20221030-国盛证券-万科A-000002.SZ-业绩小幅正增长_投资收缩聚焦一二线_9页_1mb

报告摘要

万科A（000002.SZ）总结

核心内容

万科A在2022年前三季度实现了营业总收入3377亿元，同比增长24.4%；归母净利润171亿元，同比增长2.2%；扣非归母净利165亿元，同比增长1.3%。尽管利润增速低于收入增速，但公司通过优化费用结构和聚焦核心城市，维持了相对稳健的经营表现。

主要观点

业绩表现：公司整体业绩小幅正增长，但利润增速低于收入增速，主要由于毛利率下降、投资净收益占比减少及少数股东损益占比上升。
费用控制：销售管理费用率同比下降0.9个百分点至4.5%，财务费用率同比下降0.9个百分点至0.4%，主要得益于汇兑收益增加。
销售情况：公司合同销售金额3147亿元，同比下降34.3%，但优于行业整体表现，位于行业第三名，销售均价略有下降但保持稳定。
投资策略：公司投资规模收缩，聚焦一二线城市，新增土储权益比为62.4%，拿地建面/销售面积为25.1%，较去年同期下降51个百分点。
土储状况：截至2022年第三季度，公司在建及规划中的项目计容建面为12991万方，旧改项目494.4万方，土储相对充裕。
融资情况：公司维持三道红线绿档，有息负债2943亿元，同比增长10%；融资成本保持低位，综合融资成本为4.06%；第三季度发行公司债券及绿色中票，利率保持在较低水平。
多元业务增长：物业服务、物流仓储、租赁住宅及商业开发运营等业务均实现稳健增长，其中物流仓储和租赁住宅增长显著。
投资建议：公司合理市值为2479亿元，对应目标价格21.3元/股，维持“买入”评级。

关键信息

财务指标：
- 营业收入：2022年预测为4977亿元，2023年为5280亿元，2024年为5446亿元。
- 归母净利润：2022年预测为248亿元，2023年为263亿元，2024年为286亿元。
- EPS（摊薄）：2022年预测为2.13元/股，2023年为2.26元/股，2024年为2.46元/股。
- 当前股价对应2022年动态PE为6.7倍。
业务增长：
- 物业服务：万物云三季度新拓展社区空间居住服项目77个，其中76.6%来自第三方。
- 物流仓储：前三季度营收29.7亿元，同比增长42.7%；冷链园区营收增长111.7%。
- 租赁住宅：上半年营收23.1亿元，同比增长11.5%；运营管理房屋21.5万间，出租率95%。
- 商业开发运营：上半年营收62.5亿元，同比增长10.6%；印力管理项目营收增长9.2%，整体出租率92.7%。
估值与风险提示：
- 合理市值预测为2479亿元，对应目标价格21.3元/股，2022年PE为10倍。
- 风险提示包括疫情超预期、政策放松不及预期及公司持续减值风险。

结构与数据

财务比率：
- 毛利率：19.6%（YoY -2.5pct）。
- 净利率：5.0%。
- ROE：9.1%。
- P/E：6.7倍（2022年）。
- P/B：0.6倍（2022年）。
资产负债表：
- 资产总计：2022年预测为2073.38亿元。
- 负债合计：2022年预测为1641.13亿元。
- 资产负债率：79.2%（2022年）。
现金流量表：
- 经营活动现金流：2022年预测为1498亿元。
- 投资活动现金流：2022年预测为-8733亿元。
- 筹资活动现金流：2022年预测为14452亿元。
- 现金净增加额：2022年预测为7217亿元。
可比公司估值：
- 均值PE为7.38倍（2022E）。
- 万科A的PE为6.73倍（2022E），低于行业均值，显示其估值优势。

总结

万科A在2022年前三季度表现出较强的抗压能力，尽管面临行业整体下行压力，仍实现了小幅正增长。公司通过优化费用结构、聚焦一二线城市和多元化业务布局，维持了良好的经营状况和合理的土储结构。融资方面，公司保持低负债和低融资成本，三道红线维持绿档。投资建议维持“买入”评级，认为其合理市值为2479亿元，目标价格为21.3元/股，对应2022年PE为10倍。风险提示包括疫情、政策及持续减值风险。

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