2020上半年重点城市二手房市场形势及展望_24页_1mb

市场的韧性和风险总结

核心内容

2020年上半年，重点城市二手房市场展现出较强的韧性复苏，疫情对房地产的影响逐渐消退。市场复苏呈现出“南强北弱”的特点，环深、环沪城市群复苏较快，而京津冀城市复苏节奏较慢。房价整体止跌回升，但涨幅存在显著区域差异，部分核心城市涨幅较大，而个别城市如武汉仍处于下跌区间。

主要观点

1. 市场韧性复苏

   • 重点城市二手房成交量已基本恢复到去年同期水平，部分城市甚至出现“V型”反弹。
   • 3月份开始市场明显回暖，6月成交量同比仍增长21%，显示出市场具备较强恢复能力。
   • 金融政策、人才引进政策及改善型换房需求是市场复苏的主要驱动力。

2. 金融政策带动市场预期

   • 货币政策宽松，推动房贷利率下行，放款周期缩短，增强了购房者的信心。
   • 中小城市如西安、烟台、大连等首套房贷利率下降明显，带动了市场活跃度。

3. 人才引进政策加速刚需入市

   • 各地加大人才引进力度，提供购房补贴、放宽落户条件，吸引更多购房者进入市场。
   • 重点一二线城市政策持续优化，推动人口向核心城市及周边城市集中，为市场注入新活力。

4. 改善型换房需求启动

   • 刚需入市后，改善型换房需求接力，推动市场进一步升温。
   • 5-6月，120平以上大面积房型成交量环比增长38.6%，高于小面积房型的14.2%。

关键信息

• 市场恢复情况：重点城市二手房成交量基本恢复至去年同期水平，但多数城市交易节奏仍较缓慢。
• 价格变化：二季度重点城市中，15个城市二手房均价上涨，3个城市下跌。北京、上海、南京、杭州涨幅居前，而天津、青岛、济南等城市跌幅较大。
• 供需关系：重点城市库存增加，供需关系相对缓和，业主调价中降价行为仍占主导。
• 区域分化：市场复苏呈现区域分化，核心城市优于非核心城市，核心区域优于郊区，改善型产品优于刚需产品。
• 风险提示：房价与租金、经济增长和居民收入水平之间的背离扩大，需警惕区域房价泡沫风险。少数城市的快速上涨是结构性和阶段性现象，不具持续性。

市场数据回顾

• 成交量：上半年重点18城二手房成交量同比下降8.4%，但比去年下半年增长4.2%。
• 价格走势：二季度重点城市中，15个价格上涨，3个下跌；与去年同期相比，11个上涨，7个下跌。
• 区域表现：
  • 环深城市群：总成交同比增加20%，广州表现突出。
  • 环沪城市群：成交量基本恢复至去年同期水平，微降1.6%。
  • 京津冀城市群：成交量同比下降14.6%，复苏较慢。

市场展望

1. 城市间分化加剧

   • 核心城市将强于非核心城市，市场具备持续性。
   • 带看量和新增房源量在6月见顶，下半年成交可能保持平稳或小幅增长。

2. 城市内部分化明显

   • 核心区域房价涨幅高于外围区域，如北京中心城六区中西城区涨幅达5.3%。
   • 合肥等城市也呈现中心城区房价涨幅高于外围的趋势。

3. 产品结构分化

   • 不同总价段房源价格表现差异明显，高总价房源价格坚挺，低总价房源涨幅较小甚至下跌。
   • 改善型产品需求增长快于刚需产品，显示市场结构正在发生变化。

风险提示

• 房价泡沫风险：个别城市房价快速上涨主要受资产配置需求驱动，不具代表性。
• 供需关系缓和：多数城市二手房库存增加，业主预期偏弱，市场仍处于修复阶段。
• 政策影响：金融宽松、人才政策和城市圈发展政策对市场起到积极促进作用，但需警惕政策退出后市场可能的回调风险。

总结

2020年上半年，重点城市二手房市场在疫情冲击下展现出较强的韧性，尤其是环沪、环深城市群复苏较快。市场恢复主要依赖金融政策宽松、人才引进政策和改善型换房需求。尽管部分城市房价快速上涨，但整体市场仍处于修复阶段，区域和产品结构分化明显，需警惕局部房价泡沫风险。预计下半年市场将继续分化，核心城市及核心区域、改善型产品将表现优于其他区域和产品，但整体成交量增长有限，市场仍需时间消化政策红利。