【戴德梁行】2023年大中华区写字楼供应需求前沿趋势报告_61页_16mb

大中华区写字楼市场供需与前沿趋势总结

核心内容概述

本报告总结了2022年大中华区写字楼市场的供应与需求情况，并展望了2023年至2026年的市场趋势。核心内容包括大中华区整体市场表现、主要城市市场分析、未来供应与需求趋势，以及绿色建筑和健康办公空间的重要性。

主要观点

• 市场现状：2022年大中华区主要城市核心商圈甲级写字楼存量约为6,526.2万平方米，全年净吸纳量为100.0万平方米，同比下降74.3%。
• 城市表现：台北空置率最低（2.8%），杭州空置率相对较低（16.6%），而深圳、广州、上海、北京、天津、重庆等城市空置率相对较高。
• 租金表现：2022年四季度，大中华区主要核心商圈平均租金为158.3元/平方米/月，同比下降1.1%。
• 未来趋势：2023年至2026年，大中华区写字楼市场将迎来大量优质供应，尤其是新兴商圈。预计2023年主要城市将有超过1,000万平方米的优质办公空间入市。
• 行业需求：TMT、医疗健康/生命科学和零售商贸业是写字楼市场的主要需求来源，预计在2023年需求将有所回升。
• 绿色建筑：随着“双碳”目标的推进，绿色建筑和可持续发展成为写字楼市场的重要趋势，GRESB评级系统被广泛采用。
• 混合办公模式：混合办公模式继续受到关注，Z世代员工对办公环境的健康与福利要求提高，推动写字楼设计和功能的创新。

关键信息

1. 大中华区写字楼市场现状

• 截至2022年四季度，大中华区21个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达约6,526.2万平方米。
• 2022年全年净吸纳量为100.0万平方米，同比下降74.3%。
• 台北核心商圈空置率最低，约为2.8%；杭州核心商圈空置率相对较低，为16.6%。
• 大中华区主要城市平均租金为158.3元/平方米/月，同比下降1.1%。

2. 2023年及未来趋势

• 2023年至2026年，预计大中华区将有大量优质写字楼供应入市，其中33.6%位于新兴商圈。
• 2023年，大中华区主要城市预计新增供应超过1,000万平方米，其中深圳为核心商圈供应最大的城市。
• 随着经济复苏和政策优化，写字楼市场需求预计将逐步回升，特别是TMT、医疗健康/生命科学和零售商贸业。
• 混合办公模式将继续受到关注，企业对办公空间的健康和福利要求提高。

3. 绿色建筑趋势

• 随着“双碳”目标的推进，绿色建筑和可持续发展成为写字楼市场的重要趋势。
• GRESB评级系统被广泛采用，用于评估和提升写字楼的可持续发展绩效。
• 绿色建筑认证和可持续发展将成为业主提升楼宇品质和吸引租户的重要手段。

4. 北京市场分析

• 2022年北京新增供应面积同比下降32.1%，为423,858平方米，其中30.2%位于五大核心区域，69.8%位于新兴商圈。
• 北京全年净吸纳量为17.3万平方米，同比下降79.4%。
• 2023年至2025年，北京预计新增供应约209.2万平方米，其中核心商圈和新兴商圈分别占30.9%和69.1%。
• TMT、金融业及专业服务业仍是主要租赁需求来源，分别占比43.2%、25.0%和13.6%。

5. 上海市场分析

• 2022年上海新增供应面积达597,950平方米，其中前海占比最高，达56.5%。
• 上海全年净吸纳量为625,725平方米，同比下降幅度较大。
• 2023年至2026年，上海预计新增供应超过400万平方米，其中核心商圈和新兴商圈分别贡献38.0%和62.0%。
• 随着疫情管控措施的优化，上海写字楼市场预计将在2023年迎来复苏，吸引更多租户。

6. 深圳市场分析

• 2022年深圳新增供应面积为597,950平方米，其中前海占比最高，达56.5%。
• 全年净吸纳量为22.2万平方米，同比下降66.3%。
• 2023年预计新增供应面积达132.8万平方米，将加剧市场竞争，短期内租金可能继续承压。

7. 广州市场分析

• 2022年广州新增供应面积为416,953平方米，使总存量上升至6,034,199平方米。
• 全年净吸纳量大幅回落，并呈现负值。
• 未来五年，广州预计新增供应371.9万平方米，将使总存量上升至943.6万平方米。

8. 香港市场分析

• 2022年香港新增供应面积为266,500平方米，全部位于非核心商圈。
• 全年净吸纳量首次重返正数，为23,300平方米。
• 2023年，随着中港通关和防疫政策放宽，写字楼租金跌幅有望收窄。

9. 台北市场分析

• 2022年台北新增供应面积为28,800平方米，主要来自银行总部扩编。
• 未来三年，台北预计新增供应约33万平方米，占现有A级办公大楼总量的13%。
• 核心地段的旧A级办公大楼将面临升级压力，以满足ESG永续发展的需求。

总结

2023年大中华区写字楼市场将面临供应高峰，同时需求也将逐步回升。TMT、医疗健康/生命科学和零售商贸业将成为主要需求来源。绿色建筑和健康办公空间将成为写字楼市场的重要趋势，而混合办公模式的普及将推动办公空间设计的创新。整体而言，随着经济复苏和政策优化，写字楼市场将逐步恢复活力，租金和空置率将有所改善。