20211011-天风证券-万科A-000002.SZ-9月经营公告点评_单月销售均价提升_补货集中在二线城市_3页_809kb

万科A（000002）9月经营公告点评总结

核心内容概述

本报告分析了万科A在2021年9月的销售及拿地情况，并结合财务预测与估值信息，评估了公司整体经营表现与未来发展趋势。

销售情况分析

• 9月单月销售数据：

  • 销售面积：228.2万平方米，同比下降38.49%。
  • 销售金额：361.1亿元，同比下降33.79%。
  • 销售均价：15824元/平方米，同比增长7.64%，但环比8月略有下降6.24%。

• 1-9月累计销售数据：

  • 累计销售面积：2946.4万平方米，同比下降9.75%。
  • 累计销售金额：4791.3亿元，同比下降2.8%。
  • 累计销售均价：16262元/平方米，同比增长7.74%，环比略有下降。

• 行业展望：

  • 鉴于去年基数较高及近期行业风险事件，9月销售略受影响。
  • 未来政策有望边际放松，购房需求释放，预计全年销售业绩可期。

拿地情况分析

• 新增地块分布：

  • 9月新增10个地块，区域分布为：华东2个、华中3个、华北2个、西南2个，比例为2:3:2:2。
  • 补货集中在二线城市，高能级城市拿地占比提升，二线城市：三线及以下城市 = 83.65%：16.35%。

• 拿地力度：

  • 9月拿地力度为35.1%，较上月52.0%明显下降，但比去年同期提升2.9个百分点。

• 权益比例：

  • 9月权益地价104.84亿元，总地价126.73亿元，权益比例为82.73%。
  • 权益规划建面143.9万平方米，权益比例为75.82%，较上月的68.17%有所下降，主要因合作拿地比例降低。

• 地售比：

  • 9月地售比为42.20%，1-9月为42.76%，与去年前9月及今年前8月基本持平，维持在40%以上，表明公司补货区域与销售区域保持一致。

财务预测与估值

财务预测（单位：亿元）

财务指标趋势

• 净利润增长：

  • 2021年预计归母净利润为440.90亿元，同比增长6.20%。
  • 2022年预计归母净利润为472.08亿元，同比增长7.07%。
  • 2023年预计归母净利润为516.29亿元，同比增长9.37%。

• 每股收益（EPS）：

  • 从3.34元/股增长至4.44元/股，逐年提升。

• 估值指标：

  • 市盈率（PE）逐年下降，预计2023年为4.98倍。
  • 市净率（PB）逐年下降，预计2023年为0.78倍。
  • EV/EBITDA基本稳定，2021年为4.35倍，2023年为3.82倍。

投资建议

• 投资评级：买入（维持评级）。
• 当前价格：22.1元。
• 目标价格：未明确。
• 理由：
  • 公司作为行业龙头，经营稳健。
  • 销售均价持续提升，显示产品竞争力。
  • 地售比保持稳定，显示销售与补货区域匹配。
  • 预计未来三年净利润稳步增长，估值处于低位，具备投资价值。

风险提示

• 房屋价格大跌：房地产市场下行可能影响销售。
• 销售不及预期：受行业政策与市场环境影响，销售业绩可能未达预期。
• 宏观经济波动：整体经济环境变化可能对房地产行业产生不利影响。

基本数据

财务比率趋势

结论

万科A在2021年9月销售均价提升，但销售面积和金额同比略有下降，主要受行业整体影响。公司拿地集中在高能级城市，且保持稳定地售比，显示其战略聚焦与区域选择的合理性。财务预测显示公司未来三年归母净利润稳步增长，EPS持续提升，估值指标显示公司具备投资价值。尽管面临行业风险与政策不确定性，公司龙头地位与稳健经营仍支撑其长期增长潜力，建议关注。