中国城市规划设计研究院中国35城城市更新活跃度年度观察报告202494页_18mb

城市更新进展年度观察报告分析总结

城市更新行动是国家推动新型城镇化的重要举措，自2021年启动试点工作后，全国685个设市城市形成多样化的实施路径，但面临政策、资金、市场参与等挑战。研究通过构建政府、市场、社会、实施四维指标体系，结合统计数据、网络舆情、问卷调查等信息，刻画35个样本城市的活跃度变化及其发展趋势。

一、政府活跃度

1. 政策体系完善：2021-2023年，35城共发布城市更新政策431项，其中北京政策数量最多（27项）。多数城市形成“1+N+X”政策体系，聚焦历史文化保护、老旧小区改造、基础设施更新等方向。政府投资占比达42%，但社会资本带动不足。
2. 组织机制升级：32城设立市级领导小组，深圳、武汉等城市建立常设机构。政策制定周期缩短，部分城市如沈阳、重庆通过专项规划细化任务，但整体政策落实仍需深化。
3. 投资方式偏好：政府主导的融资模式（如保租房、专项资金）占优，但大连、哈尔滨等城市因老旧小区改造需求迫切，居民支付意愿较高（超75%），反映差异化发展需求。

二、市场活跃度

1. 参与程度分化：东莞、深圳企业数量和项目储备居前，但28%企业认为当前尚未盈利。民营企业更倾向活力街区、既有建筑更新等市场导向项目，国有资本主导基础设施、生态修复等“公益性”项目。
2. 投资与盈利难题：66%城市的存量用地用于住宅开发，部分城市（如沈阳）因政策支持与居民需求，老旧小区改造体现较高投入。然而，房地产市场降温导致部分城市（如东莞）社会关注度下降，表明市场信心受政策与经济环境影响显著。

三、社会活跃度

1. 公众关注热度：2023年“老旧小区改造”与“城中村改造”成为搜索热点，占比达87%。东北、西北地区居民支付意愿较高（超70%），反映民生关注。
2. 参与渠道与效果：超90%居民对城市更新有一定了解，但深度参与不足（仅68%参与听证会等）。责任规划师制度在超大城市（如上海、北京）逐步完善，但建筑业、专业社会组织参与度仍待提升。

四、实施活跃度

1. 存量开发为主：近70%城市存量用地占比超50%，沈阳、北京等城市老旧小区改造项目数量增长显著。
2. 项目类型差异：基础设施更新、城市功能完善类项目投资额占比高（超20%），但老旧小区改造等民生项目数量增速快。东部地区（如上海、苏州）在活力街区和功能完善项目上投入突出，西部城市（如贵阳）更侧重保障性改造。

五、成果与挑战

• 政策与示范案例：18城纳入住建部经验清单，重庆、北京等试点城市成效显著。
• 社会满意度：86%居民对更新工作满意，东北地区满意度突出（总计超90%），但多数城市仍需提升居民深度参与值。
• 未来方向：需强化总体规划、建立市场化运作机制，推动政策协同与资金多元配置，以解决盈利模式单一、政策限制性等问题。

附录数据：居民问卷覆盖35城，显示对老旧小区改造关注度高；企业调查显示，75%公司参与城市更新，但投资意愿受盈利周期和政策不确定性影响。整体城市更新已进入常态化阶段，需进一步探索可持续路径。

报告强调，政府主导、市场参与、社会协同的综合模式是未来方向，政策优化与金融支持将推动城市更新向高质量、精细化发展。