20210708-JLL-房地产行业_中国办公楼租赁指南_19页_12mb

中国办公楼租赁指南总结

核心内容概览

本指南旨在为企业提供中国办公楼租赁的全面信息与专业建议，涵盖市场现状、主要城市分析、租赁策略、费用构成及租赁流程等内容。仲量联行作为拥有近250名专业人员的房地产顾问公司，致力于为企业提供一站式租赁服务，助力企业实现业务目标。

主要观点与关键信息

仲量联行办公楼租赁服务

• 专业能力：仲量联行在全球拥有235年的房地产经验，拥有广泛的本地与全球业务网络。
• 核心服务：提供租户代表、项目租赁等服务，包括物业选址、租赁条款谈判、租赁策略评估等。
• 业务覆盖：覆盖全国28个重点城市，尤其在一线城市及重点二三线城市占据市场主导地位。
• 行业覆盖：涉及办公楼、产业园区、商务中心及联合办公等多个细分领域。

中国办公楼市场摘要及展望

• 市场总体量：2020年，全国20个重点城市甲级办公楼总体量达7,259万平方米，其中一线城市占比最大。
• 未来供应：预计未来两年新增供应约700-800万平方米，主要集中在深圳、上海、广州、成都等城市。
• 需求趋势：2020年下半年，企业重启租赁计划，空置率回落，但租金仍处于下行通道。
• 科技企业：科技类企业扩张迅速，灵活办公模式成为满足其需求的重要方式。

办公楼租赁主要考虑因素

• 选址：影响企业形象及员工信心，需考虑周边环境与配套设施。
• 面积：根据员工数量与空间利用方式决定，灵活办公成为趋势。
• 进度管理：设立新办公室通常需要2-6个月，需合理规划时间。
• 预算控制：租金、物业管理费、装修费、还原费、中介费、法律费用、税金等是主要成本项。

租赁费用构成

• 租金：标准租赁期为3年，部分可延长至5-6年，租金根据市场情况调整。
• 物业管理费：不可谈判，由业主聘请的物业收取。
• 租赁保证金：合同签订时支付，通常为3个月租金。
• 装修费：租户需自行承担，部分需支付装修还原费。
• 税金：包括印花税（合同总价的0.1%）、增值税（5%或11%）、房产税等。

租赁流程

• 需求确定：明确所需面积、租金预算、地理范围等。
• 市场研究：进行调研与实地考察。
• 谈判与签约：与业主谈判租赁条件，签署意向书及正式合同。
• 审批与装修：租户需完成审批流程及装修准备。
• 交付与运营：确保装修符合法规，交付后进行日常运营。

办公楼等级划分

• 超甲级：需满足13项中的12项，如高得房率、智能空调系统等。
• 甲级：需满足13项中的10项。
• 乙级：需满足13项中的10项，但标准较低。

办公区域面积定义

• 建筑面积：包括所有外墙内面积，实用率约65%-75%。
• 可租用面积：包括洗手间、电梯间等，实用率约78%-95%。
• 实用面积：仅指可使用面积，不包括立柱、电梯间等。

主要城市速览

北京

• 总体量：1,017.6万平方米。
• 主要租户：金融、IT、专业服务。
• 新兴区域：丽泽板块发展迅速，吸引金融和IT企业入驻。
• 空置率：15.4%，平均租金11.2元/平方米/天。

上海

• 总体量：1,423万平方米。
• 主要租户：金融、专业服务、零售。
• 新兴区域：前滩、北外滩等板块快速发展。
• 空置率：21.1%，平均租金7.4元/平方米/天。

广州

• 总体量：645万平方米。
• 主要租户：金融、TMT、专业服务。
• 新兴区域：琶洲、国际金融城。
• 空置率：10.0%，平均租金5.3元/平方米/天。

深圳

• 总体量：975万平方米。
• 主要租户：高新技术企业、金融、专业服务。
• 新兴区域：前海、宝安中心、留仙洞总部基地。
• 空置率：25.6%，平均租金6.4元/平方米/天。

成都

• 总体量：401.1万平方米。
• 主要租户：金融、科技新媒体、专业服务。
• 新兴区域：金融城、高新区。
• 空置率：22.5%，平均租金90.4元/平方米/月。

重庆

• 总体量：314万平方米。
• 主要租户：金融、科技、专业服务。
• 新兴区域：中央公园、高新区。
• 空置率：未提供，平均租金未提供。

武汉

• 总体量：249万平方米。
• 主要租户：金融、专业服务、科技新媒体。
• 新兴区域：光谷、中南中北路。
• 空置率：未提供，平均租金未提供。

青岛

• 总体量：48.5万平方米。
• 主要租户：专业服务、金融。
• 新兴区域：金家岭金融新区。
• 空置率：未提供，平均租金未提供。

天津

• 总体量：133万平方米。
• 主要租户：金融、专业服务、制造贸易。
• 新兴区域：新兴商务区，如南开区。
• 空置率：未提供，平均租金未提供。

西安

• 总体量：197万平方米。
• 主要租户：金融、专业服务、科技新媒体。
• 新兴区域：高新区、未来科技城。
• 空置率：未提供，平均租金未提供。

无锡

• 总体量：61万平方米。
• 主要租户：金融、制造贸易。
• 新兴区域：东部新城。
• 空置率：未提供，平均租金未提供。

长沙

• 总体量：240万平方米。
• 主要租户：金融、专业服务、科技新媒体。
• 新兴区域：郑东新区、高铁站。
• 空置率：未提供，平均租金未提供。

宁波

• 总体量：240万平方米。
• 主要租户：金融、贸易、物流。
• 新兴区域：东部新城。
• 空置率：未提供，平均租金未提供。

大连

• 总体量：87万平方米。
• 主要租户：金融、贸易、专业服务。
• 新兴区域：青泥洼、东港。
• 空置率：未提供，平均租金未提供。

科技赋能与绿色健康

• 科技应用：人工智能、物联网等技术提升办公楼运营效率与租户体验。
• 绿色健康：绿色建筑成为趋势，租户对安全健康需求增加，推动物业管理标准提升。
• 未来趋势：科技赋能和绿色健康将重塑未来办公空间，提升办公楼的吸引力。

租约处置与面积定义

• 租约条款：包括转租、转让、提前解约、复原责任等。
• 面积定义：建筑面积、可租用面积、实用面积的定义及区别。

关于仲量联行

• 公司简介：仲量联行是全球领先的房地产专业服务公司，致力于成就商业愿景。
• 服务范围：涵盖战略顾问、投资咨询、项目设计与管理、物业与资产管理等。
• 科技赋能：推出“地产搭档”小程序，提供移动端服务，便于用户获取信息与对比项目。

总结

仲量联行在办公楼租赁市场具有丰富的经验和专业团队，能够为企业提供全方位服务。中国办公楼市场在一线城市和新兴商务区均呈现增长趋势，科技企业成为重要需求来源。未来，科技与绿色健康将成为推动办公楼市场发展的关键因素。企业需综合考虑选址、面积、租金、装修及租约条款，以实现最佳租赁决策。