> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中国城市更新活跃度年度观察报告 China Urban Regeneration Activity Annual Observation Report 2025 主编单位： 中国城市规划设计研究院 更新分院 参编单位： 中国城市规划设计研究院 信息中心 中指研究院 总策划：邓东 执行主编：范嗣斌、缪杨兵 研究团队： 中国城市规划设计研究院： 更新分院：苏子玥、冯婷婷、李锦墙、柳巧云、郭晓雨、李尚霖、李默然、王小天、尤智玉、孙浩杰、李启迪、吕虎臣、吴理航 信息中心：耿艳妍、王文喜 中指研究院：黄瑜、吴建钦、张凯、霍佳、许世友、张广杰、夏清泉 实施城市更新行动，是以习近平同志为核心的党中央科学把握城市发展规律，就全面推动城市高质量发展、扎实推进中国式现代化、不断满足人民美好生活需要作出的重大战略部署。党的十九届五中全会作出实施城市更新行动的重要部署以来，国家和地方积极推动，把城市更新作为重要的民生工程、发展工程和安全工程，取得一系列综合性成效。 2025年7月，中央城市工作会议召开，提出以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。2025年5月中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，对城市更新工作作出顶层设计，全面部署8方面的重点任务。2025年6-8月，住房城乡建设部先后印发城市更新规划编制导则、工作手册。城市更新工作持续走向深入，成为引领各地城市工作的主体形态。 持续推进城市更新行动，要坚持实事求是、因地制宜、精准施策。我国城市数量众多，截至2025年8月，全国共有694个设市城市（不含香港、澳门），包括4个直辖市、15个副省级市、278个普通地级市和397个县级市，其中城区常住人口300万人及以上的超大特大城市、I型大城市35座。这些城市性质职能、规模等级、空间区位、发展阶段干差万别，在实施城市更新行动时面临的主要问题、采取的主要措施、推进的主要项目、实施建设的规模力度等也各具特色。 2025年是“十四五”的收官之年，展望“十五五”，城市更新不仅要在推进以人为本的新型城镇化、提升宜居品质、提高韧性水平上发力，更要在建设强大国内市场、加快构建新发展格局中发挥更大作用，推动城市扩大有效投资、培育新兴动能、大力提振消费。为了更好发挥城市更新的重要抓手作用，有必要对全国城市更新进展情况进行持续跟踪，及时反映政府、市场、社会等不同主体的趋势动向和各地城市更新实施动态。 中国城市规划设计研究院联合中指研究院等科技机构，持续优化城市更新活跃度观察指标体系，立足政府、市场、社会和实施四个维度，采集政府统计、网络信息、问卷调查等多元数据，逐年刻画各个城市实施城市更新行动的活跃程度，反映城市更新发展趋势和特征，展现全国城市更新的宏观图景。通过编制城市更新活跃度年度观察报告，持续伴随和记录全国城市更新发展进程，为完善城市更新制度政策、探索城市更新实施模式、引导城市更新行业发展提供支撑。 中国城市规划设计研究院发布 # 目录 # CONTENTS 总述 01 政府活跃度 09 市场活跃度 25 社会活跃度 37 实施活跃度 55 IMPLEMENTATION ACTIVITY 结论 81 CONCLUSION 中国城市规划设计研究院发布 # 总述 # 一、形势变化 # 1、城市发展进入存量提质增效为主的阶段 2024年末，全国常住人口城镇化率已达 $67\%$ ，2021-2024年城镇化率年均增长0.78个百分点，城镇化速度逐步趋稳。中央城市工作会议对我国城镇化和城市发展的历史方位作出科学论断。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市空间布局和基础设施建设已基本成型，人民群众对城市工作提出了新的更高要求，从“有没有”转向“好不好”，城市发展要更加注重盘活存量、做优增量、提高质量。 # 2、城市更新顶层设计日益完善 2024年以来，中央持续加强城市更新顶层设计。中共二十届三中全会明确要求“建立可持续的城市更新模式和政策法规”，先后发布加快构建房地产新模式、加强历史文化保护传承、推进新型城市基础设施建设等重要文件。住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委、自然资源部等部委先后出台城市更新规划编制导则、中央财政支持实施城市更新行动、城市更新中央预算内投资专项、规划与土地政策指引等一系列配套文件。2025年1月，李强主持召开国务院常务会议，研究推进城市更新工作，指出城市更新是扩大内需的重要抓手。2025年5月中办国办发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，对城市更新工作作出顶层设计，全面部署了8方面的重点任务。2025年7月，中央城市工作会议召开，明确以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、功能完善、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。 图0-1：中央城市工作会议精神与两办城市更新文件框架 # 3、各地城市更新实践探索持续深入 根据各地上报住房城乡建设部数据，2024年全国城市更新项目数量60015个，完成总投资额2.9万亿元。2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，至2025年已覆盖两批35个城市。住房城乡建设部还联合国铁集团在5个城市开展老旧火车站与周边街区统筹实施更新改造试点等，加快探索城市更新工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，形成了一批可复制推广的经验做法。2024年以来，各地城市更新工作持续深入，中央财政支持开展城市更新示范工作已覆盖两批35个城市，住房城乡建设部陆续发布2批（第三批、第四批）31项实施城市更新行动可复制经验做法清单，2批41个城市更新典型案例，持续推动经验分享和交流借鉴。 1. 河北省石家庄市 2. 山西省太原市 3. 辽宁省沈阳市 4. 上海市 5. 江苏省南京市 6. 浙江省杭州市 7. 安徽省合肥市 8. 福建省福州市 9. 江西省南昌市 10. 山东省青岛市 11. 湖北省武汉市 12. 广东省东莞市 13. 重庆市 14.四川省成都市 15. 陕西省西安市 图0-2：中央财政支持实施城市更新行动城市分布图（2024年、2025年） 1.北京市 2 天津市 3. 河北省唐山市 4. 内蒙古包头市 5. 辽宁省大连市 6. 黑龙江省哈尔滨市 7. 江苏省苏州市 8. 浙江省温州市 9. 安徽省芜湖市 10. 福建省厦门市 11.山东省济南市 12. 河南省郑州市 13. 湖北省宜昌市 14. 湖南省长沙市 15. 广东省广州市 16. 海南省海口市 17. 四川省宜宾市 18. 甘肃省兰州市 19.青海省西宁市 20. 新疆乌鲁木齐市 # 二、研究优化 # 1、保持连续 2025年度观察立足2024年的工作基础，延续已有研究思路和技术路线，即立足第三方视角，采取系统性、整体性思维，从多元维度出发，综合观察各地城市更新工作的推进情况，以活跃度来定义城市更新进展的综合趋势，由此构建衡量城市更新活动进展的量化标尺，作为描绘全国城市更新动向的晴雨表和风向标。 城市更新活跃度仍然定义为政府、市场、社会等推动城市更新实施的积极和活力程度，由政府、市场、社会三类主体推进城市更新的行为积极程度和城市更新实施活动的活力程度共同体现。 # 2、稳中有变 根据2023年城市更新“政府积极主导、市场谨慎试探、社会普遍关心、实施初显成效”的特点，结合2024年以来城市发展形势变化，在保持研究框架和指标体系基本稳定的基础上，本年度研究着重在三个方面进行了优化调整： 一是加强政策文件的穿透性分析。随着国家对城市更新的顶层设计日益完善，地方城市更新政策制度建设也日趋丰满，截至2025年底，已有2省16市出台城市更新条例，94市出台城市更新管理办法，151市印发城市更新指导性文件。为了深入分析地方政策制度建立的特征，本年度研究选取部分城市的条例、办法，对其文本开展了知识图谱构建和结构分析。 二是加强对老旧街区更新的观察分析。“十四五”以来，各地在防风险、惠民生等方面的城市更新投入较多。城市人居环境有效改善，累计改造城镇老旧小区24万余个，增设养老、托育等社区服务设施6.4万个，加装电梯12.9万部，基础设施承载能力明显增强，累计改造燃气、供水、排水、污水、供热等地下管网84万公里。近年来，促发展方面的城市更新项目实施热度逐步提升，尤其资源丰富、功能多元的老旧街区备受青睐，各地持续打造带流量的网红街区。为了反映老旧街区更新改造的趋势，揭示“流量密码”，本年度研究依托小红书、大众点评等打卡数据，对样本城市的新开街老旧商业街区进行了深入分析。 三是对城市更新“钱从哪里来”进行了观察分析。资金是制约城市更新可持续模式的关键瓶颈。近年来，各方都在加大支持力度，积极拓宽多元化投融资渠道。尤其地方政府专项债券、政策性银行专项贷款、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等创新路径，发挥了越来越重要的作用。为了反映这些资金对城市更新的支持方向和趋势，本年度研究对REITs数据进行了观察分析。 # 三、指标体系 # 1、指标选取 延续由政府、市场、社会3类行为主体和更新实施这一行为内容共同组成的4个一级指标维度。分别聚焦主体行为特征和行为流程，构建二级指标维度，并按照关键性、代表性、可行性3个原则，选取合适的三级指标。 图0-3 衡量活跃度的一级指标维度框架 图0-4：衡量活跃度的指标体系架构 政策制定：城市更新相关政策出台情况 组织调度：管理机构、领导关注（会议调度、现场视察） 主体更迭：城市更新相关工商企业变更情况 投资意愿：城市更新业务开展情况、投资方向和预期、REITs 基金投资情况 全民关注：舆情热度、关注重点、年度变化 共同参与：参与程度、参与方式、支付意愿、责师制度、社会组织 规划计划：市/区级统筹规划、片区级实施方案编制情况 落地实施：存量用地再开发、城市更新工程项目、老旧商业更新实施 成果成效：机构评选的城市更新奖项、官方经验和示范案例 <table><tr><td>一级指标</td><td>二级指标</td><td>三级指标</td></tr><tr><td rowspan="4">政府活跃度</td><td rowspan="2">政策制定情况</td><td>发布执行的市级城市更新有关法规、规章、政策文件、技术规范情况</td></tr><tr><td>“1+N+X”的城市更新政策体系搭建情况</td></tr><tr><td rowspan="2">组织调度情况</td><td>召开市级城市更新工作会议频次</td></tr><tr><td>市级领导开展城市更新调研频次</td></tr><tr><td rowspan="4">市场活跃度</td><td>市场主体情况</td><td>工商企业中,经营范围或名称中含有“城市更新”的公司比例</td></tr><tr><td rowspan="3">市场投资情况</td><td>城市更新企业的数量、性质、规模及已开展的城市更新业务类型</td></tr><tr><td>城市更新企业的城市更新储备项目情况、投资预期、盈利情况</td></tr><tr><td>城市更新相关REITs发行情况</td></tr><tr><td rowspan="6">社会活跃度</td><td>社会舆情热度</td><td>城市更新相关关键词在pc端和移动端的搜索热度</td></tr><tr><td rowspan="5">社会参与度</td><td>居民对“城市更新”及本市城市更新工作的了解程度</td></tr><tr><td>到访过本市更新项目、参与社区调查或听证会等更新活动的居民占比</td></tr><tr><td>居民对更新改造项目的支付意愿程度</td></tr><tr><td>城市更新相关责任规划师制度建立情况</td></tr><tr><td>当地成立的城市更新相关机构数量(社会组织)</td></tr><tr><td rowspan="8">实施活跃度</td><td rowspan="2">城市更新规划或计划</td><td>市级城市更新规划、实施方案或行动计划数量</td></tr><tr><td>片区、项目级的更新规划或实施方案数量</td></tr><tr><td rowspan="3">城市更新落地实施</td><td>公开发布的城市更新类工程项目招投标总金额、中标项目类型</td></tr><tr><td>出让建设用地面积与存量建设用地占地</td></tr><tr><td>出让存量建设用地的面积、分类、容积率</td></tr><tr><td rowspan="3">城市更新成果成效</td><td>全年新开业的老旧商业街区更新实施情况</td></tr><tr><td>纳入住房城乡建设部城市更新行动可复制经验做法清单、城市更新典型案例的数量</td></tr><tr><td>机构评选的城市更新的奖项情况</td></tr></table> # 2、数据来源 主要涵盖三种来源。一是政府统计数据，包括各城市发布的统计年鉴、统计公报等公开数据。二是网络信息数据，运用多元技术手段，获取网上公开的相关数据库资源。三是问卷调查数据，通过线上渠道等对35家城市更新企业、41市的6000余名居民开展问卷调查，了解企业和居民对城市更新的主观感知。 数据以2024年末时点为主，部分政策文件收集时点截至2025年8月。 # 四、观察对象 以第七次全国人口普查结果为参照，选取城区常住人口超过300万的35个超大、特大和I型大城市和其他省会城市作为2025年度城市更新活跃度观察的样本城市。包括：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州、海口、呼和浩特、银川、西宁、拉萨。 41个样本城市覆盖全国所有省级单元，且大多是各地区的中心城市，具有较强的代表性，能够反映各地推进城市更新工作的基本特征和全国的整体态势。 图0-5：2025年度城市更新活跃度观察的41个样本城市分布图 中国城市规划设计研究院发布 # 政府活跃度 政府活跃度考察各地政府在推动城市更新过程中的积极程度，包括政策制定、组织调度等方面。 政策制定从城市更新政策数量、政策体系、政策对象和政策关键词等方面考察，出台政策文件数据采集于41个市政府官网，涵盖2022-2024年，部分政策采集时间截止到2025年8月。 组织调度重点关注专门会议、专项调研等方面的工作，数据采集自41个城市政府官网和公开报导信息。 # 一、政策制定 # 1、总体热度 # (1) 政策出台从“数量爆发”转向“质量提升” 2022年10月，党的二十大明确提出“实施城市更新行动”，随后3年各地积极响应国家决策部署，城市更新政策出台的活跃度一直处于较高水平。2022-2024年，41城分别出台了149项、180项、169项城市更新政策，累计达到498项。2023年是政策出台的峰值年，支撑城市更新的框架性政策基本形成。2024年，城市更新政策制度建设进入攻坚期，政策出台从“量增长”转向“质提升”。改革“由易到难”，逐步进入深水区。 图1-1：2022-2024年41城的城市更新政策出台数量 # (2) 梯队分明，核心引领与后继追赶并进 分城市来看，北京市政策出台仍显著多于其他城市，3年共出台37项，其次为重庆、沈阳、杭州、广州、济南、合肥6市，均超过20项，表明能级较高的超大、特大城市在政策创新与供给方面持续积极作为。福州、乌鲁木齐、大连、哈尔滨等在2023-2024年间出台政策数量持续增长，2024年表现尤为活跃，分别出台政策10项、5项、4项、3项，表明各地城市都在根据本地城市更新工作需求，努力追赶完善政策体系。全国各地城市更新政策制度建设进入由点及面、全面铺开的阶段。 # (3) 各地 “1+N+X” 的城市更新政策体系基本健全，进入精准完善的新阶段 截至目前，41城中33个城市已构建“1+N+X”的城市更新政策体系，占比 $80.49\%$ ，表明各地城市更新政策体系建设稳步推进，政策架构基本形成。纲领性文件方面，2024年以来，《厦门经济特区城市更新条例》《苏州市城市更新条例》《无锡市城市更新办法》《银川市城市更新条例》《大连市城市更新管理办法》相继出台，各地城市更新顶层设计日趋成熟，积极推动工作迈向规范化、法治化阶段。 2022-2024年，41城在针对各类型更新对象的差异化政策“N”和针对堵点难点的支持性政策“X”方面，分别出台288项、192项，“N”“X”政策更加丰富、具体、精准，为城市更新实践提供了更具操作性、针对性、实效性的政策工具。 图1-2：2022-2024年41城各类型城市更新政策出台数量 # 2、纲领性文件—“1” # (1) 文件架构趋于成熟稳定 以2021-2025年41城中28个城市出台的更新条例、办法为基础，构建知识图谱，主要涵盖更新对象、组织分工、规划层级、实施流程及配套政策等核心要素。图谱结构表明，各地城市更新纲领性文件的框架体系趋于稳定，体现了城市更新从“片段化”“零散化”探索进入体系化、常态化推进阶段。2025年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，对城市更新工作作出顶层设计，更是为各地明确了行动纲领，将进一步推动地方条例、办法走向成熟稳定。 图1-3：2021-2025年41城城市更新条例、办法知识图谱 # (2) 更新对象逐步聚焦 对条例、办法的知识图谱进行分析可以看出，各地对城市更新对象的认识逐步体系化，从早期侧重“人居环境”等抽象概念，逐步转向“城中村、危旧房、老旧厂区”等具象实体，最终形成“城市服务、产城融合”等系统化更新理念。整体来看，城市更新始终围绕功能完善、安全韧性、生态宜居与文化传承等核心理念展开，更新对象不断精准化。 图1-4：更新对象关键词时间轴 # (3) 组织分工合理有效 各部门城市更新责任分工日趋明确。75%的条例、办法已对相关部门作出明确的责权划分，协同推进的组织机制更加成熟完善。7个城市在条例、办法中规定城市更新专项规划由住房城乡建设部门牵头组织编制，强调实施导向，注重与年度计划、项目安排的全周期管理衔接。5个城市明确由自然资源规划部门牵头组织编制，强调对存量资源的用途安排和管制引导。约93%的条例、办法明确区级为城市更新实施的责任主体，体现了区级政府在“抓落实”中的工作优势——冲在一线、直面基层、灵活高效。 图1-5：城市更新相关部门分工情况 图1-6：城市更新责任主体落实情况 # (4) 规划层级面向实施 2025年7月，住房城乡建设部印发《城市更新规划编制导则》，指导各地构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系。41城出台的28个城市更新条例、办法中，约 $82\%$ 明确了城市更新规划层级，各地结合地方实际，因地制宜建立完善城市更新规划实施体系，形成了“专项规划分市、区两级”“片区策划与项目实施方案融合”等多元模式。 作为兼顾时间安排和空间部署的专项规划，城市更新规划既要符合国民经济发展规划，也要与国土空间规划相衔接。约82%的条例、办法均明确要衔接国土空间规划，反映了城市更新的空间属性，约32%的条例、办法提出应衔接国民经济发展规划，体现了城市更新面向实施的根本特征。 图1-7：城市更新专项规划层级情况 图1-8：规划衔接情况 # (5) 配套政策精准深化 从各地条例、办法中配套政策的内容设置来看，配套政策普遍围绕项目管理、实施流程，以及土地规划保障等展开。早期更关注风险管控、政策激励、建设规范、审批优化等全流程管理，致力于构建支持与管控并重的政策框架，后期逐步转向指标优化、流程精简等支持实施的政策举措，更关注解决城市更新面临的难点堵点问题。 图1-9：配套政策关键词时间轴 # (6) 实施流程完善规范 城市更新实施流程一般分为方案生成、方案审查、项目实施3大阶段。近年来，实施流程持续完善，规范物业权利人相关行为，强化项目策划方案、选址论证报告等环节管理，并对涉及公共安全利益及市级重点项目设置特殊实施程序。引入项目库机制，实施方案生成与入库管理紧密挂钩，成为部分城市项目统一管理和获取政策支持的关键环节；审查阶段强化多主体协同与备案管理；项目实施阶段在土地供应、验收许可等方面提供支持，如《无锡城市更新条例》明确实施主体可以采用租赁、购买、置换、作价出资（入股）等方式进行权益归集。 图1-10：实施流程体系逐年变化 # 专栏一 南京市城市更新办法（2023年施行） 明确建立城市更新项目库管理制度，城市更新项目经市领导小组办公室审核并报市领导小组批准后，纳入市城市更新项目库，实施动态管理。 要求在城市更新项目申报入库前，实施主体应当依据详细规划编制项目更新方案，项目更新方案应当优先保障公共利益，科学统筹各类要素资源、相关主体权益，并根据项目类型明确建筑设计、安置补偿、资金平衡或者资产运营等方案。 # 3、针对不同更新对象的差异化政策——“N” # (1) 聚焦民生领域 中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》将城市更新主要任务划分为8类，以此为依据对41城的相关政策进行分类。近3年来，41城政策出台热点主要集中在城市功能完善、城市生态系统修复、城市基础设施建设改造3大方面，如《济南市无障碍环境建设管理办法》《昆明市海绵城市建设管理办法》等，表明民生领域仍然是政府推动城市更新工作的重点方向。 图1-11：2022-2024年41城不同更新对象政策（“N”）数量 # (2) 提品质、促消费的导向逐步显现 与2023年相比，2024年各地针对老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造和城市历史文化保护传承的政策出台频率提高，分别达到12项、10项，如《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》《佛山市历史建筑保护办法》等，反映了各地城市更新工作逐步由民生补短板向品质提升、消费提振、文化传承等方向加快拓展。 图1-12：2023年不同更新对象政策频率分析 图1-13：2024年不同更新对象政策频率分析 # (3) 城中村改造政策热度显著提升 2024年，住房城乡建设部、财政部联合印发通知提出，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目均可纳入政策支持范围。城中村改造扩围推动各地加快出台针对城中村改造的专项政策。2024年的政策词频中，“城中村”脱颖而出。广州、深圳、东莞、杭州、济南、大连6市都出台了针对城中村的相关政策。 此外，养老服务、海绵城市连续2年成为热点，城市燃气等持续被强调，词频分析细化展示了完善城市功能、修复城市生态系统、建设改造城市基础设施3方面关注度较高的具体更新内容，揭示了对提高民生服务水平、提升城市安全韧性的持久需求。 图1-14：2022-2024年41城不同更新对象政策（“N”）的标题词频分析 # 专栏二 / 广州市城中村改造条例（2024年施行） 坚持“政府主导、市场运作”原则：市人民政府负责统筹城中村改造工作，制定城中村改造重大政策措施，审定改造计划、资金安排和改造方案等，区人民政府负责组织实施本行政区域内的城中村改造工作，街道办事处、镇人民政府负责协助区人民政府组织实施城中村改造工作。 明确具体资金来源：城中村改造专项借款、专项贷款，政府专项债券等政府财政资金，公司信用类债券、基金等社会资金，以及国家有关城中村改造项目的专项补助等，并规定专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。 # 4、支持性政策——“X” # (1) 持续聚焦土地、建设、财税三个方面 2022-2024年41城出台的针对性政策细则主要涉及建设、土地、产权、规划、财税、运营管理及其他7大方面。根据政策数量统计，近3年热点持续集中在土地、建设、财税3个方面，尤其在2024年土地、财税方面的支持政策出台十分活跃，分别为21项、15项。可见，土地与资金既是推进城市更新最重要的保障要素，也是当前最需要改革、突破的关键堵点。 图1-15：2022-2024年41城支持性政策（"X"）数量 从各类型支持性政策文件标题的词频来看：建设方面，主要关注技术规范、消防安全等方面，如《天津市住宅老旧电梯安全管理实施细则》；土地方面，侧重灵活供地、用地功能混合、工业用地再开发等方面，如《武汉市工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让操作细则》；财税方面，主要强调专项资金、奖补资金等的管理使用，如《广州市传统风貌建筑日常维护与修缮资金补助办法》。 图1-16：2022-2024年41城建设、土地、财税方面政策细则的标题词频分析 # (2) 精准回应堵点难点问题 对2022-2024年的支持性政策，从建设、土地、产权、规划、财税、运营、其他7个方面提取关键词，通过TF-IDF指数（字词的重要性与其在文件中出现的次数成正比，与在文件集中出现的频率成反比）分析，展现了各个方面政策支持的重点： 建设方面关键词包括古建、老宅、管廊、海绵、现行标准等，反映在城市更新实施建设过程中，历史文化保护、安全韧性、标准规范是主要的矛盾焦点和难点。 土地方面关键词包括补偿费、批而未供、经营权等，说明征收补偿、低效土地盘活、产权活化等是各地在城市更新工作中难度较大也最需要探索突破的土地政策。 产权方面关键词包括票房、公有、老旧小区、工业园区、物业、置换等，反映各地都关注到了多元产权处置的问题。 规划方面关键词包括城中村、规范性、街区、豁免、奖励等，体现各地都在适应存量更新阶段需要，推动规划政策由刚性约束向弹性引导转型。 图1-17：2022-2024年41城建设、土地、产权、规划方面政策细则的TF-IDF分析 财税方面关键词包括文物、债券、停车、适老化、绿色等，反映出财政资金支持的重点领域和方向，如保护传承历史文化、补齐民生短板、促进绿色转型等。 运营方面关键词包括电梯加装、绩效评价、筹集、经费等，反映出提升资金效能、激发市场活力等方面还需要持续发力。 其他方面关键词还有嵌入式、资产、便民、家政、托管等，可见城市更新正从“物理改造”转向“系统治理”，政策体系不断丰富。 财税相关政策关键词TI-IDF指数 其他政策关键词TI-IDF指数 图1-18：财税、运管及其他政策细则的TF-IDF分析 运营管理相关政策关键词TI-IDF指数 图1-19：2022-2024年41城支持性政策标题词频分析 # /专栏三 /北京市关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施（2024年施行） 针对各类型项目给予差异化支持：保障性租赁住房建设、符合条件的危旧楼房改建、公共设施建设、符合规定的用地混合使用项目不补缴或减免土地价款，产业更新改变用途的按市场价 $90\%$ 核定，地下空间开发按区域（ $70\% - 90\%$ 比例）核定并鼓励规模减量。坚持严格监管，按照正面清单和比例管控要求落实建设用地功能混合使用，保障性租赁住房、租赁型职工宿舍严禁销售或变相销售。 # 二、组织调度 # 1、召开会议、开展调研是地方政府推动城市更新工作的重要手段 2024年，41城市级政府主要领导平均召开市级城市更新会议3次、开展城市更新调研5次。长春、哈尔滨、西安、太原、昆明、南宁、合肥、无锡、厦门9市的政府组织调动活跃度明显提升。 整体来看，2024年市级召开会议、开展调研的频次有所回落，这与多地将城市更新责任主体下沉至区级政府有关，说明政府推进城市更新工作的组织方式更加多元、动员能力更加高效。 图1-20：2024年城市更新会议和调研频次分析 # 2、城市更新会议 # (1) 统筹类、审议类会议占比较高 2024年，41城共召开市级城市更新会议135次，主题集中在城市更新统筹（32次）、政策/项目审议（30次）、老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造（30次）、城市历史文化保护传承（22次）4个方面，总占比超 $84\%$ ，表明城市更新工作具有很强的系统性和实施性，需要跨部门协调和专题推进。 分城市来看，沈阳、合肥、海口以城市更新统筹类会议为主，石家庄、福州、南京的政策/项目审议较多，上海，东莞的会议关注老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造，北京、长春、杭州、哈尔滨、郑州的城市历史文化保护传承类会议较多。 图1-21：2024年41城的城市更新会议分类频次分析 # (2) 聚焦两大核心类型 对比2023、2024年数据再次发现，老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、保护传承城市历史文化2类会议占比大幅提升。 图1-22：2023年不同类型会议占比分析 图1-23：2024年不同类型会议占比分析 - 老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造 城市历史文化保护传承 城市基础设施建设改造 城镇老旧小区整治改造 城市生态系统修复 城市功能完善 ·完整社区建设 既有建筑改造利用 # 3、城市更新调研 # (1) 聚焦人民群众关切 2024年，41城市级主要领导共开展城市更新项目现场调研190次，主题主要为老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造（59次），位居榜首，其次为城市基础设施建设改造（39次）、城市历史文化保护传承（35次）、城市功能完善（26次），总占比超 $83\%$ ，调研主要集中在成效显示度高、与民生关系紧密、体现地方特色的项目和领域。 