2018年上半年二手房市场半年报_34页-2mb

2018年上半年全国二手房市场总结

核心内容

2018年上半年全国二手房市场在政策调控与市场需求的双重影响下，呈现出显著的分化趋势。一线城市如北京、上海、深圳、广州保持一定的市场热度，但受政策压制，部分城市出现价格回调。二三线城市则因政策影响和市场供需变化，呈现出不同的市场走势。总体来看，市场在政策调控下趋于稳定，量价齐涨、齐跌的城市并存，部分城市因政策加码而出现市场降温。

主要观点

• 市场整体表现：全国20个重点城市二手房市场整体量价稳定，二季度市场热度明显，挂牌均价稳中缓涨。
• 政策调控影响：政策持续加码，抑制市场过热，导致部分城市挂牌价下跌，市场趋于理性。
• 城市分化明显：一线城市如北京、上海、深圳、广州市场相对稳定，二三线城市如西安、重庆、武汉市场火热，而天津、石家庄、珠海市场则出现回调。
• 房源结构变化：随着市场改善型需求的增加，大户型房源占比上升，小户型房源逐渐被消化。
• 一二手房倒挂现象：由于新房价格受政策限制，而二手房价格持续上涨，导致部分城市出现一二手房价格倒挂现象，尤其在二线城市表现突出。

关键信息

全国市场分析

• 挂牌均价：2018年上半年全国20个重点城市挂牌均价稳中缓涨，6月较1月上涨1.76%。
• 挂牌量：全国20个重点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套左右，4月上涨至12万套，6月微降但仍较1月上涨14.17%。
• 涨降价房源：涨降价房源量逐月增长，6月降价房源量上涨较快，表明市场存在一定的交易活跃度和业主套现需求。
• 城市分化：14个城市挂牌价上涨，6个城市挂牌价下跌，西安涨幅最大（11.32%），珠海跌幅最大（-4.61%）。

城市市场分析

北京

• 挂牌价半年累计下跌0.21%，但6月涨幅明显。
• 挂牌量半年累计上涨11.35%，市场回暖。
• 三居室房源占比减少，改善型需求活跃。

上海

• 挂牌价半年累计下跌1.26%，6月小幅回升。
• 挂牌量半年累计上涨3.91%，但二季度后有所下降。
• 市场以刚需为主，1居室和2居室占比高。

深圳

• 挂牌价半年累计上涨2.59%，市场趋于平稳。
• 挂牌量波动上涨，半年累计上涨10.26%。
• 小户型房源挂牌量占比扩大，换房需求增加。

广州

• 挂牌价止跌回涨，半年累计上涨0.73%。
• 挂牌量波动上涨，半年累计上涨9.88%。
• 市场以刚需和改善为主，高端别墅占比低。

杭州

• 挂牌价半年累计上涨3.11%，6月小幅回调。
• 挂牌量半年累计上涨12.12%，市场活跃。
• 1居室房源占比下降，3居室以上房源占比上升。

南京

• 挂牌价半年累计上涨5.25%，市场趋于平稳。
• 挂牌量半年累计上涨7.88%，但二季度后有所下降。
• 1居室房源占比下降，2居室和3居室占比上升。

成都

• 挂牌价半年累计上涨1.2%，市场趋于平稳。
• 挂牌量半年累计下跌4.39%，市场遇冷。
• 1居室和2居室占比上升，3居室和4居室占比下降。

武汉

• 挂牌价半年累计上涨3.38%，市场火热。
• 挂牌量半年累计上涨10.31%，但6月后有所下降。
• 1居室和2居室占比上升，3居室房源增长明显。

郑州

• 挂牌价半年累计下跌4.29%，市场持续低迷。
• 挂牌量半年累计上涨，但6月达到峰值。
• 市场以刚需为主，1居室占比上升。

苏州

• 挂牌价半年累计上涨1.91%，市场保持平稳。
• 挂牌量保持在8万套左右，市场稳定。
• 1居室和4居室以上房源占比上升，市场结构优化。

石家庄

• 挂牌价半年累计下跌3.39%，市场遇冷。
• 挂牌量半年累计下跌4.39%，市场降温。
• 1居室和2居室占比上升，3居室占比扩大。

重庆

• 挂牌价半年累计上涨8.93%，市场火热。
• 挂牌量半年累计下跌4.32%，市场回调。
• 2居室和3居室占比下降，5居室及以上房源占比上升。

西安

• 挂牌价半年累计上涨11.32%，市场火热。
• 挂牌量半年累计上涨14.12%，市场活跃。
• 1居室和2居室占比上升，3居室和4居室以上房源占比下降。

长沙

• 挂牌价半年累计上涨5.62%，市场稳定。
• 挂牌量半年累计减少7.51%，市场降温。
• 1居室和2居室占比上升，3居室占比下降。

无锡

• 挂牌价半年累计上涨0.22%，市场波动。
• 挂牌量半年累计上涨5.88%，市场活跃。
• 1居室占比上升，3居室占比下降，改善型需求增加。

大连

• 挂牌价半年累计上涨7.92%，市场火热。
• 挂牌量半年累计上涨10.69%，市场稳定。
• 2居室占比上升，3居室占比下降。

昆明

• 挂牌价半年累计上涨5.31%，市场稳定。
• 挂牌量半年累计上涨，但6月大幅下跌。
• 1居室和2居室占比上升，3居室及以上房源占比下降。

珠海

• 挂牌价半年累计下跌4.61%，市场遇冷。
• 挂牌量半年累计下跌5.12%，市场降温。
• 1居室房源被快速消化，3居室及以上房源占比上升。

一二手房倒挂现象

• 普遍现象：由于新房价格受政策限制，而二手房价格持续上涨，导致一二手房价格倒挂。
• 二线城市严重：杭州、济南、广州等城市倒挂现象明显，其中杭州拱墅区倒挂幅度最大。
• 影响：倒挂现象使得新房受到追捧，市场供不应求，出现“摇号买房”现象。

市场需求结构

• 一线城市：以改善型需求为主，三居室房源占比减少。
• 二线城市：刚需和改善型需求并存，1居室房源被快速消化。
• 其他城市：以改善型需求为主，1居室和2居室房源被置换，3居室及以上房源占比上升。

总结

2018年上半年全国二手房市场在政策调控和市场需求的共同作用下，呈现出明显的分化趋势。一线城市市场相对稳定，二三线城市则因政策影响和市场供需变化，出现不同的市场走势。市场整体趋于理性，量价稳定成为常态，部分城市因政策加码而出现市场降温。一二手房倒挂现象普遍，尤其在二线城市表现突出，反映出新房市场受限而二手房市场活跃的现状。