房地产行业月度报告：旺季销售动能较弱，土地市场持续低迷-20191113-财富证券-12页_671kb

房地产行业月度报告总结（2019年11月13日）

核心内容概述

本报告分析了2019年10月房地产行业表现、行业数据、动态变化及投资建议，指出行业整体销售动能较弱，土地市场持续低迷，但部分房企仍表现良好。

主要观点

1. 行情回顾

• 2019年10月，房地产（申万）板块单月涨幅为 2.01%，在28个一级行业中排名第7位。
• 房地产开发板块涨幅为 2.03%，园区开发板块涨幅为 1.80%，拖累指数。
• 板块PE为 9.15X，PB为 1.28X，相对全部A股PE折价 42.74%，园区开发板块PE相对较高。

2. 行业数据表现

• 价格指数：10月百城住宅价格指数同比上升 3.23%，环比上升 0.15%，同比和环比涨幅均收窄。
  • 一线城市同比涨幅 0.47%，环比下跌 0.16%。
  • 二线城市同比涨幅 4.55%，环比上升 0.28%。
  • 三线城市同比涨幅 4.85%，环比上升 0.37%。
• 销售数据：10月30大中城市商品房成交面积 1458.92万平方米，同比增长 4.44%，环比减少 11.19%。
  • 一、二、三线城市成交面积分别增长 12.73%、8.30% 和 -4.67%。
• 土地市场：10月100大中城市土地成交面积 4492.95万平方米，同比下滑 23.47%，环比减少 20.90%。
  • 一线城市土地成交面积同比下滑 22.99%，二线城市同比下滑 12.84%，三线城市同比下滑 31.85%。
  • 土地溢价率 6.15%，较上月回落 0.75pcts，其中住宅类用地溢价率 7.18%，较上月回落 0.79pcts。
  • 10月土地成交金额前五城市：武汉、重庆、青岛、长沙、杭州。

3. 行业动态

• 销售情况：10月销售情况整体不如9月，部分主流房企销售业绩亮眼，但整体仍偏弱。
  • 中南建设、保利地产、金地集团、阳光城、招商蛇口销售增速均超过 29%。
  • 万科A和荣盛发展销售增速下滑，分别为 -19.77% 和 -8.74%。
• 拿地情况：部分资金宽裕房企加快拿地，但整体拿地态度谨慎，以销定存策略为主。
  • 10月重点房企拿地数量、面积和楼面地价数据见表3。
  • 多数房企新增项目集中在二线和三线城市，长三角仍是房企竞拍热点。
• 融资活动：10月房企发行债券（含ABS）规模 276.31亿元，融资活动继续降温。
  • 万科A、华远地产等规模房企及国有背景房企融资成本相对较低。

4. 行业事件

• 南京六合区调整人才政策，放松购房条件，不再要求工作证明，体现“一城多区多策”趋势。
• 天津发布政策促进承接北京非首都功能项目，对相关项目员工提供落户和购房便利，但“房住不炒”主基调不变。

关键信息

• 投资建议：
  • 推荐：招商蛇口、阳光城、金地集团、中南建设。
  • 谨慎推荐：首开股份、保利地产。
  • 关注点：销售业绩稳定、土地储备集中于一二线、融资成本低、净负债率低的房企。
• 风险提示：
  • 行业融资政策继续收紧；
  • 房企融资遇困；
  • 行业销售不景气。

投资评级说明

• 推荐：投资收益率超越沪深300指数 15%以上。
• 谨慎推荐：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为 5%–15%。
• 同步大市：行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为 -5%–5%。

总结

2019年10月，房地产行业销售动能偏弱，土地市场持续低迷，行业整体处于震荡博弈格局。尽管部分房企销售增长良好，但整体市场销售增速放缓。土地市场方面，三线城市表现较弱，一二线城市相对稳定，土地溢价率回落。政策层面，“房住不炒”主基调未变，部分城市放松购房限制，但影响有限。投资方面，建议关注销售增长稳定、土地储备集中于一二线、融资能力强的房企，同时警惕行业融资政策收紧和销售不景气的风险。