分城市来看，调研主题各有侧重，西宁、海口、东莞以老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造为主，沈阳、太原聚焦基础设施更新改造，哈尔滨、长春注重历史文化保护传承，青岛、深圳、宁波更关注城市功能完善类城市更新。 图1-24：2024年41城的城市更新调研分类频次分析 # (2) 调研主题稳中有变 与2023年相比，2024年老旧小区改造类项目调研频次降低，老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造更受关注，体现了国家政策对地方行为的影响，各地建成于2000年以前的城镇老旧小区改造任务接近尾声，城中村改造扩围调动了很多城市的积极性。 图1-25：2023年不同类型会议占比分析 图1-26：2024年不同类型会议占比分析 中国城市规划设计研究院发布 # 市场活跃度 市场活跃度考察各地参与城市更新的相关企业在2024年的经营情况，从市场参与情况和市场投资意愿两个方面观察。 市场参与情况持续统计参与城市更新活动的相关企业数量和以REITs基金为代表的市场投资情况。 市场投资意愿依托企业问卷、从城更企业盈利情况、投资意愿、政策优化方向综合评估城市更新市场投资意愿。 # 一、市场参与情况 # 1、总体热度降低 # (1) 总量上，2024年参与城市更新相关业务的企业明显减少 对比近5年工商企业数据，2024年城市更新相关企业数量首次减少。城市更新进入“深水区”，项目周期长、成本高，对企业的资金实力和运营能力要求高，部分企业被迫退出或转型。 图2-1：近5年城市更新相关企业数量分析图 # (2) 分布上，市场参与热度较高的城市仍主要集中于广东省 城市更新类企业占比较高的城市仍主要集中于广东省，东莞、深圳、广州、佛山、贵阳、沈阳六个城市稳居城市更新公司占工商企业总数比例的前六名。 2023年占比 2024年占比 图2-2：2023-2024年城市更新类企业占比分析图 # (3) 天津城市更新领域市场活跃度显著提升 上海、天津、武汉、郑州、海口等城市，城市更新相关企业数量有大幅增加，增幅超过 $25\%$ 。其中，天津城市更新相关企业数量增幅最大，由2023年的40家，增加至67家，增幅达 $67.50\%$ 。 表2-1：41城城更企业数量变化统计表 <table><tr><td>城市</td><td>2023年</td><td>2024年</td><td>变化</td></tr><tr><td>上海</td><td>127</td><td>156</td><td>22.83%</td></tr><tr><td>北京</td><td>91</td><td>100</td><td>9.89%</td></tr><tr><td>深圳</td><td>1326</td><td>1204</td><td>-9.20%</td></tr><tr><td>重庆</td><td>32</td><td>36</td><td>12.50%</td></tr><tr><td>广州</td><td>589</td><td>495</td><td>-15.96%</td></tr><tr><td>成都</td><td>41</td><td>48</td><td>17.07%</td></tr><tr><td>天津</td><td>40</td><td>67</td><td>67.50%</td></tr><tr><td>武汉</td><td>56</td><td>70</td><td>25.00%</td></tr><tr><td>东莞</td><td>1215</td><td>935</td><td>-23.05%</td></tr><tr><td>西安</td><td>51</td><td>53</td><td>3.92%</td></tr><tr><td>杭州</td><td>7</td><td>11</td><td>57.14%</td></tr><tr><td>佛山</td><td>92</td><td>76</td><td>-17.39%</td></tr><tr><td>南京</td><td>28</td><td>32</td><td>14.29%</td></tr><tr><td>沈阳</td><td>37</td><td>34</td><td>-8.11%</td></tr><tr><td>青岛</td><td>47</td><td>48</td><td>2.13%</td></tr><tr><td>济南</td><td>55</td><td>52</td><td>-5.45%</td></tr><tr><td>长沙</td><td>28</td><td>25</td><td>-10.71%</td></tr><tr><td>哈尔滨</td><td>4</td><td>4</td><td>0.00%</td></tr><tr><td>郑州</td><td>32</td><td>43</td><td>34.38%</td></tr><tr><td>昆明</td><td>30</td><td>23</td><td>-23.33%</td></tr><tr><td>大连</td><td>16</td><td>15</td><td>-6.25%</td></tr></table> <table><tr><td>城市</td><td>2023年</td><td>2024年</td><td>变化</td></tr><tr><td>南宁</td><td>19</td><td>23</td><td>21.05%</td></tr><tr><td>石家庄</td><td>16</td><td>19</td><td>18.75%</td></tr><tr><td>厦门</td><td>8</td><td>9</td><td>12.50%</td></tr><tr><td>太原</td><td>9</td><td>10</td><td>11.11%</td></tr><tr><td>苏州</td><td>44</td><td>53</td><td>20.45%</td></tr><tr><td>贵阳</td><td>43</td><td>34</td><td>-20.93%</td></tr><tr><td>合肥</td><td>22</td><td>24</td><td>9.09%</td></tr><tr><td>乌鲁木齐</td><td>3</td><td>4</td><td>33.33%</td></tr><tr><td>宁波</td><td>16</td><td>15</td><td>-6.25%</td></tr><tr><td>无锡</td><td>10</td><td>8</td><td>-20.00%</td></tr><tr><td>福州</td><td>2</td><td>2</td><td>0.00%</td></tr><tr><td>长春</td><td>2</td><td>2</td><td>0.00%</td></tr><tr><td>南昌</td><td>9</td><td>14</td><td>55.56%</td></tr><tr><td>常州</td><td>5</td><td>5</td><td>0.00%</td></tr><tr><td>海口</td><td>34</td><td>47</td><td>38.24%</td></tr><tr><td>兰州</td><td>7</td><td>11</td><td>57.14%</td></tr><tr><td>呼和浩特</td><td>3</td><td>4</td><td>33.33%</td></tr><tr><td>西宁</td><td>0</td><td>0</td><td>0.00%</td></tr><tr><td>银川</td><td>2</td><td>2</td><td>0.00%</td></tr><tr><td>拉萨</td><td>0</td><td>0</td><td>0.00%</td></tr></table> # (4) 非国有企业数量虽有较大增幅, 但国企仍是市场核心力量 从天津新增城市更新类企业数据来看，2024年非国企数量比上年增长率 $115.4\%$ ，远超国有企业数量的增长速度。新增27家企业中，非国有企业15家，国有企业12家。但国企平均注册资本约5.1亿元，非国企平均注册资本仅有约443万元，规模相差悬殊。从涉及行业来看，2024年城市更新相关企业中，从事开发、建设等重资产业务的国有企业占比明显高于非国有企业，非国企主要聚焦咨询、服务等轻资产领域。 2023年天津新增企业数量 2024年天津新增企业数量 国有企业与非国有企业从事行业占比 图2-3：2023-2024年天津新增企业性质分析图 图2-4：2023-2024年天津新增企业从事行业分析图 # (5) 广深地区城市更新类企业增长动力不足 广州、深圳、东莞、佛山等城市，2024年城市更新相关企业数量均出现 $10\% - 25\%$ 不等的下降。现存城市更新类企业中，2020-2024年期间新注册企业的数量逐年下降，市场活跃度明显减弱。 图2-5：现存城夏公司中，近五年成立企业数量分析图 2020年至今，新增大型企业占比持续下降，资本投入日趋谨慎。从城市更新类企业注册资本变化情况可以看出，现存市场主体中，注册资本超过1000万的规模较大的城市更新类企业，主要成立于2020-2021年。2024年东莞、佛山没有超过千万资产规模的城市更新类企业成立。 图2-6：现存城更公司中，近五年成立企业注册资本分析图 2024年新增企业情况 图2-7：2024年新增企业注册资本分析图 城市更新类大型企业主要集聚在一线城市。深圳的城市更新相关企业总量和高资本企业（注册资本1000w以上）数量均居首位，是周边区域中企业活跃度最高的城市。广州高资本企业占比最高（58.93%），东莞、佛山以中小规模企业为主。 注册资本 （为表达注册资本分布情况，注册资本数值取对数，圆圈大小代表企业数量） 图2-8：2024年广深地区城市更新企业注册资本情况 图2-9：2024年广深地区高资本企业占比分析图 # 2、市场投资情况 # (1) REITs等市场化融资工具为城市更新拓宽了资金渠道 不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。该模式通过资产证券化手段，有助于企业盘活存量资产、加快资金回笼，为市场注入新动能，同时降低了投资者的参与门槛，具备流动性高、收益相对稳定等特点。截止目前，全国已有22个城市发行REITs，在本观察的41个样本城市中有19个。从基金数量、发行金额看，北京、深圳、上海等城市的活跃度远高于其他地区。北京华夏金隅智造工场REIT是国内首单以产业园更新改造为底层资产的REITs，拓展了存量资产的盘活渠道。 <table><tr><td>城市类型</td><td>数量</td><td>城市名单</td></tr><tr><td>已发行REITs城 市</td><td>19</td><td>上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、杭州、南京、济南、长沙、石家庄、厦门、苏州、合肥、乌鲁木齐、宁波、福州</td></tr><tr><td>未发行REITs城 市</td><td>22</td><td>东莞、西安、海口、佛山、沈阳、青岛、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、兰州、呼和浩特、太原、无锡、长春、贵阳、西宁、南昌、常州、银川、拉萨</td></tr></table> 图2-10：41城发行REITs基金的城市名单与数量 图2-11：全国已发行REITs基金城市的发行规模（亿元）分布 图2-12：全国已发行REITs基金城市的发行规模（亿元） 图2-13：全国已发行REITs基金城市的发行数量（个） # (2）资产类型局限于已完成、可增值、可估值的存量资源，发挥作用比较有限 目前城市更新领域适用的REITs，仅仅涉及保障性租赁住房、交通基础设施、园区基础设施等资产类型，主要服务于已经成功实现商业化或能稳定创收的资产。城市更新项目产权复杂、历史遗留问题多，难以达到REITs对基础资产权属清晰、合法的硬性要求，也难以预测现金流和估值。推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新领域和资产类型，仍需要更多政策支持和行业探索。 # /专栏四 / 北京华夏金隅智造工场REIT 华夏金隅智造工场的前身是北京天坛家具厂的老旧工业厂房。2016年9月19日，金隅集团与海淀区政府签署战略合作协议，以原金隅天坛家具公司生产空间为载体，通过对存量老旧工业厂房改造升级，打造以大信息及智能制造为核心产业的创新型科技产业园区。 在盘活存量资产、扩大有效投资以及推进旧城改造的政策导向下，金隅集团以华夏金隅智造工场REIT为切入点，成功进军公募REITs领域，实现金融创新的重大跨越。作为国内首单以改造产业园为底层资产的REITs，不仅在城市更新与资本市场对接方面实现突破，而且进一步丰富了我国公募REITs的底层资产类型，拓展了存量资产的盘活渠道，为同类项目树立了标杆，有望激发更多城市更新项目与资本市场的深度融合。 该产业园区总建筑面积9.09万平方米，依托西三旗区域内部的产业聚集，以产业招商为内核，以自有物业为载体，向租户提供智能制造及工业研发相关的租赁服务并获取租金收益及相应的配套收入。园区吸引了新能源、人工智能、医疗器械、信息技术、物联网等行业内多家知名企业、研究院所、行业协会。截止2025年6月30日中期报告，该基础设施项目出租率为 $85.78\%$ ，签约率为 $91.17\%$ 。报告期内（2025.1.23—2025.6.30），实现营业收入5307.48万元，息税折旧摊销前利润为4786.77万元，符合经营预期。 <table><tr><td>维度</td><td>具体信息</td></tr><tr><td>基金名称</td><td>华夏金隅智造工厂HJT</td></tr><tr><td>上市地点</td><td>上海证券交易所</td></tr><tr><td>上市时间</td><td>2025年2月26日</td></tr><tr><td>发行规模</td><td>总规模约11.3556亿元</td></tr><tr><td>项目地点</td><td>北京市海淀区西三旗</td></tr><tr><td>项目定位</td><td>聚焦智能制造的创新型科技产业园</td></tr><tr><td>运营状态</td><td>自2018年6月开始运营，目前已进入稳定运营期</td></tr></table> 改造前 改造后 # 二、市场投资意愿 对已直接参与城市更新业务的相关企业开展城市更新业务经营状况和投资意向调查。