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中国城市更新活跃度年度观察报告总结（2025）

核心内容

2025年是中国城市更新行动推进的关键年份，国家和地方持续深化城市更新政策，推动城市从增量扩张向存量提质增效转变。城市更新已成为促进高质量发展、满足人民美好生活需要的重要抓手，涉及政策制定、市场参与、社会关注与实施推进等多个维度。本报告从政府、市场、社会和实施四个维度，对全国41个样本城市的城市更新活跃度进行综合观察与分析，以期为城市更新制度政策完善、实施模式探索和行业发展提供支撑。

主要观点

• 城市发展阶段转变：城市更新进入存量提质增效阶段，重点转向功能完善、安全韧性、生态宜居与文化传承。
• 政策体系逐步完善：全国城市更新政策数量持续增长，政策质量逐步提升，政策体系日趋成熟，尤其是“1+N+X”政策体系在多地落地。
• 政策聚焦民生与品质提升：老旧小区、城中村、老旧厂区等更新对象成为政策重点，城市更新的实施更注重与民生改善和品质提升结合。
• 市场活跃度下降：城市更新相关企业数量减少，市场投资意愿减弱，企业盈利困难，投资回收期长，盈利水平低。
• REITs成为重要融资工具：REITs为城市更新提供了新的融资渠道，但适用资产类型有限，需进一步拓展。
• 社会关注度与参与度提升：公众对城市更新关注度趋于平稳，但老旧小区、城中村等民生类项目仍是热点。居民参与意愿高，但实际参与度仍有差距。

关键信息

政府活跃度

• 政策制定：2022-2024年，41个城市共出台498项城市更新政策，政策质量逐步提升，政策体系日趋完善。
• 政策体系：80.49%的样本城市已建立“1+N+X”政策体系，政策内容聚焦于项目管理、土地规划、财税支持等。
• 组织调度：41城平均召开城市更新会议3次、开展调研5次，会议主题集中在城市更新统筹、政策审议、更新改造和历史文化保护等方面。
• 政策优化方向：政策制定需进一步聚焦土地、建设、财税等关键领域，优化审批流程，加大财政支持，推动项目落地。

市场活跃度

• 企业数量减少：2024年城市更新相关企业数量首次减少，市场参与热情下降。
• 企业分布：广东省仍是城市更新企业集中地，但部分城市如天津、郑州、兰州等出现显著增长。
• 盈利情况不佳：仅31%的受访企业认为其城市更新项目有盈利，平均投资回收期达8.32年，盈利水平偏低。
• 投资意愿减弱：60%的受访企业表示投资力度低于上年度或无新项目计划，市场信心不足。
• 企业诉求：企业更期待政策性资金支持、税收减免和土地价款让利等措施，以降低投资门槛和成本。

社会活跃度

• 关注度稳中有升：社会对城市更新的关注度趋于平稳，部分城市如上海、银川因政策支持和项目推进，关注度有所上升。
• 关注对象：老旧小区和城中村改造占据社会关注热点，尤其是“城中村改造”搜索热度显著提升。
• 参与意愿高但参与度低：超九成居民表达积极意愿，但实际参与度仅为65%，公众参与机制仍需完善。
• 社会参与形式：包括居民参与社区讨论、听证会、调查等，部分城市探索“原拆原建”“自主更新”等新模式，引发社会热议。

实施活跃度

• 项目推进情况：2024年全国城市更新项目数量达60015个，完成总投资额2.9万亿元。
• 实施模式多样化：包括片区策划、项目实施方案、存量用地再开发等，各地探索多元实施路径。
• 成果成效：部分城市更新项目纳入国家可复制经验做法清单和典型案例，如石家庄、太原、重庆等，城市更新成果逐步显现。

总结

2025年城市更新工作持续深化，政策体系逐步完善，实施模式不断优化，但市场参与度和盈利水平仍面临挑战。未来需进一步推动政策创新，优化投融资机制，增强社会参与，以实现城市更新的可持续发展。