> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年第一季度北京房地产市场总结 ## 核心内容概览 2026年第一季度，北京房地产市场在不同子市场表现分化，整体呈现结构性调整趋势。办公楼、零售物业、仓储物流及商务园区市场均表现出各自的特点，而物业投资市场则因机构资金的带动而出现阶段性活跃。以下是各子市场的详细分析。 --- ## 办公楼市场 ### 主要观点 - **需求结构稳健**：核心增长引擎为系统解决方案、平台互联网及人工智能行业。 - **子市场分化明显**：中关村、燕莎和东二环出现大面积腾退，而望京与奥体子市场贡献全市54%的净吸纳量。 - **空置率下降**：全市空置率录得18.5%，环比下降0.6个百分点；甲级办公楼空置率下降0.9个百分点。 - **租金承压**：全市平均租金面价环比下降2.1%，至223.5元/月/平方米。 - **未来供应集中**：未来六个月，约35万平方米新增供应将集中于CBD区域，加剧核心商务区的竞争。 ### 关键信息 - **净吸纳量**：9.5万平方米 - **平均租金面价**：223.5元/月/平方米 - **未来供应**：35万平方米，全部位于CBD - **政策支持**：《北京市未来产业2026年工作要点》、科创金融政策松绑及15亿元专项资金等利好政策。 --- ## 零售物业市场 ### 主要观点 - **年轻力驱动**：餐饮、潮玩、中高端杂货等业态成为增长亮点。 - **整体承压**：净吸纳量为-2.0万平方米，空置率7.3%，环比微降0.1个百分点。 - **首层租金下降**：首层平均租金报价环比下降0.4%，至30.0元/天/平方米。 - **区域表现**：三里屯商圈表现突出，带动周边热度，其他区域则以存量腾挪为主。 ### 关键信息 - **净吸纳量**：-2.0万平方米 - **空置率**：7.3% - **首层租金**：30.0元/天/平方米 - **未来供应**：63万平方米，其中成熟商圈以改造为主，城市副中心以新建为主。 - **业态分布**：餐饮占比48%，服饰鞋包23%，其余品类合计29%。 --- ## 仓储物流市场 ### 主要观点 - **单季吸纳破历史记录**：净吸纳量达19.8万平方米，为历史单季最高值。 - **平谷子市场主导**：主要由头部三方物流及汽车零部件企业搬迁需求推动。 - **价格信号强化**：租金同样本比环比下降4.1%，其中平谷降幅达11.9%。 - **环京市场分化**：廊坊净吸纳量为10.6万平方米，天津市场则出现负吸纳，为-6.8万平方米。 ### 关键信息 - **净吸纳量**：19.8万平方米 - **空置率**：40.7% - **平均租金报价**：34.4元/月/平方米 - **未来供应**：平谷及顺义预计交付32.3万平方米，廊坊近京子市场预计交付48.5万平方米。 - **需求导向**：聚焦“降本增效”及“提振消费”，即时零售、商超前置仓、冷链等企业为扩张主力。 --- ## 商务园区市场 ### 主要观点 - **研发办公供应集中**：本季度新增供应24.6万平方米，全部位于北清路子市场。 - **复合型载体需求领先**：研发、中试及轻生产功能空间需求旺盛，企业更注重产业配套与政策承接。 - **空置率上升**：全市空置率环比上升1.3个百分点至24.6%。 - **租金承压**：平均租金报价环比下调1.5%，至128.8元/月/平方米。 - **政策支持**：近期多项政策推动先进制造业中试平台建设及产业融合，需求基础有望进一步夯实。 ### 关键信息 - **净吸纳量**：4.3万平方米 - **空置率**：24.6% - **平均租金报价**：128.8元/月/平方米 - **未来供应**：19.8万平方米，全部位于北清路子市场。 - **行业分布**：TMT行业占比41%，航空航天、装备制造及生命科学分别占比19%和18%。 --- ## 物业投资市场 ### 主要观点 - **机构资金带动规模回升**：市场活跃度阶段性修复，机构资本加快入场。 - **企业自用需求支撑**：企业买家占比达70%，以自用为主，成为市场稳定力量。 - **内资主导交易**：内资买家占比100%，外资未见明显参与。 - **交易特征**：办公相关物业占比60%，多数为中小体量交易。 ### 关键信息 - **成交总量**：110.8亿元 - **办公相关物业占比**：60% - **企业买家占比**：70% - **内资买家占比**：100% - **未来趋势**：机构资金持续配置强现金流资产，市场流动性有望逐步改善。 --- ## 总体趋势与展望 - **结构性调整**：各子市场表现分化，高品质资产受青睐，低效资产面临整合压力。 - **政策驱动**：多领域政策支持为市场注入增长动力，尤其在科技、金融及制造领域。 - **资本参与**：机构资金与企业自用需求共同支撑市场，推动交易节奏加快。 - **未来展望**：市场预计将在未来六个月迎来大量新增供应，需关注去化压力与租金下行趋势。 --- ## 免责声明 - 本报告内容仅供客户在双方委托所适用之目的使用。 - 信息来源真实、准确、合法且无误导。 - 世邦魏理仕不对客户或第三方使用报告内容导致的任何损失承担责任。 - 报告不得在未经授权的情况下公开或披露给第三方。