相比上年，本次企业问卷调查，丰富了受访企业的类型和数量，可以更全面地反映各类城市更新市场主体的情况。 # 1、盈利情况不佳 # (1) 城市更新项目很难实现盈利 受访者中，认为所在企业目前未有盈利城市更新项目的占比达到 $17\%$ ；仅个别项目盈利占比达到 $31\%$ ，仅有 $11\%$ 的受访者认为其所在企业城市更新类项目基本已实现盈利。 图2-14：受访企业参与城市更新的方式分析图 图2-15：2024年城市更新企业的盈利情况分析图 # (2) 即便盈利，也存在收益周期太长，盈利水平较低的问题 盈利企业中，城市更新项目投资回收期的平均值约为8.32年，68.5%的企业，需花费5年以上的时间才可实现收益。盈利水平在1%-3%的占比为45.5%。盈利水平在4%-6%的占比为50%。 <table><tr><td>仅个别项 目盈利</td><td>占比</td><td>基本已实 现盈利</td><td>占比</td></tr><tr><td>1%~3%</td><td>45.5%</td><td>4%~6%</td><td>50.0%</td></tr><tr><td>4%~6%</td><td>27.3%</td><td>6%~10%</td><td>25.0%</td></tr><tr><td>10%以上</td><td>27.3%</td><td>10%以上</td><td>25.0%</td></tr></table> 图2-16：城市更新项目盈利情况 图2-17：城市更新项目投资回收期分析图 # 2、投资意愿减弱 # (1) 从投资计划看，城市更新领域企业投资热情不高 仅11.4%的受访企业2025年预期投资力度高于2024年，60%的受访企业预期投资力度低于上年度或没有新开展城市更新业务的打算。一方面说明企业受房地产市场影响，资金压力大，投资能力减弱；另一方面也说明企业对城市更新项目的市场前景缺乏积极预期。 表2-2：2025年城市更新业务投资计划情况 <table><tr><td colspan="2">贵司2025年的城市更新业务的投资计划如何?</td></tr><tr><td>投资计划低于2024年度</td><td>25.7%</td></tr><tr><td>投资力度与2024年度持平</td><td>11.4%</td></tr><tr><td>投资力度高于2024年度</td><td>11.4%</td></tr><tr><td>没有开展城市更新业务的打算</td><td>22.9%</td></tr><tr><td>不清楚</td><td>28.6%</td></tr></table> # (2) 从投资对象看，城镇老旧小区改造仍最受城市更新相关企业青睐 连续两年的企业调查问卷都显示，城镇老旧小区改造类项目是城市更新类企业参与城市更新活动的主要类型。城镇老旧小区主要依赖财政投入，市场主体以提供设计、施工等服务为主，企业投入小，营收有保障，市场风险相对较小。 图2-18：2023、2024年城市更新企业开展的城市更新业务类型 # (3) 利润和政策是影响企业投资城市更新积极性的关键因素 受访企业反映，城市更新中的政策问题也是阻碍城市更新项目顺利进行的主要因素，例如政策限制性要求多、报批报建难度大、项目验收通过困难等实际操作问题，直接影响项目的效率、成本与最终收益。 图2-19：受访企业认为影响城市更新投资积极性因素分析图 # 3、企业需要的城市更新支持性政策 # (1)规划土地、行政审批、金融财税等方面需要加大政策支持力度 受访企业表示，目前已出台各类城市更新支持政策，但仍存在土地规划条件不支持、行政审批难推进、投资回报经济账难算平的问题，需在规划土地、行政审批、金融财税等方面进行优化，核心目标是进一步降低市场主体参与城市更新的准入门槛和成本。 # (2) 规划土地政策方面 除了常规的容积率奖励、土地用途转化、土地权属变更政策，企业还期待政府可以在土地价款方面给予实质性的让利，例如分期缴纳、跨项目平衡与多地块联动补地价，对增补公共设施的给予地价减免等。 图2-20：规划土地政策优化方向分析图 # (3) 行政审批政策方面 受访企业提出审批流程简易透明、一站式服务等诉求，以减少审批环节和时间，降低资金成本。 图2-21：行政审批政策优化方向分析图 # (4) 金融财税政策方面 相较于贷款优惠和收益共享政策，城市更新类企业更期待政策性资金支持和直接的税收减免。在当前高成本、长周期、低回报的市场环境下，企业更追求确定性高、直接有效、无负担的资金支持。只有最大限度地降低前期投资压力和后期运营成本，提高项目投资回报率，才能建立企业投资城市更新市场的信心。 图2-22：金融财税政策优化方向分析图 中国城市规划设计研究院发布 # 社会活跃度 社会活跃度考察社会各界在2024年城市更新活动中的参与热情与实际行动，分为社会关注与社会参与两个视角。 社会关注视角聚焦公众对城市更新工作的注意与兴趣，通过监测城市更新相关关键词在PC端及移动互联网平台的搜索热度来量化。 社会参与视角聚焦民众的实际参与行为，一是居民对城市更新工作的参与程度和意愿，数据来源于居民调查问卷；二是责任规划师、建筑师、建造师、测量师等专业参与机制；三是城市更新相关社会组织成立和运行状况。后两项数据采集自网络。 # 一、社会关注度 # 1、关注热度 # (1) 社会对城市更新的关注度趋于平稳 从百度搜索指数来看，2024年社会对于城市更新的关注度保持平稳。2023年作为全国首批城市更新试点的收官年，政策集中落地、项目密集启动，吸引社会广泛关注。2024年以来，经过数年的酝酿，公众对城市更新的认知趋于成熟，使得社会关注度趋向平稳。 图3-1：2024年与2023年“城市更新”百度指数搜索热度对比 # (2）分区域来看，主要城市群、都市圈地区仍保持较高的社会关注度 城市更新在京津冀、长三角、粤港澳、成渝、武汉、郑州等城市群和都市圈地区持续保持较高的社会关注度，这些地区经济基础雄厚、人口与资源密集，城市更新需求较大，也具备政策先行优势，让城市更新始终成为社会关注焦点。 图3-2：2024年“城市更新”百度指数搜索热度地理分布 # (3) 分城市来看，社会关注度大体可分三个梯队，与城市能级、发展动能等密切相关 其中，第一梯队包括北京和上海等全国中心城市，城市更新政策出台与落地实践持续推进，城市更新社会关注度稳居高位。第二梯队包括广州、深圳、南京、杭州等超大特大城市，也具有较高的社会讨论度。第三梯队包括沈阳、宁波、太原等其他城市，这些城市受经济活力、项目推进节奏、政策聚焦度等因素影响，话题热度一般。 图3-3：2024年41个城市“城市更新”百度指数搜索热度 2024年绝大部分城市的社会关注度呈现小幅下滑，但上海、青岛、太原、福州、银川出现上升，一方面与其中部分城市于2024年5月入选中央财政支持实施城市更新行动的15个城市有关；另一方面，这些城市均在2024年推动了不少民生类更新的标志性项目，如上海加快推进零星旧改、旧住房成套改造、城中村等“两旧一村”改造，银川累计分批推进上百个老旧小区改造项目，获得社会广泛关注。 图3-4：2024年41个城市“城市更新”百度指数搜索热度 # /专栏五 / 银川聚焦破解“四老一差”推动老旧小区更新改造 2024年6月，习近平总书记在宁夏考察时强调，要积极推进城市更新，加强老旧小区改造。 近年来，银川市不断加快老旧小区改造步伐，其中金凤区2024年共改造老旧小区28个，涉及178栋楼、6976户，兴庆区共改造老旧小区104个，涉及11个街道办事处、268栋楼、10808户。银川市聚焦破解“四老一差”（街老、院老、房老、设施老、生活环境差）困局，量身制定“一区一策”改造方案，切实改善居民的居住条件。 其中兴庆区老旧小区改造市场化运作经验被国家发改委作为典型经验在全国推广，金凤区银凤小区、西桥小区被《中国建设报》、新华社、《光明日报》等媒体报道，人民群众获得感和幸福感也显著提升。 金凤区老旧小区加装天然气 居民积极参与改造议事 # 2、关注对象 # (1) 老旧小区、城中村等民生类城市更新持续占据社会关注热点，受政策扩围等影响，2024年城中村改造社会关注度显著提升 2024年，“老旧小区改造”和“城中村改造”的百度搜索量占比分别为 $42\%$ 和 $44\%$ ，合计占城市更新类相关搜索总量的 $86\%$ 。作为与民生福祉紧密挂钩的城市更新领域，其涉及的居住环境改善、权益保障等议题，持续牵动着公众的核心关切。受2024年城中村改造政策扩围影响，“城中村改造”搜索热度大幅提升，反超“老旧小区改造”成为最具社会关注热度的议题。 图3-5：三类更新改造2023-2024年比例搜索热度对比 # (2) 原拆原建、自主更新等老旧小区改造新模式引发大量社会关注 2024年4月，浙江省住建厅等三部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见。同时，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市率先开展试点，涌现出北京桦皮厂胡同8号、广州花都集群街2号、杭州浙工新村、南京石榴新村等典型实践，显现出老旧小区改造从“政府主导”向“居民自治 $+$ 市场参与”转型的初步趋势，使得“自己的家园自己建”成为热议话题，多篇公众号报道单篇阅读量达10万以上。 表 3-1：各地典型原拆原建、自主更新类老旧小区改造案例 <table><tr><td>城市</td><td>项目名称</td><td>重要意义</td><td>时间节点</td><td>大致热度</td></tr><tr><td>北京</td><td>北京市西城区桦皮厂胡同8号危旧楼改造项目</td><td>北京市首批以“原拆原建”模式进行更新改造的试点项目之一</td><td>2024年5月28日举办交付仪式</td><td>单篇公众号阅读量6.3万+</td></tr><tr><td>北京</td><td>北京市丰台区马家堡路68号院2号楼项目</td><td>北京市丰台区首批、首个危旧楼拆除重建试点项目</td><td>新楼于2024年3月全面开工，2024年9月10日，丰台区马家堡路68号院2号楼危旧楼房改建项目顺利封顶，计划于2025年9月实现交付</td><td>单篇公众号阅读量3.0万+</td></tr><tr><td>上海</td><td>静安区彭一小区旧住房拆除重建项目</td><td>彭一小区旧住房改造项目是上海目前规模最大的原拆原建旧改项目，也是上海中心城区首个实现整体拆除重建的非成套旧住房改造工程</td><td>2021年12月22日，彭一小区旧住房成套改造拆除重建项目正式开工。2024年9月2日上午，静安区彭一小区旧住房成套改造项目居民摇号选房启动仪式。</td><td>单篇公众号阅读量10万+</td></tr><tr><td>广州</td><td>花都区集群街2号危旧房改造项目</td><td>广东省全省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目</td><td>2024年3月18日，正式拆除，5.27新建工程开工，9月初完成主体结构封顶。25年1月11日正式验收交房交证</td><td>多篇公众号阅读量10万+</td></tr><tr><td>杭州</td><td>浙工新村城市危旧房有机更新(试点)项目</td><td>是浙江省又一个采用自主更新模式进行重建的危旧小区，500多户居民自筹资金4.7亿元</td><td>2023年4月23日，浙工新村有机更新项目启动，11月28日，浙工新村正式开始重建。2025年2月底交付。</td><td>多篇公众号阅读量10万+</td></tr><tr><td>常州</td><td>斜桥巷老旧小区改造工程</td><td>全省首例采用“三原”改造模式的老 旧小区，即“原址原面积原高度翻建”，并为翻建住宅配建电梯，增加地下公共停车场</td><td>2023年3月发布招标公告，预计2024年将完成主体施工</td><td>单篇公众号阅读量1.1万+</td></tr><tr><td>南京</td><td>南京石榴新村城市更新项目</td><td>江苏省首批、南京市首个居住类城市更新试点项目，南京市首个城市更新危房安全消险改造试点项目。“原地重建+回迁安置为主、多元安置补充”的改造模式和创新实践</td><td>2019年12月25日，工作组正式进驻石榴新村；2020年6月，石榴新村作为南京市推行城市更新的首个试点项目正式启动；2021年6月，A地块正式开工；2023年下半年，A地块全面封顶。2024年7月居民回迁选房</td><td>单篇公众号6.5万+</td></tr></table> # 二、社会参与度 # 1、参与意愿与整体参与情况 # (1) 居民主动参与城市更新的意识普遍较高，超九成居民表达积极意愿 受访居民中，52%的居民非常愿意参与城市更新的公众参与环节，40%的居民视情况而定，居民参与意向整体处于较高水平，大家渴望在与自身生活环境密切相关的城市更新进程中表达自身需求。 图3-6：各地区、城市居民城市更新公众参与的意愿 # (2) 居民实际参与度与参与意愿之间仍有差距，公众参与水平仍待提升 从居民参与城市更新的实际情况来看，41个样本城市中，到访过本市城市更新改造项目的受访公众占比为 $80\%$ ，但参加过社区讨论会、社区调查等城市更新相关活动的公众占比仅为 $65\%$ 。可见，不少居民虽对城市更新公众参与抱有积极意愿，却尚未真正参与其中，反映出城市更新公众参与的机制与实践工作仍有较大完善空间。 