航洋城信托受益权资产支持专项计划推介材料10-3年回售_43页_2mb

航洋城信托受益权资产支持专项计划总结

核心内容

航洋城信托受益权资产支持专项计划是由平安信托与国海证券联合发起的资产证券化产品，旨在通过将航洋国际购物中心的租金、商业管理费和物业管理费收入作为基础资产，发行优先级和次级资产支持证券。该计划于2016年9月发布，是深交所首单购物中心ABS产品。

主要观点

产品结构

• 产品规模：24.9亿元，其中优先级证券22.4亿元，次级证券2.5亿元。
• 优先级证券：分为10档，期限从1年到10年，每档按固定利率支付预期收益，到期偿还本金。
• 次级证券：不分配本金，仅在最后一次分配时获得本金。
• 收益分配：优先级证券在正常情况下优先获得收益分配，次级证券在最后一次分配时获得剩余资金。

增信措施

• 优先/次级结构：次级证券为优先级证券提供信用支持，覆盖率为10.04%。
• 抵押担保：航洋集团以其持有的民族大道131号航洋国际城裙楼及地下停车场的房屋所有权和土地使用权作为抵押物。
• 应收账款质押：航洋国际购物中心未来10年的租金、商业管理费和物业管理费收入作为质押物。
• 个人担保：航洋集团董事长陈航为优先级证券提供连带责任担保。
• 加速清偿机制：设置与原始权益人履约能力及资产池违约率相关的加速清偿事件，触发后重新安排现金流支付机制。
• 现金流超额覆盖：预计存续期间质押财产现金流对优先级证券的覆盖倍数最低为1.20倍，保障优先级证券的偿付。

回购/回售权

• 第3年和第6年有回购/回售权设置，投资者可选择回售或继续持有。
• 若选择回售，收益率可上浮50bp或100bp，具体取决于持有档期。
• 第3年和第6年可开放申购，原有投资者回售后，可引入新投资者。

资金安排

• 在回售年份，专项计划和信托计划留存资金用于准备回售。
• 航洋集团预计在3年内有多个项目回笼资金，保守估计净现金流29亿元，足以覆盖回售需求。
• 若民生银行提供更具竞争力的经营性物业贷，或国家对ABS政策有重大调整，航洋集团将考虑回归银行贷款。

关键信息

参与机构

• 计划管理人：国海证券股份有限公司
• 信托机构：平安信托有限责任公司
• 原始权益人：大业信托有限责任公司
• 信托借款人：航洋集团和海派物业
• 其他参与方：
  • 信托计划托管行：宁波银行上海分行
  • 专项计划托管行：民生银行南宁分行
  • 资产服务机构：航洋集团、海派物业
  • 律师事务所：融孚律师事务所
  • 会计师事务所：致同会计师事务所
  • 资产评估机构：中联资产评估集团有限公司
  • 评级机构：联合信用评级有限责任公司
  • 登记结算机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

航洋集团财务情况

• 总资产：2015年为1,045,117万元，2014年为643,454万元，2013年为623,116万元。
• 所有者权益：2015年为378,476万元，2014年为363,004万元，2013年为370,912万元。
• 资产负债率：2015年为63.79%，2014年为43.59%，2013年为40.47%。
• 盈利能力：2015年净利润15,472万元，净利率39.75%，净资产收益率4.17%。
• 租金及物管费：加权平均租金174.00元/平方米/月，商业管理费50元/平方米/月，物业费30元/平方米/月。

租户构成

• 主力租户：包括国美电器、沃尔玛、中影国际影城、ZARA、百丽、肯德基、必胜客、星巴克、赛百味等知名品牌。
• 租约分布：3年以内租约占89.06%，面积占比61.47%；7年以上租约占3.65%，面积占比21.71%。
• 租金水平：整体低于同商圈南宁华润万象城，但部分主力租户租金较低，如中影影院、国美电器等。

现金流预测

• 预计现金流总额：10年合计46.49亿元。
• 覆盖倍数：最低为1.20倍，保障优先级证券的偿付。
• 增长预期：2016年租金及物业费收入为35,486万元，预计未来几年保持增长，至2025年为54,028万元。

信息披露

• 披露内容：包括年度资产管理报告、年度托管报告、收益分配报告、清算报告、定期跟踪评级报告。
• 披露方式：通过深圳证券交易所网站、国海证券网站及中国基金业协会指定网站。
• 披露时间：年度报告在4月30日前披露，收益分配报告在分配公告日披露，清算报告在清算完成10个工作日内披露，定期跟踪评级报告在6月30日前披露。

项目亮点

• 核心商圈：位于南宁市青秀区民族大道131号，临近东盟商务区、金湖广场等重要设施。
• 多元化业态：涵盖餐饮、服装、家电、化妆品、影院、健身等，满足不同消费需求。
• 数字化管理：与航洋网上商城结合，实现24小时下单、配送和商户服务。
• 租金收入稳定：主力租户租期较长，品牌影响力强，有利于租金现金流的稳定。

项目前景

• 项目开发：航洋集团计划在未来三年内启动多个新项目，包括信和广场、江湾里、湖畔航洋城等，预计净现金流29亿元，可有效支持回售。
• 政策影响：若ABS政策调整或银行提供更具竞争力的贷款，航洋集团可能重新考虑银行贷款。
• 资产价值：抵押物评估价值为50.88亿元，优先级证券抵押率为44.03%，提供充足保障。

结论

航洋城信托受益权资产支持专项计划通过多元化的增信措施和合理的结构设计，有效降低了优先级证券的信用风险，保障了投资者的利益。项目具有较强的现金流支撑和稳定的租户结构，具备良好的投资前景。