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2026年第一季度北京房地产市场总结

核心内容概览

2026年第一季度，北京房地产市场在不同子市场表现分化，整体呈现结构性调整趋势。办公楼、零售物业、仓储物流及商务园区市场均表现出各自的特点，而物业投资市场则因机构资金的带动而出现阶段性活跃。以下是各子市场的详细分析。

办公楼市场

主要观点

• 需求结构稳健：核心增长引擎为系统解决方案、平台互联网及人工智能行业。
• 子市场分化明显：中关村、燕莎和东二环出现大面积腾退，而望京与奥体子市场贡献全市54%的净吸纳量。
• 空置率下降：全市空置率录得18.5%，环比下降0.6个百分点；甲级办公楼空置率下降0.9个百分点。
• 租金承压：全市平均租金面价环比下降2.1%，至223.5元/月/平方米。
• 未来供应集中：未来六个月，约35万平方米新增供应将集中于CBD区域，加剧核心商务区的竞争。

关键信息

• 净吸纳量：9.5万平方米
• 平均租金面价：223.5元/月/平方米
• 未来供应：35万平方米，全部位于CBD
• 政策支持：《北京市未来产业2026年工作要点》、科创金融政策松绑及15亿元专项资金等利好政策。

零售物业市场

主要观点

• 年轻力驱动：餐饮、潮玩、中高端杂货等业态成为增长亮点。
• 整体承压：净吸纳量为-2.0万平方米，空置率7.3%，环比微降0.1个百分点。
• 首层租金下降：首层平均租金报价环比下降0.4%，至30.0元/天/平方米。
• 区域表现：三里屯商圈表现突出，带动周边热度，其他区域则以存量腾挪为主。

关键信息

• 净吸纳量：-2.0万平方米
• 空置率：7.3%
• 首层租金：30.0元/天/平方米
• 未来供应：63万平方米，其中成熟商圈以改造为主，城市副中心以新建为主。
• 业态分布：餐饮占比48%，服饰鞋包23%，其余品类合计29%。

仓储物流市场

主要观点

• 单季吸纳破历史记录：净吸纳量达19.8万平方米，为历史单季最高值。
• 平谷子市场主导：主要由头部三方物流及汽车零部件企业搬迁需求推动。
• 价格信号强化：租金同样本比环比下降4.1%，其中平谷降幅达11.9%。
• 环京市场分化：廊坊净吸纳量为10.6万平方米，天津市场则出现负吸纳，为-6.8万平方米。

关键信息

• 净吸纳量：19.8万平方米
• 空置率：40.7%
• 平均租金报价：34.4元/月/平方米
• 未来供应：平谷及顺义预计交付32.3万平方米，廊坊近京子市场预计交付48.5万平方米。
• 需求导向：聚焦“降本增效”及“提振消费”，即时零售、商超前置仓、冷链等企业为扩张主力。

商务园区市场

主要观点

• 研发办公供应集中：本季度新增供应24.6万平方米，全部位于北清路子市场。
• 复合型载体需求领先：研发、中试及轻生产功能空间需求旺盛，企业更注重产业配套与政策承接。
• 空置率上升：全市空置率环比上升1.3个百分点至24.6%。
• 租金承压：平均租金报价环比下调1.5%，至128.8元/月/平方米。
• 政策支持：近期多项政策推动先进制造业中试平台建设及产业融合，需求基础有望进一步夯实。

关键信息

• 净吸纳量：4.3万平方米
• 空置率：24.6%
• 平均租金报价：128.8元/月/平方米
• 未来供应：19.8万平方米，全部位于北清路子市场。
• 行业分布：TMT行业占比41%，航空航天、装备制造及生命科学分别占比19%和18%。

物业投资市场

主要观点

• 机构资金带动规模回升：市场活跃度阶段性修复，机构资本加快入场。
• 企业自用需求支撑：企业买家占比达70%，以自用为主，成为市场稳定力量。
• 内资主导交易：内资买家占比100%，外资未见明显参与。
• 交易特征：办公相关物业占比60%，多数为中小体量交易。

关键信息

• 成交总量：110.8亿元
• 办公相关物业占比：60%
• 企业买家占比：70%
• 内资买家占比：100%
• 未来趋势：机构资金持续配置强现金流资产，市场流动性有望逐步改善。

总体趋势与展望

• 结构性调整：各子市场表现分化，高品质资产受青睐，低效资产面临整合压力。
• 政策驱动：多领域政策支持为市场注入增长动力，尤其在科技、金融及制造领域。
• 资本参与：机构资金与企业自用需求共同支撑市场，推动交易节奏加快。
• 未来展望：市场预计将在未来六个月迎来大量新增供应，需关注去化压力与租金下行趋势。

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