表 3-2：各地区、城市居民参与本市城市更新的情况 <table><tr><td>城市</td><td>参加过本市城 市更新活动占 比</td><td>到访过本市在 运营城市更新 改造项目占比</td><td>城市</td><td>参加过本市城 市更新活动占 比</td><td>到访过本市在 运营城市更新 改造项目占比</td><td>城市</td><td>参加过本市 城市更新活 动占比</td><td>到访过本市在运 营城市更新改造 项目占比</td></tr><tr><td>41城</td><td>65%</td><td>80%</td><td>常州</td><td>59%</td><td>63%</td><td>北京</td><td>70%</td><td>84%</td></tr><tr><td>大连</td><td>56%</td><td>79%</td><td>杭州</td><td>57%</td><td>76%</td><td>济南</td><td>68%</td><td>82%</td></tr><tr><td>哈尔滨</td><td>75%</td><td>89%</td><td>南京</td><td>59%</td><td>79%</td><td>青岛</td><td>78%</td><td>89%</td></tr><tr><td>沈阳</td><td>80%</td><td>93%</td><td>宁波</td><td>53%</td><td>68%</td><td>石家庄</td><td>70%</td><td>80%</td></tr><tr><td>长春</td><td>64%</td><td>80%</td><td>上海</td><td>64%</td><td>78%</td><td>太原</td><td>80%</td><td>86%</td></tr><tr><td>合肥</td><td>65%</td><td>84%</td><td>苏州</td><td>65%</td><td>81%</td><td>天津</td><td>74%</td><td>85%</td></tr><tr><td>南昌</td><td>52%</td><td>73%</td><td>无锡</td><td>65%</td><td>72%</td><td>东莞</td><td>61%</td><td>75%</td></tr><tr><td>武汉</td><td>53%</td><td>75%</td><td>呼和浩特</td><td>73%</td><td>89%</td><td>佛山</td><td>60%</td><td>72%</td></tr><tr><td>长沙</td><td>62%</td><td>71%</td><td>拉萨</td><td>32%</td><td>45%</td><td>福州</td><td>49%</td><td>78%</td></tr><tr><td>郑州</td><td>71%</td><td>87%</td><td>兰州</td><td>63%</td><td>85%</td><td>广州</td><td>54%</td><td>76%</td></tr><tr><td>成都</td><td>75%</td><td>84%</td><td>乌鲁木齐</td><td>77%</td><td>93%</td><td>海口</td><td>32%</td><td>62%</td></tr><tr><td>贵阳</td><td>47%</td><td>73%</td><td>西安</td><td>63%</td><td>85%</td><td>南宁</td><td>61%</td><td>84%</td></tr><tr><td>昆明</td><td>66%</td><td>79%</td><td>西宁</td><td>44%</td><td>65%</td><td>厦门</td><td>69%</td><td>84%</td></tr><tr><td>重庆</td><td>76%</td><td>85%</td><td>银川</td><td>48%</td><td>63%</td><td>深圳</td><td>62%</td><td>75%</td></tr></table> # (3) 城市更新的社会参与度整体较上年有所回落，呈现“头部城市微升、多数城市下降”的分化态势 2024年，公众到访本市城市更新改造项目的占比、参加社区讨论会及社区调查等城市更新相关活动的占比，以及同时参与两类活动和至少参与一类活动的公众占比，较2023年均出现一定程度下降。这一数据变化显示，2024年城市更新工作整体进入平台期，社会公众的参与热度有所降温。 图3-7：2024年与2023年样本城市居民参与城市更新工作情况 各地城市更新社会参与度的变化与城市经济规模体量呈现出较强关联性。北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、苏州等超2万亿城市，其社会公众参与社区讨论会、社区调查、意见征求会、公众听证会等城市更新活动的比例较2023年增长2个百分点，而天津、济南、宁波等1-2万亿城市和沈阳、大连、太原等万亿以下城市的社会公众参与度分别下降7个和8个百分点。这一定程度上反映出2024年城市更新活动呈现“头部聚集”特征——少量超大规模城市由于经济基础更好、更新动能更足，社会参与度也较高。 表 3-3：不同经济规模体量的城市居民参与城市更新活动情况 <table><tr><td>经济体量</td><td>城市</td><td>2023年</td><td>2024年</td><td>2024年相比2023年变化</td></tr><tr><td>超2万亿 城市</td><td>北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、苏州</td><td>67%</td><td>69%</td><td>+2个百分点</td></tr><tr><td>1-2万亿 城市</td><td>天津、青岛、济南、杭州、宁波、南京、无锡、常 州、合肥、武汉、长沙、郑州、西安、东莞、佛山、 福州、</td><td>71%</td><td>64%</td><td>-7个百分点</td></tr><tr><td>1万亿以下 城市</td><td>沈阳、哈尔滨、长春、大连、石家庄、太原、西宁、 兰州、南昌、贵阳、银川、厦门、昆明、南宁、海 口、呼和浩特、乌鲁木齐、拉萨</td><td>73%</td><td>65%</td><td>-8个百分点</td></tr></table> # 2、参与环节与参与方式 # (1) 在规划讨论、方案设计等需前期凝聚共识环节，居民的参与热情更为突出 对于最希望参与的城市更新公众参与环节，44%的居民选择了规划讨论，27%的居民选择了方案设计，因为这些环节直接决定城市更新的方向与形态，与居民的切身利益高度相关，居民能够最大程度地表达诉求、影响结果。这种偏好也提示城市更新工作需在前期环节强化公众参与渠道建设，以充分听取各方诉求。 图3-8：居民在城市更新公众参与中最希望参与的环节 # (2) 不同地区居民参与城市更新环节的偏好存在差异, 既反映地域参与倾向不同, 也暴露部分地区参与方式较为单一 东三省地区、京津冀鲁晋地区等地区的居民更侧重参与规划讨论等前期环节，东南沿海地区等地区的居民则对施工监督、效果评估环节有着相对更高的关注。这种差异一方面为未来各地区差异化搭建城市更新公众参与渠道提供了参考；另一方面也反映出部分地区的公众参与渠道仍不够丰富，公众对不同形式参与渠道的知晓度有待提升。未来需进一步丰富各环节的参与形式，推动公众参与的多元化发展。 图3-9：不同地区居民希望参与的城市更新环节差异 # 3、资金支付意愿 # (1) 2024年居民对城市更新改造项目的资金支付意愿出现一定下滑 对比图3-10（2024年）和图3-11（2023年）可见，2024年居民“非常愿意”为城市更新改造项目支付资金的比例从 $62\%$ 降至 $54\%$ ，多数城市居民的支付意愿从上年的“非常愿意”转向“愿意支付少量资金”。这一变化源于多重因素：一方面，宏观经济环境的变化影响了居民的资金支配能力和对改造后的资产增值预期，使得居民在资金支出上更为谨慎；另一方面，城市更新项目中面向居民的资金筹集、使用及监管机制尚不健全，也一定程度上降低了居民资金投入的积极性。 图3-10：居民为更新改造项目支付资金的意愿（2024年） 图3-11：居民为更新改造项目支付资金的意愿（2023年） # (2) 居民对老旧小区“原拆原建”的支持度和资金支付意愿非常高 相比一般意义上的城市更新支付意愿，居民对老旧小区“原拆原建”这一更新模式展现出显著更高的认同度和参与热情。41城受访居民中支持通过“原拆原建”推进老旧小区更新改造的占比高达 $91\%$ ，愿意为此支付资金的占比更是达到 $94\%$ 。可见，“原拆原建”模式直击老旧小区居民的核心诉求，能从根本上解决老旧小区空间逼仄、设施陈旧、居住体验差等痛点，让居民对居住环境的升级有清晰且强烈的预期，进而也更愿意参与并支付资金。 表 3-4: 居民对老旧小区 “原拆原建” 的支持意愿及资金支付意愿 <table><tr><td rowspan="2">城市</td><td colspan="3">“原拆原建”支持度</td><td colspan="3">承担费用意愿度</td></tr><tr><td>非常支持</td><td>比较支持</td><td>支持汇总</td><td>非常愿意-希望借此机会改善居住条件</td><td>愿意,但取决于价格-单价需在可接受范围内</td><td>意愿汇总</td></tr><tr><td>41城</td><td>51.5%</td><td>39.5%</td><td>91.0%</td><td>49%</td><td>45%</td><td>94%</td></tr><tr><td>沈阳</td><td>79.7%</td><td>15.0%</td><td>94.7%</td><td>70%</td><td>25%</td><td>95%</td></tr><tr><td>哈尔滨</td><td>60.9%</td><td>36.6%</td><td>97.5%</td><td>66%</td><td>30%</td><td>96%</td></tr><tr><td>大连</td><td>53.8%</td><td>38.5%</td><td>92.3%</td><td>62%</td><td>33%</td><td>95%</td></tr><tr><td>长春</td><td>60.8%</td><td>27.0%</td><td>87.8%</td><td>59%</td><td>30%</td><td>89%</td></tr><tr><td>北京</td><td>67.1%</td><td>26.3%</td><td>93.4%</td><td>57%</td><td>38%</td><td>95%</td></tr><tr><td>青岛</td><td>63.8%</td><td>28.8%</td><td>92.5%</td><td>63%</td><td>34%</td><td>97%</td></tr><tr><td>天津</td><td>67.6%</td><td>25.0%</td><td>92.6%</td><td>60%</td><td>34%</td><td>95%</td></tr><tr><td>石家庄</td><td>60.9%</td><td>35.9%</td><td>96.8%</td><td>59%</td><td>37%</td><td>96%</td></tr><tr><td>济南</td><td>70.3%</td><td>24.3%</td><td>94.6%</td><td>56%</td><td>41%</td><td>97%</td></tr><tr><td>太原</td><td>70.8%</td><td>25.8%</td><td>96.6%</td><td>63%</td><td>33%</td><td>96%</td></tr><tr><td>上海</td><td>48.6%</td><td>39.6%</td><td>88.3%</td><td>45%</td><td>50%</td><td>95%</td></tr><tr><td>南京</td><td>45.8%</td><td>50.8%</td><td>96.6%</td><td>37%</td><td>58%</td><td>95%</td></tr><tr><td>杭州</td><td>52.9%</td><td>40.4%</td><td>93.4%</td><td>47%</td><td>49%</td><td>96%</td></tr><tr><td>常州</td><td>51.2%</td><td>39.0%</td><td>95.2%</td><td>51%</td><td>46%</td><td>98%</td></tr><tr><td>无锡</td><td>47.4%</td><td>47.4%</td><td>94.7%</td><td>46%</td><td>40%</td><td>86%</td></tr><tr><td>苏州</td><td>41.4%</td><td>33.4%</td><td>80.8%</td><td>32%</td><td>56%</td><td>88%</td></tr><tr><td>宁波</td><td>38.2%</td><td>44.1%</td><td>82.4%</td><td>37%</td><td>54%</td><td>91%</td></tr><tr><td>深圳</td><td>51.3%</td><td>34.5%</td><td>85.8%</td><td>52%</td><td>41%</td><td>93%</td></tr><tr><td>佛山</td><td>40.2%</td><td>48.5%</td><td>88.7%</td><td>40%</td><td>54%</td><td>94%</td></tr><tr><td>广州</td><td>38.9%</td><td>50.3%</td><td>89.2%</td><td>40%</td><td>51%</td><td>91%</td></tr><tr><td>福州</td><td>37.5%</td><td>43.8%</td><td>81.3%</td><td>24%</td><td>64%</td><td>88%</td></tr><tr><td>东莞</td><td>25.4%</td><td>61.0%</td><td>86.4%</td><td>26%</td><td>69%</td><td>95%</td></tr><tr><td>厦门</td><td>39.6%</td><td>47.9%</td><td>87.5%</td><td>38%</td><td>56%</td><td>94%</td></tr><tr><td>南宁</td><td>40.0%</td><td>47.1%</td><td>87.1%</td><td>41%</td><td>50%</td><td>91%</td></tr><tr><td>海口</td><td>44.3%</td><td>38.0%</td><td>82.3%</td><td>34%</td><td>56%</td><td>90%</td></tr><tr><td>合肥</td><td>38.1%</td><td>50.5%</td><td>88.6%</td><td>39%</td><td>55%</td><td>94%</td></tr><tr><td>郑州</td><td>50.4%</td><td>43.5%</td><td>94.0%</td><td>44%</td