《中指丨2021年二手房市场发展回顾与展望》-14页_1mb

报告摘要

2021年二手房市场发展回顾与展望总结

核心内容

2021年，中国二手房市场呈现“前热后冷”的走势，政策“维稳”贯穿全年。市场成交量和价格在年初有所上涨，但随后逐渐降温，最终在四季度出现下跌。政策方面，调控不断升级，重点围绕限购、限售、限贷、经营贷监管、二手房参考价机制等，同时在年末政策改善预期增强，信贷环境边际改善，部分城市出台“扶持性”政策。

主要观点

市场表现：
- 1-11月，15个代表城市二手房成交面积同比增长3.2%，但自4月起成交量持续下滑，11月结束连跌态势，环比小幅回升。
- 1-11月，百城二手住宅价格累计上涨3.36%，上半年涨幅较大，下半年月度环比涨幅收窄，四季度由涨转跌。
- 一线城市价格涨幅高位回落，二线城市和三四线城市价格平稳趋降。
- 长三角城市群年度累计涨幅居前，达5.59%，而部分城市如唐山、石家庄、张家口等出现明显下跌。
- 二手房与新房市场同步降温，市场预期下行，开发商资金压力增大，土地市场遇冷，部分房企偿债风险暴露。
政策调控：
- 前三季度政策持续加码，重点在于市场整治、严查经营贷、限购限售限贷升级、增值税免征年限提升、学区房监管等。
- 二手房成交参考价机制成为新的调控工具，15个城市出台相关措施，对市场降温效果明显。
- 四季度政策改善信号增强，信贷环境边际改善，部分城市对公积金贷款、购房补贴、交易税率等进行微调，政策底初步显现。
- 2021年全国房地产调控政策发布次数超过450次，政策导向逐步从“紧缩”转向“维稳”与“双向调节”。
信贷环境：
- 房地产贷款集中度管理新规实施，信贷环境持续收紧，房地产贷款余额增速回落。
- 个人住房贷款余额同比增长11.3%，但增速低于各项贷款整体增速，信贷投放偏好新房，导致二手房信贷紧张。
- 9月后信贷环境有所改善，10月、11月个人住房贷款新增额环比增长显著，显示政策宽松预期增强。
市场联动：
- 二手房与新房市场通过“卖旧买新”链条形成联动，二手房市场降温导致新房市场成交量下滑。
- 二手房市场降温对新房市场形成拖累，进一步加剧市场整体下行趋势。

关键信息

1. 市场数据

成交面积：1-11月，15个代表城市二手房成交面积为11034万平方米，同比增长3.2%。
成交量趋势：自4月起持续下滑，7-11月同比下降37%。
价格走势：1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%，其中上半年涨幅较大，下半年持续收窄，四季度由涨转跌。
城市梯队表现：
- 一线城市价格涨幅高位回落，10-11月均出现环比下跌。
- 二线城市和三四线城市价格平稳趋降，部分城市如唐山、南通等持续下跌。
- 长三角城市群年度累计涨幅居首，达5.59%，前20涨幅城市中长三角占11席。

2. 政策梳理

政策类型：
- 加强市场整治（一线：上海、北京、深圳、广州；二线：合肥、无锡、西安、杭州、成都等；三四线：东莞、嘉兴等）
- 严查经营贷等资金违规流入房地产市场（一线：上海、北京、深圳、广州；二线：杭州、西安、成都等；三四线：东莞、绍兴等）
- 建立二手房成交参考价机制（15个城市）
- 限购、限贷、限售升级（一线：上海、广州；二线：南京、杭州、成都、西安等；三四线：东莞、金华等）
- 增值税免征年限提升（一线：上海、广州；二线：杭州）
政策效果：
- 二手房参考价政策出台后，各城市二手房价格环比涨幅收窄，市场逐渐降温。
- 政策改善预期增强，部分城市出台购房补贴、放宽限购、降低首付比例等“扶持性”政策。