2024-12-26-中国城市规划设计研究院-中国35城城市更新活跃度年度观察报告_94页_10mb

中国（35城）城市更新活跃度年度观察报告总结

核心内容

本报告通过构建城市更新活跃度指标体系，对全国35个超大、特大和I型大城市的城市更新工作进行了系统性分析，涵盖政府、市场、社会和实施四个维度。报告旨在为国家和地方探索可持续的城市更新模式、完善政策法规提供参考和支撑，同时反映城市更新的发展趋势和特征。

主要观点

1. 国家政策推动：自2020年国家提出城市更新行动以来，中央和地方持续推动，政策体系逐步完善，城市更新成为各地发展的常态化工作。
2. 政府活跃度突出：政府在城市更新中起主导作用，政策制定、组织调度和投资拉动均体现出较强的活跃度。多数城市已设立城市更新领导小组，部分城市还设立了常设机构，如深圳市城市更新和土地整备局。
3. 市场活跃度差异显著：市场参与度在一线城市较高，尤其是东莞、深圳、广州等，但整体投资意愿不足，盈利问题成为市场参与的主要障碍。
4. 社会关注度持续提升：社会公众对城市更新的关注度显著上升，尤其对老旧小区改造和城中村改造。居民参与度较高，但深入参与仍需加强。
5. 实施活跃度稳步增长：城市更新项目数量和投资规模持续增长，但盈利情况普遍不佳，需要探索新的盈利模式和政策支持。

关键信息

政府活跃度

• 政策制定：2021-2023年，35城共出台城市更新相关政策331项，北京市政策出台数量最多，达到27项。
• 政策体系：多数城市形成了“1+N+X”的政策体系，涵盖纲领性文件、各类更新对象的管控政策及解决堵点难点的细则。
• 组织调度：32个城市设立了城市更新领导小组，部分城市如武汉、深圳、佛山等还设立了常设机构。
• 投资拉动：35城2023年平均政府投资166亿元，政府投资占比达42%，但对社会投资带动效应不强。

市场活跃度

• 市场主体：开发商、金融机构、运营管理公司是主要参与主体，广东省城市更新类企业数量较多，尤其是东莞。
• 投资意愿：仅有24.1%的企业表示2024年投资力度高于2023年，且多数企业认为城市更新项目盈利情况不佳。
• 业务类型：市场参与者更倾向参与老旧小区改造、既有建筑更新等盈利性较强的项目，而生态修复类项目因投资成本高、回报慢，参与度较低。

社会活跃度

• 社会关注：居民对城市更新的关注度普遍较高，尤其在老旧小区改造和城中村改造方面。北京、上海、广深、成渝等地区关注度最高。
• 参与方式：多数居民参与了社区调查、听证会等活动，但深入参与度仍需提升，尤其是华南地区。
• 支付意愿：超六成居民愿意为城市更新支付资金，东北和西北地区居民支付意愿更高。
• 责师制度：15个城市建立了较为完善的责任规划师制度，其中上海、北京、深圳等城市走在前列，苏州等新一线城市也逐步完善。

实施活跃度

• 项目数量与投资：2023年全国共实施城市更新项目6.6万个，完成投资约2.6万亿元，城市更新成果初显。
• 项目类型：老旧小区改造、基础设施更新、历史文化街区保护等是主要实施方向。
• 成果成效：部分城市如苏州、杭州等通过政策性金融工具和专业团队支持，取得了显著成效。

结论

城市更新已成为推动高质量发展的重要模式，政府、市场和社会三类主体的活跃度共同影响其进展。尽管政府主导作用明显，但市场和社会参与仍需进一步激发。未来，应加强政策支持、提升市场盈利能力和深化社会参与，以实现城市更新的可持续发展。