><td>51%</td><td>95%</td></tr><tr><td>长沙</td><td>35.9%</td><td>50.8%</td><td>86.7%</td><td>38%</td><td>59%</td><td>96%</td></tr><tr><td>南昌</td><td>29.9%</td><td>53.7%</td><td>83.5%</td><td>32%</td><td>59%</td><td>91%</td></tr><tr><td>武汉</td><td>48.8%</td><td>43.4%</td><td>92.2%</td><td>44%</td><td>53%</td><td>98%</td></tr><tr><td>兰州</td><td>38.3%</td><td>55.7%</td><td>94.0%</td><td>41%</td><td>54%</td><td>95%</td></tr><tr><td>西安</td><td>57.5%</td><td>34.6%</td><td>92.1%</td><td>58%</td><td>39%</td><td>97%</td></tr><tr><td>乌鲁木齐</td><td>55.6%</td><td>33.3%</td><td>88.9%</td><td>55%</td><td>41%</td><td>95%</td></tr><tr><td>西宁</td><td>41.9%</td><td>48.8%</td><td>90.7%</td><td>49%</td><td>40%</td><td>88%</td></tr><tr><td>拉萨</td><td>51.1%</td><td>39.1%</td><td>90.2%</td><td>40%</td><td>52%</td><td>92%</td></tr><tr><td>呼和浩特</td><td>57.9%</td><td>31.7%</td><td>89.6%</td><td>54%</td><td>40%</td><td>95%</td></tr><tr><td>银川</td><td>35.0%</td><td>42.5%</td><td>77.5%</td><td>30%</td><td>53%</td><td>83%</td></tr><tr><td>重庆</td><td>66.4%</td><td>29.5%</td><td>96.0%</td><td>64%</td><td>33%</td><td>97%</td></tr><tr><td>成都</td><td>60.4%</td><td>35.0%</td><td>95.4%</td><td>64%</td><td>33%</td><td>97%</td></tr><tr><td>昆明</td><td>37.7%</td><td>52.5%</td><td>90.2%</td><td>41%</td><td>52%</td><td>93%</td></tr><tr><td>贵阳</td><td>44.4%</td><td>35.6%</td><td>80.0%</td><td>33%</td><td>58%</td><td>91%</td></tr></table> 其中，北京、杭州、哈尔滨、济南、武汉、石家庄、太原、常州、长沙、西安、重庆、成都等城市的居民对老旧小区“原拆原建”的资金支付意愿均超过 $95\%$ ，这与多数城市较早探索“原拆原建”模式、成功落地标志性实践案例密切相关。例如北京的桦皮厂胡同8号楼、中关村科源社区，杭州的浙工新村，常州的斜桥巷小区等项目，通过切实改善居住环境、明晰资金效益，让社会公众直观感受到“原拆原建”解决老旧小区痛点的实际价值，不仅强化了公众对模式可行性的感知，更显著提升了对这一更新方式的认同度，进而推动居民形成较高的资金支付意愿。 # / 专栏六 / 北京市西城区桦皮厂胡同8号危旧楼改造 桦皮厂胡同8号危旧楼改造项目占地面积 $374\mathrm{m}^2$ ，建筑面积 $1194\mathrm{m}^2$ ，是北京市首批以“原拆原建”模式进行更新改造的试点项目之一。该住宅楼建设于20世纪70年代，楼体严重老化，存在结构开裂、空间沉降、电线裸露等众多安全隐患，于2020年鉴定为D级危房，难以满足基本居住需求。 2023年9月28日，桦皮厂胡同8号楼正式启动楼体拆除工作，桦皮厂8号楼的每户居民出资20万左右促成家园重建。桦皮厂8号楼项目获第三届“北京市城市更新最佳实践”优秀项目奖，并入选住房和城乡建设部《“好房子”建设经验做法（第一批）》，为北京市解决危旧楼改造问题探索了一条新的路径。 改造前（上）和改造后（下） # /专栏七 / 浙江省杭州市浙工新村改造 浙工新村始建于上世纪80年代，是浙江工业大学宿舍楼，房龄超过40年，小区内的多幢楼房被鉴定为危房。2023年，该项目成为杭州首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区改造工程。项目重建整体耗资5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元，占重建费用 $80\%$ 以上，剩余部分由政府旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐。 项目收入和支出构成 # 4、“责师”制度建立 # (1) “责师”制度稳步推广，通过发布政策文件正式建立“责师”制度的城市持续增多 2023年，观察城市中通过发布正式文件建立“责师”制度的城市数量占比为 $43\%$ ，2024年这一比例进一步提升至 $46\%$ ，在41个观察城市中，已有19个明确出台了责任规划师的相关政策文件。责任规划师作为提供陪伴式专业咨询与技术服务的第三方力量，在城市更新规划编制、多方权责利协调、项目落地实施等工作中发挥的重要作用逐渐得到各地的认可。 图3-12：2023、2024年发布“责师”政策文件的城市占比 在已发布“责师”政策文件的19个城市中，依据制度建立的完善程度与覆盖层级，大体可分为三种情况： 市区联动（既有市级政策文件，又有区级及以下政策文件）：包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、西安、杭州、南京、苏州10个城市，市级层面出台纲领性政策，明确责任规划师的职责定位、工作要求、管理标准等，区级及以下结合发展特点，制定工作方案、实施办法等，让制度落地更具针对性。 市级统筹（仅有市级政策文件）：包括沈阳、青岛、大连、厦门、佛山、福州、常州7个城市，通过制定市级文件为全市推行“责师”制度明确统一标准和方向，但制度在基层的针对性和实操性有待提升。 区级探索（仅有区级及以下政策）：包括宁波和郑州2个城市，责师制度仍处于自下而上的探索阶段。 绝大部分超大、特大城市都建立了较为完善的城市更新责师制度政策保障，目前已建立市区多级政策体系的10个城市中，包括7个超大城市，3个特大城市。如北京市在全市层面出台了《北京市责任规划师制度实施办法》，在区级层面，东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、顺义、怀柔、房山、昌平等均结合各区实际出台了区级责任规划师的工作方案；广州市在全市层面出台了《广州市控制性详细规划地区（责任）规划师工作规则》，在此基础上，番禺、南沙、白云等进一步制定了各区的责任规划师工作方案。 表3-5 各城市“责师”制度建立情况 <table><tr><td>序号</td><td>城市</td><td>规模等级</td><td>行政等级</td><td>市级政策文件</td><td>区级及以下政策文件</td></tr><tr><td>1</td><td>上海</td><td>超大城市</td><td>直辖市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>2</td><td>北京</td><td>超大城市</td><td>直辖市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>3</td><td>深圳</td><td>超大城市</td><td>计划单列市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>4</td><td>重庆</td><td>超大城市</td><td>直辖市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>5</td><td>广州</td><td>超大城市</td><td>副省级城市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>6</td><td>成都</td><td>超大城市</td><td>副省级城市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>7</td><td>西安</td><td>特大城市</td><td>副省级城市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>8</td><td>杭州</td><td>超大城市</td><td>副省级城市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>9</td><td>南京</td><td>特大城市</td><td>副省级城市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>10</td><td>苏州</td><td>特大城市</td><td>地级市</td><td>有</td><td>有</td></tr><tr><td>11</td><td>沈阳</td><td>特大城市</td><td>副省级城市</td><td>有</td><td></td></tr><tr><td>12</td><td>青岛</td><td>特大城市</td><td>计划单列市</td><td>有</td><td></td></tr><tr><td>13</td><td>大连</td><td>特大城市</td><td>计划单列市</td><td>有</td><td></td></tr><tr><td>14</td><td>厦门</td><td>I型大城市</td><td>计划单列市</td><td>有</td><td></td></tr><tr><td>15</td><td>佛山</td><td>特大城市</td><td>地级市</td><td>有</td><td></td></tr><tr><td>16</td><td>福州</td><td>I型大城市</td><td>准副省级城市</td><td>有</td><td></td></tr><tr><td>17</td><td>常州</td><td>I型大城市</td><td>地级市</td><td>有</td><td></td></tr><tr><td>18</td><td>宁波</td><td>I型大城市</td><td>计划单列市</td><td></td><td>有</td></tr><tr><td>19</td><td>郑州</td><td>特大城市</td><td>准副省级城市</td><td></td><td>有</td></tr></table> # (2) “责师”群体构成多元，充分激发共建共治潜能 从人员构成来看，“责师”群体打破了单一专业壁垒，汇聚起跨领域、多层次的参与力量。各地招募标准呈现开放包容特征，北京面向高校学者、设计单位从业者、基层工作人员及志愿者广泛遴选，不仅覆盖多专业领域，更鼓励外籍专业人才参与；南宁则提出更宽泛的参与门槛，向对社区更新感兴趣的居民、学生、在职人员等敞开大门，让更多普通群体融入治理过程；上海浦东还培育出社区规划导师、居民规划师乃至小小规划师等多元角色。 这种多元构成让“责师”既能凭借专业素养提供技术支撑，又能依托基层经验精准对接民生需求，更能通过跨群体协作搭建沟通桥梁，充分激发了专业赋能、全民参与、共建共治的多重价值，为城市更新与社区治理注入鲜活动能。 # (3) “责师”制度运行的规范性、系统性逐步增强 各地不只满足于“责师”制度框架搭建，部分城市又针对性出台了指引实操的细化文件，进一步提升责任规划师制度运行的规范性和系统性。如上海黄浦区印发《社区规划师综合评价工作实施细则（试行）》，明确聘期考评的具体指标与流程，为成效考核提供量化依据；宝山区发布《社区（乡村）规划师驻地工作手册》，规范“责师”在地服务的具体方式与流程；崇明区以“十问十答”形式简化政策理解门槛，让制度执行更易落地；南京小西湖则通过《社区规划师聘用管理办法》，细化人员选聘的资质要求与职责边界。 # /专栏八/南京发布《南京市城市更新社区营造（规划）师工作细则（试行）》规范指导责任规划师工作 2024年5月1日，《南京市城市更新社区营造（规划）师工作细则（试行）》（以下简称《细则》）正式施行，对社区营造（规划）师的聘任机制、服务内容、管理与激励等进行了明确。 聘任机制：符合条件者可个人报名、单位推荐或被定向邀请，经市城市更新工作领导小组办公室审核后入库；入库后由各区组织街道与“责师”双向选择，签订服务协议，单个社区聘任不超10人，个人服务同一行政区的社区不超5个，协议服务周期原则上为3年。 服务内容：涵盖知识普及、政策宣传，现场调研、现状分析，归集信息、建言献策，方案咨询、程序指导等六大方面。 管理与激励：实行积分管理，包含基础、累进、特别三类积分，每年公布积分；对全市前 $30\%$ 的“责师”划分星级，三星级为全市排名前 $3\%$ ，二星级为排名前 $4\% - 10\%$ ，一星级为排名前 $11\% - 30\%$ 。激励措施包括优先获取资料数据、职称申报相关积分转换、评优优先推荐及通报表扬等。 # 5、更新社会组织建立 # (1) 城市更新社会组织力量逐步壮大且呈现加速发展态势 近五年41城新增设立17家城市更新社会组织，2023、2024年成立数量显著多于往年，呈现加速趋势。这一变化体现出各地对城市更新社会组织的作用和重要性认识越来越深刻，城市更新涉及多元主体协作、专业资源整合需求复杂，社会组织能在政策研究、居民沟通、产业联动等方面发挥独特价值。 