20221118-中诚信国际-高收益债策略专题_房企境内外债券风险处置现状梳理_15页_1mb

房企境内外债券风险处置现状总结

核心内容

本文主要分析了近年来中国房地产企业（以下简称“房企”）在境内外债券市场中风险处置的现状、方式及效果，指出当前我国债券市场违约经验尚浅，信用风险管理与违约后续处置机制仍不完善，对市场稳定和投资者信心造成一定影响。同时，中资美元债投资者在债权层级中处于“结构性顺后”地位，容易被发行人区别对待，影响国际声誉。

主要观点

• 房企债券风险常态化：随着政策调控、疫情冲击及销售端疲软，房企信用风险不断暴露，境内与境外债券市场均出现违约与展期现象。
• 境内债券风险处置更积极：房企在境内市场更倾向于采用展期方式缓解债务压力，展期规模与期限明显增加，同时增信措施多样，如股权质押、实控人担保等，整体兑付意愿与处置方案优于境外。
• 境外债券风险处置以交换要约为主：境外市场中，多数房企选择交换要约作为债务管理工具，展期使用较少。交换要约方案通常包括现金偿付、同意费和新债券置换，但其效果有限，部分新债券仍发生违约。
• 境外债券处置效率较低：多数房企境外债券仍处于协商阶段，仅有少数进入表决或法院流程，整体处置进度缓慢，且部分债券方案较弱，回收率不确定性高。
• 政策支持推动市场改善：中央及地方持续出台支持政策，如“金融16条”和“第二支箭”，对改善房企融资环境起到一定作用，但政策传导仍需时间，销售端回暖仍需观察。

关键信息

债务管理工具对比

境内债券处置情况

• 展期规模显著增加：2022年1-10月境内房企展期债券数量和规模均超过2021年全年。
• 展期期限延长：多数展期期限在0.5-1年之间，部分展期至5年，如“19中金01”。
• 增信措施多样：包括子公司股权质押、实控人担保等。
• 部分债券二次展期或违约：如“21恒大01”出现二次展期，“19鸿坤01”因触发条款导致未按期兑付。

境外债券处置情况

• 违约占比高：2021-2022年10月，境外房企债券中约80%发生违约。
• 交换要约为主：交换要约成为主要债务管理工具，部分债券通过交换要约实现展期降息。
• 展期使用较少：仅有三家房企（富力地产、华南城、绿地控股）使用展期方式，且展期期限多在1年以上。
• 部分债券未获通过：如易居企业控股、华夏幸福的交换要约未达最低接纳金额，最终转向债务重组。

债务重组进展

• 华夏幸福进展较快：已签署重组支持协议，部分境外债券进入表决阶段。
• 易居企业控股进展缓慢：交换要约未完成，最终进入债务重组程序。
• 境外重组仍待法院审批：如华夏幸福的境外重组计划尚待开曼群岛大法院审理。

建议与展望

1. 完善信息披露机制：提高信息披露质量，增强透明度，强化法律约束，防止信息造假。
2. 推动多元化债务处置机制：引入市场化、法制化的风险处置方式，如秃鹫基金、AMC等专业机构，提升处置效率。
3. 探索跨境破产合作机制：加强境内外债券市场协调，推动中资企业债务处置效率提升。

数据与图表说明

• 图1：房企境内债券风险处置方式
• 图2：房企境内债券展期分期支付情况
• 图3：房企境外债券风险处置方式
• 图4：房企境外债券交换要约延长期限
• 图5：房企境外债券交换要约票息变化
• 图6：房企境外债券交换要约违约占比

结论

房企境内外债券风险处置呈现出显著差异，境内市场更积极且方案更强，境外市场则以违约为主，交换要约使用较多但效果有限。整体来看，房企债务风险仍未完全出清，市场机制尚不成熟，需政策支持与市场参与方共同努力，推动债券市场高质量发展。