图3-13：41个城市近五年成立的城市更新社会组织 表 3-6：41个城市近五年成立的城市更新社会组织 <table><tr><td>城市名称</td><td>数量</td><td>名称</td><td>成立时间</td></tr><tr><td rowspan="3">上海</td><td rowspan="3">3</td><td>上海市城市更新促进会</td><td>2022</td></tr><tr><td>上海市城市更新研究会</td><td>2021</td></tr><tr><td>上海市申科城市更新科技研究院</td><td>2023</td></tr><tr><td rowspan="2">北京</td><td rowspan="2">2</td><td>北京市西城区城市更新企业联合会</td><td>2023</td></tr><tr><td>北京市朝阳区城市更新促进会</td><td>2024</td></tr><tr><td>东莞</td><td>1</td><td>东莞市华勤城市更新研究院</td><td>2020</td></tr><tr><td>西安</td><td>1</td><td>西安高新技术产业开发区城市更新发展服务中心</td><td>2022</td></tr><tr><td>杭州</td><td>1</td><td>杭州市钱塘区城市有机更新发展服务中心</td><td>2023</td></tr><tr><td>佛山</td><td>1</td><td>佛山市城市更新协会</td><td>2020</td></tr><tr><td>青岛</td><td>1</td><td>青岛市市南区上街里城市更新产业协会</td><td>2024</td></tr><tr><td>济南</td><td>1</td><td>山东省城市更新学会</td><td>2023</td></tr><tr><td rowspan="2">大连</td><td rowspan="2">2</td><td>大连市城市更新协会</td><td>2022</td></tr><tr><td>辽宁省城市更新研究会</td><td>2024</td></tr><tr><td rowspan="2">苏州</td><td rowspan="2">3</td><td>苏州中城城市更新研究院</td><td>2023</td></tr><tr><td>苏州市吴江区城市更新中心</td><td>2024</td></tr><tr><td>无锡</td><td>1</td><td>无锡市城市更新促进会</td><td>2023</td></tr><tr><td>海口</td><td>1</td><td>海南省城市更新协会</td><td>2024</td></tr></table> # (2) 城市更新社会组织区域分布高度集中，各地培育空间广阔 过去五年41个城市中仅有12个新成立了城市更新社会组织，其中上海、苏州、北京、大连等城市在社会组织数量上领跑，上海和苏州各成立3家，北京、大连各成立2家，多数城市过去五年未新增专门的城市更新社会组织。总体来看，城市更新社会组织的培育仍有较大空间，未来需要进一步通过社会组织的搭建，在政策研究、资源整合、产业联动等方面加强多元社会力量的协同参与。 # /专栏九 / 北京市朝阳区城市更新促进会 北京市朝阳区城市更新促进会是由北京朝阳城市发展集团有限公司发起成立、北京市朝阳区住房和城乡建设委员会作为业务主管单位的非营利性社会团体，于2024年9月正式成立，首批吸纳46家会员单位，涵盖地产开发、建筑设计、金融服务、运营管理等城市更新全产业链主体。 促进会致力于搭建城市更新资源服务平台，推动城市更新向规范化、标准化、专业化发展。该促进会的成立，标志着朝阳区城市更新工作进入“社会力量深度参与”的新阶段，不仅为企业提供了资源整合与业务拓展的平台，也为政府决策提供了市场化视角的参考，更通过居民诉求的精准传递，让城市更新更具“温度”。 中国城市规划设计研究院发布 中国城市规划设计研究院发布 # 实施活跃度 实施活跃度考察各地推进城市更新项目实施的情况，基于项目实施流程，从规划计划、落地实施和成果成效三个方面观察。 规划计划是政府部门或实施主体为部署或统筹城市更新项目实施而制定的方案，包括市/区级的统筹规划和片区/项目级的实施方案，数据采集自公开招投标信息。 落地实施包括存量用地再开发和更新改造工程，存量用地再开发来源于年度供应存量建设用地（商业和住宅类用地）数据，更新改造工程项目数据来源于城市更新类工程项目招投标信息。 成果成效主要体现在各地完成的老旧商业设施更新成效、获奖情况、形成的经验以及社会满意度等。各地完成的老旧商业设施更新数据来源于小红书、高德地图POI数据与问卷调查等。城市更新经验来源于住房城乡建设部印发的第三批经验做法清单。社会满意度来自于问卷调查。 # 一、城市更新规划计划 大多数城市已建立市/区级专项规划、片区/项目级实施方案的更新规划体系，对城市更新项目的谋划生成和实施推进发挥了规划统筹作用。 # 1、市级城市更新规划计划 # (1) 超八成城市已编制市级城市更新规划或计划, 为地方城市更新工作统筹有序推进奠定良好基础 市级城市更新规划、实施方案或行动计划是城市政府为加强全市或中心城区城市更新工作统筹部署而制定的指导城市更新推进实施的安排计划，包括明确更新目标、策略、重点任务，划定重点更新片区等，对开展城市更新工作发挥纲领作用。目前，41城中有33个城市（约 $80\%$ ）已编制市级城市更新规划、实施方案或行动计划，大多数城市已从市级层面对全市城市更新工作开展统筹谋划并制定了实施计划。为近期推进城市更新项目实施落地奠定了重要基础。其中，23个城市出台了市级城市更新规划，24个城市出台了更新相关实施方案及行动计划等。东莞、太原、乌鲁木齐、海口、兰州、呼和浩特、西宁、拉萨8个城市目前尚未发布市级更新规划或计划。 图4-1：41城市级城市更新规划/实施方案/行动计划 图4-2：出台市级更新规划和计划/方案的城市数量统计 # (2）市级层面城市更新规划的编制发布单位以市人民政府、自然资源部门和住房城乡建设部门为主，少量城市由更新专职机构或多部门联合编制发布 2024年，新增成都、杭州两个城市编制发布了市级城市更新专项规划。在已出台的24个市级更新规划中，北京、沈阳、重庆等6个城市由市人民政府发布，广州、成都、天津等13个城市由市规划和自然资源局编制发布，贵阳、宁波、南昌3个城市由市住建局编制发布；此外，长沙市由人居环境局编制发布，深圳市由规划资源局和发改委联合发布，石家庄市由城市更新促进中心编制发布。 # (3）市级城市更新实施方案或行动计划主要由市人民政府发布，少量城市由自然资源部门、住房城乡建设部门或专职机构发布 除了市级城市更新规划，2024年新增6个城市编制了市级层面的城市更新实施方案或行动计划。目前有24个城市共出台了32个市级城市更新实施方案及行动计划。其中，北京、上海、西安、杭州等16个城市由人民政府编制发布，武汉、哈尔滨、上海3个城市由市自然资源和规划局发布，苏州、常州等7个城市由市住建局发布。此外厦门由市城市建设品质提升工作组和市农村建设品质提升工作组联合发布，石家庄市由城市更新促进中心编制发布。 表4-1：市级层面城市更新规划规划范围与编制发布单位 <table><tr><td>序号</td><td>城市</td><td>市级更新规划</td><td>发布单位</td></tr><tr><td>1</td><td>北京</td><td>北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>2</td><td>沈阳</td><td>沈阳城市更新专项总体规划(2021-2035)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>3</td><td>深圳</td><td>深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划</td><td>规资局、发改委</td></tr><tr><td>4</td><td>重庆</td><td>重庆市中心城区更新规划(2021-2035年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>5</td><td>广州</td><td>广州市城市更新专项规划(2021-2035年)</td><td>规资局</td></tr><tr><td rowspan="2">6</td><td rowspan="2">成都</td><td>成都市城市更新规划(2023-2035)</td><td>规资局</td></tr><tr><td>成都市“中优”区域城市有机更新总体规划</td><td>规资局</td></tr><tr><td>7</td><td>天津</td><td>天津津城城市更新指引(2023-2027年)</td><td>规资局</td></tr><tr><td>8</td><td>杭州</td><td>杭州市城市更新专项规划(2024-2035年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>9</td><td>佛山</td><td>佛山市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2021-2035年)</td><td>规资局</td></tr><tr><td>10</td><td>青岛</td><td>青岛市城市更新专项规划(2021-2035年)</td><td>规资局</td></tr><tr><td>11</td><td>济南</td><td>济南市城市更新专项规划(2021-2035年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>12</td><td>长沙</td><td>长沙市城市更新专项规划(2021-2035)</td><td>人居环境局</td></tr><tr><td>13</td><td>郑州</td><td>郑州市城市更新专项规划(2023-2035年)</td><td>规资局</td></tr><tr><td>14</td><td>大连</td><td>大连市城市更新专项规划</td><td>规资局</td></tr><tr><td>15</td><td>南宁</td><td>南宁市旧城区改造专项规划(2020-2035年)</td><td>规资局</td></tr><tr><td>16</td><td>石家庄</td><td>石家庄市城市更新发展专项规划</td><td>城市更新促进中心</td></tr><tr><td>17</td><td>贵阳</td><td>城市更新改造总体规划——贵阳市城市更新专项规划(征求意见稿)(2023-2035年)</td><td>住建局</td></tr><tr><td>18</td><td>合肥</td><td>合肥市城市更新专项规划(2021-2035年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>19</td><td>长春</td><td>长春市城市更新专项规划(2021-2035年)</td><td>规资局</td></tr><tr><td>20</td><td>宁波</td><td>宁波市城市更新专项规划(2022-2035年)</td><td>住建局</td></tr><tr><td>21</td><td>福州</td><td>福州市城市更新专项规划(2021-2025年)</td><td>规资局</td></tr><tr><td>22</td><td>南昌</td><td>南昌市城市更新建设规划</td><td>住建局</td></tr><tr><td>23</td><td>银川</td><td>银川市城市更新专项规划(2021-2035年)</td><td>规资局</td></tr></table> 表4-2：市级层面城市更新实施方案或行动计划 <table><tr><td>序号</td><td>城市</td><td>计划/方案</td><td>发布单位</td></tr><tr><td rowspan="2">1</td><td rowspan="2">北京</td><td>加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展实施方案</td><td>发改委</td></tr><tr><td>北京市城市更新行动计划(2021-2025年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>2</td><td>苏州</td><td>苏州市城市更新试点工作实施方案</td><td>住建局</td></tr><tr><td rowspan="4">3</td><td rowspan="4">上海</td><td>上海城市更新行动方案(2023-2025年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>2024年上海市城市更新规划资源行动方案</td><td>规资局</td></tr><tr><td>2025年上海市城市更新规划资源行动方案</td><td>规资局</td></tr><tr><td>上海市城市更新行动方案(2026-2028年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>4</td><td>重庆</td><td>重庆市城市更新提升“十四五”行动计划</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>5</td><td>成都</td><td>成都市城市更新行动计划(2024-2026年)</td><td>住建局</td></tr><tr><td rowspan="3">6</td><td rowspan="3">天津</td><td>天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>天津市城市更新行动计划(2022-2025年)</td><td>住建局</td></tr><tr><td>天津市城市更新行动计划(2023-2027年)</td><td>住建局</td></tr><tr><td>7</td><td>武汉</td><td>武汉市城市更新行动方案</td><td>规资局</td></tr><tr><td>8</td><td>西安</td><td>西安市城市更新三年行动计划(2025-2027年)编制中</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>9</td><td>杭州</td><td>杭州市全面推进城市更新行动方案(2023-2025)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>10</td><td>南京</td><td>南京市城市更新行动计划(2024-2026年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>11</td><td>青岛</td><td>青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动方案</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>12</td><td>哈尔滨</td><td>哈尔滨市城市品质提升行动实施方案(2024年)</td><td>规资局</td></tr><tr><td rowspan="2">13</td><td rowspan="2">郑州</td><td>郑州市城市更新工作实施方案</td><td>住房保障和房地产管理局</td></tr><tr><td>郑州市2025年度城市更新计划</td><td>城乡建设局</td></tr><tr><td>14</td><td>昆明</td><td>昆明城市品质提升七大行动方案</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>15</td><td>大连</td><td>大连市城市更新实施方案</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>16</td><td>石家庄</td><td>石家庄市城市更新重点项目总体实施方案</td><td>城市更新促进中心</td></tr><tr><td>17</td><td>厦门</td><td>2023年厦门市城乡建设品质提升实施方案</td><td>工作小组</td></tr><tr><td>18</td><td>贵阳</td><td>2025年城市更新改造工作方案</td><td>住建局</td></tr><tr><td>19</td><td>长春</td><td>长春市城市更新行动纲要(2021-2025年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>20</td><td>宁波</td><td>宁波城市更新试点实施方案</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>21</td><td>无锡</td><td>无锡市城市更新三年行动计划(2025-2027年)</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>22</td><td>福州</td><td>2022年福州市城乡品质提升实施方案</td><td>人民政府</td></tr><tr><td>23</td><td>常州</td><td>常州市城市体检及城市更新行动计划</td><td>住建局</td></tr><tr><td rowspan="2">24</td><td rowspan="2">银川</td><td>银川市城市更新2022年项目建设任务清单</td><td>住建局</td></tr><tr><td>银川市城市更新三年行动实施方案(2021-2023年)</td><td>人民政府</td></tr></table> # /专栏十 / 上海市级城市更新规划计划 上海市构建以三年城市更新行动方案和年度城市更新规划资源行动方案为主体的市级城市更新规划计划体系。三年城市更新行动方案明确分阶段城市更新的总体目标、重点任务与实施路径，为城市可持续发展提供战略指引，而年度城市更新规划资源行动方案则聚焦当下，细化年度工作重点、资源配置及项目安排，确保城市更新工作有序推进、落地见效。两者相辅相成，共同构成上海市城市更新工作的“规划蓝图”与“行动指南”。 2023年3月上海市人民政府发布《上海城市更新行动方案（2023-2025年)》，聚焦综合区域、人居环境、公共空间、历史风貌、产业园区、商业商务城市更新六大行动。 2024年4月上海市规自局发布《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，明确规划引领行动、“三师”联创行动、地区推介链接行动等10大类、18项行动任务。 2025年4月上海市规自局发布《2025年上海市城市更新规划资源行动方案》，明确规划与任务统筹、“三师”联创行动、商务楼宇更新、15分钟生活圈等10大类行动、21项行动任务。 2025年8月上海市人民政府发布《上海城市更新行动方案（2026-2028年)》，明确民生项目、“一江一河一带”生态空间、区域更新与历史文化保护、基础设施与社区服务四大任务。 # /专栏十一 北京市级城市更新规划计划 近年来北京市持续制定发布城市更新规划计划，以引导全市城市更新工作稳步推进。2021年8月北京市发布了《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，总结了北京城市更新主要特点，并提出北京城市更新主要类型，包括首都功能核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建、老旧小区改造、危旧楼房改建和简易楼腾退改造、老旧楼宇与传统商圈改造升级、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造、城镇棚户区改造。同时，提出四条城市更新项目实施路径，并发布22项城市更新行动政策清单。 2022年5月北京市发布了《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》，明确六大核心目标，谋划十大更新策略，强调了分区分类的指导策略，提出“一核”（首都功能核心区）、“一主”（中心城区）、“一副”（城市副中心）、“两轴”（长安街 + 中轴线）、“多点”（平原新城）的空间圈层，并提出四大更新空间体系，包括基础设施系统、宜居居住空间、高效生产空间、活力公共空间。同时，该专项规划创新性地构建“1+N+X”体系（“1”为《城市更新条例》，“N”为针对各类更新对象等分类管控政策，“X”为规划、土地、金融等各方面配套政策及标准规范）。 2023年9月发布了《加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展实施方案》，提出市政府固定资产投资对于符合条件的项目给予支持，并明确了支持项目类型（低效楼宇、老旧厂房和片区统筹改造三类）、支持条件、改造目标、支持方式和标准等。 # 2、片区/项目级更新规划或实施方案 # (1) 片区/项目级更新规划或实施方案数量较去年大幅增加，成渝、长三角、珠三角、京津冀几大城市群编制片区/项目级更新规划或实施方案数量较多 片区/项目级更新改造规划计划或实施方案（以下简称片区/项目更新规划）是地方为了推进城市更新项目实施而针对城市更新片区或项目制定的详细方案，通常包括更新改造目标、存量更新资源、公共要素配置、空间布局、更新总量控制、规划调整建议、更新项目划定等内容。2024年41城共编制片区/项目更新规划10400余个，总量达到2023年的2.4倍。其中，重庆是制定片区/项目更新规划最多的城市，达到1880个。东莞、广州、北京、佛山等城市制定的片区/项目更新规划数量也较多，均在500-1000个之间。从地域分布看，片区/项目更新规划数量较多的城市主要位于长三角、珠三角、京津冀、成渝几大城市群。片区/项目更新规划数量与城市建成区面积存在显著相关性，建成区面积越大的城市制定片区更新规划的数量越多。 图4-4：41城片区/项目更新规划数量 图4-5：41城片区/项目更新规划或实施方案数量与建成区面积 # 二、城市更新落地实施 # 1、存量用地再开发 # (1) 受房地产市场下行影响，全国41个城市存量建设用地再开发规模和在出让经营性用地中的比重均下降 城市年度出让存量建设用地（不含工业用地）面积及其占出让总建设用地面积的比例可以反映存量用地再开发类项目的实施热度。2024年41城（拉萨无数据）出让存量建设用地总面积约61.8平方公里，相比2023年35城出让存量建设用地总面积84.0平方公里，下降幅度达 $26\%$ 。出让存量建设用地总面积下降幅度大于同期出让建设用地总面积的下降幅度（ $14\%$ ）。随着我国城镇化转向稳定发展期，城市新增建设用地的需求逐步放缓，房地产市场热度持续下降，拆迁补偿等前期成本更高的存量建设用地在土地供应市场中缺乏足够的竞争力，各地新出让土地中，存量建设用地的占比略有下降。但我国城市发展已经转向存量提质增效为主的阶段，2024年仍有一半城市新出让经营性用地中的存量建设用地占比超过 $50\%$ 。西宁、深圳、乌鲁木齐、大连、无锡、石家庄、太原、北京8个城市存量建设用地占比超过 $80\%$ ，常州、厦门、沈阳3个城市存量建设用地占比在 $70\% -80\%$ 。长沙、东莞、贵阳、兰州、重庆、成都等20个城市存量建设用地占比不足 $50\%$ 图4-6：41城2023、2024年出让建设用地面积（km²）与存量建设用地占比 # (2）超六成城市出让存量建设用地面积减少，长三角、京津冀、成渝等地区存量用地再开发规模较大 城市出让存量建设用地的面积（不含工业用地）显示其通过拆除重建，实施存量用地再开发的规模。2024年41城（拉萨无数据）总计出让存量建设用地61.8平方公里，有26个城市（占 $65\%$ ）出让存量建设用地面积较2023年有所减少。其中排在前五的是常州、无锡、苏州、石家庄和西安，出让存量建设用地面积均超3平方公里，反映这些城市通过拆除重建实施城市更新的规模力度较大。东莞、西宁、银川、兰州等18个城市出让存量建设用地面积不足1平方公里，存量用地再开发的力度相对较小。从空间分布看，长三角、京津冀、成渝等城市群地区通过拆除重建实施再开发的规模仍相对较大，东北、西北等地区规模较小，珠三角地区过去一直是大拆大建的主战场，但从2024年的数据来看，以“三旧”为代表的拆建模式显然已进入尾声，难以持续。 图4-7：41城2023、2024年出让存量建设用地面积 $(\mathrm{km}^2)$ 图4-8：41城2024年出让存量建设用地面积分布 # (3）存量建设用地再开发的增容需求减弱，开发建设强度较往年有所下降 存量建设用地再开发的土地成本通常较高，总体来看此类用地仍主要通过房地产开发路径、以提高容积率的方式来平衡财务成本。2024年存量建设用地中51%用于住宅开发，28%用于商业办公开发，21%用于综合（含部分住宅）类开发。2024年用于商业办公开发的存量建设用地比例比2023年略有提高，由21%提高至 $28\%$ 。海口、西宁、长春、南京、昆明、沈阳等城市住宅用地占比高，达 $80\%$ 以上。 但受房地产供需结构调整影响，单纯追求高容积率的方式不再受市场认可，开发商更倾向于将好区位的存量建设用地开发为中低强度的“好房子”。2024年40个城市中（拉萨无数据）有24个（约 $60\%$ ）城市存量建设用地再开发的平均容积率在2.0以上，少于2023年的29个城市，27个城市平均容积率较去年有所下降。其中，平均容积率最高的深圳，也由2023年的5.57下降至约为4.62。 图4-9：41城2024年出让存量建设用地分类比例 图4-10：41城2024年出让存量建设用地的容积率 # 2、城市更新工程项目 # (1) 城市更新项目实施是拉动地方投资的重要动力，经济体量越大的城市更新项目投资越大 城市更新工程项目招标金额体现以公开招投标方式开展的城市更新工程类项目实施情况。2024年41个城市城市更新工程项目招标总金额约1287亿元。北京城市更新工程项目招标金额最高，达到138亿，其次为广州约111亿。城市更新工程项目招标金额与城市经济体量具有显著正相关性，经济体量越大的城市其更新项目投资额越高，表明城市更新活动对增加有效投资、促进经济发展具有正向作用。从空间分布看，华北地区城市更新工程项目招标金额相对较高，其次为华东、华南、西南地区，东北和西北地区招标金额相对较低。 图4-1：41城2024年城市更新工程项目招投标金额与GDP 图4-12：41城2024年城市更新工程项目招投标金额分布 # (2）基础设施更新改造、城镇老旧小区改造、城市功能完善和既有建筑更新改造是各地城市更新工程实施的重点 城市更新工程项目招标金额最高的是基础设施更新改造类项目，占比达 $37.3\%$ ，其次为城镇老旧小区改造、城市功能完善和既有建筑更新改造类城市更新项目，金额均占 $10\%$ 以上，历史文化保护传承、城市生态修复活力街区打造和完整社区改造四类项目招投标金额较低。相比2023年，2024年基础设施更新改造类项目金额占比明显提高，由 $25.5\%$ 提高至 $37.3\%$ ，在2024年中央财政支持城市更新示范工作等相关政策和资金支持下，各地对地下管网更新改造、市政基础设施补短板等领域的项目实施力度有所加大。 图4-13：2023年2024年城市更新工程项目分类招投标金额 图4-14：41城2024年城市更新工程项目分地区、分类型招投标金额 # (3）不同地区结合自身情况因地制宜推进城市更新项目实施，侧重点有所不同 虽然总体来看，基础设施更新改造、城镇老旧小区改造和城市功能完善三类更新项目是大部分地区招投标金额占比最高的三种类型，但不同地区城市更新工程项目的侧重点也有所不同。华东地区城市功能完善类项目比重最大，彰显其对完善城市公共服务、增强城市吸引力的追求。东北地区城镇老旧小区改造类项目比重最大，可见该地区在补齐民生短板、提升居住品质方面的任务较重。 不同城市间各类型更新工程项目的招投标金额差异更为明显，可见各地结合自身发展情况和城市特点因地制宜推进城市更新项目实施。例如，上海占比最高的是城市功能完善类项目，契合其打造全球城市、提升国际竞争力的目标。长春基础设施更新改造类项目金额占比达 $62\%$ ，远超其他城市，这反映了2024年长春市推进城市更新工作的重心。2024年西宁市开工实施城镇老旧小区改造22328套，其中城镇老旧小区改造类项目招投标金额占比达 $35\%$ 。 图4-15：上海、长春、西宁2024年城市更新工程项目分类型招投标金额 # 专栏十二 重庆城市基础设施改造类项目重庆市渝中区解放碑地下环道城市更新项目 解放碑商圈位于渝中半岛中心地带，因地形高差限制、路网连通性较差、道路宽度较窄、停车泊位供给不足，造成局部路段和节点拥堵严重。为缓解区域地面交通压力，均衡路网交通流量，充分利用地下空间，开展解放碑地下环道建设，以“一环七射多连通”的交通布局，结合管理统一、技术先进、运行高效的地下停车系统，极大提升区域交通运行效能。环道分流地面 $20\% -40\%$ 车流量，减轻主要进出道路的交通节点压力。环道连接片区地下人防工程，增加人防工程体量，补充完善片区“平急两用”公共基础设施，有效提升重庆市主城的总体防护水平。 解放碑地下环道实景 (资料来源：住房城乡建设部第二批城市更新典型案例推介) 5G+北斗导航设备安装现场 # 专栏十三 北京城镇老旧小区改造类项目北京市平谷区南小区等老旧小区综合整治项目 南小区位于平谷区滨河街道、平谷镇，用地面积约5.8公顷，建于20世纪80年代。近年来区域内人口老龄化程度逐步加剧，居民楼上下水堵塞、