大中华区写字楼供应_需求前沿趋势_56页_15mb

大中华区写字楼市场供需前沿趋势总结

核心内容概览

2021年，大中华区写字楼市场整体表现出强劲的租赁需求和相对稳定的市场表现，尤其在一线城市中，市场需求超预期。2022年，随着经济复苏和政策支持，市场将延续这一趋势，但部分新兴商圈的供应集中入市可能带来租金和空置率的短期压力。

截至2021年四季度，大中华区21个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达到约6,318.6万平方米，全年净吸纳量达388.8万平方米，同比上涨129.6%。其中，台北核心商圈空置率最低，为2.1%，而成都核心商圈空置率为12.8%。未来，随着新兴商圈供应增加，去中心化趋势将更加明显。

主要观点

• 市场需求强劲：2021年写字楼市场总体表现优于预期，净吸纳量显著增长，尤其在金融、TMT和医疗健康行业。
• 供应格局变化：2021年新增供应主要集中在新兴商圈，而2022年至2025年，优质写字楼项目将持续入市，进一步推动去中心化。
• 绿色趋势兴起：随着“双碳”目标的提出，绿色建筑和绿色租赁将成为写字楼市场的重要发展方向。
• 政策推动行业：金融、TMT和医疗健康行业因政策支持和经济复苏，将推动写字楼租赁需求增长。
• 交通与配套提升：城市轨道交通的扩展和商业配套设施的完善，有助于写字楼市场向郊区扩展。

关键信息

供应趋势

• 2021年供应情况：

  • 北京：新增供应624,065平方米，同比下降25.4%。
  • 上海：新增供应678,311平方米，其中92.1%位于新兴商圈。
  • 深圳：新增供应359,800平方米，其中55.5%位于南山，44.5%位于福田。
  • 广州：新增供应430,744平方米，同比增长86.3%。
  • 香港：全年仅一个甲级写字楼项目入市，新增供应7,100平方米，同比下降73%。
  • 台北：新增供应68,800平方米。

• 2022-2025年供应展望：

  • 北京：预计新增供应248.1万平方米，其中51.8%位于新兴商圈。
  • 上海：预计新增供应超过390万平方米，其中67.0%位于新兴商圈。
  • 深圳：预计新增供应超过600万平方米，其中90.2%位于核心商圈。

需求趋势

• 2021年需求情况：

  • 北京：全年净吸纳量达83.9万平方米，为五年来最高。
  • 上海：全年净吸纳量达531,366平方米，同比增长超过4倍。
  • 深圳：全年净吸纳量达67.3万平方米，空置率降至19.0%。
  • 广州：全年净吸纳量达425,969平方米，同比增长超过4倍。
  • 香港：全年净吸纳量为-53,800平方米，市场表现相对低迷。

• 行业驱动因素：

  • 金融业：受益于政策支持和市场复苏，成为租赁需求的主要驱动力。
  • TMT行业：随着数字经济的发展，租赁需求持续增长，尤其集中在核心商圈。
  • 医疗健康行业：疫情促进了该行业的发展，成为写字楼租赁需求的重要来源。

绿色与可持续发展

• 绿色租赁趋势：绿色租赁将成为未来写字楼市场的重要组成部分，推动业主和租户在可持续发展方面合作。
• 绿色建筑要求：写字楼需在运营过程中减少碳排放，提升能源效率，采用低碳/零碳技术。
• 绿色认证价值：具备绿色认证的写字楼将更受市场青睐，有助于提升租金和资本价值。

各城市详细分析

北京

• 供应：2021年新增供应624,065平方米，其中43.3%位于核心商圈，56.7%位于新兴商圈。
• 需求：全年净吸纳量达83.9万平方米，其中TMT行业占比55.5%，金融业占比17.6%，专业服务业占比14.9%。
• 未来展望：预计2022-2025年新增供应248.1万平方米，其中51.8%位于新兴商圈。绿色建筑和绿色租赁将成为重要趋势。

上海

• 供应：2021年新增供应678,311平方米，其中92.1%位于新兴商圈。
• 需求：全年净吸纳量达531,366平方米，其中金融业占比24.0%，TMT行业占比21.8%，专业服务业占比18.0%。
• 未来展望：预计2025年甲级写字楼存量将达到约1,820万平方米，其中67.4%位于非核心区域。绿色建筑和智能设施将提升市场竞争力。

深圳

• 供应：2021年新增供应359,800平方米，其中55.5%位于南山，44.5%位于福田。
• 需求：全年净吸纳量达67.3万平方米，其中TMT行业占比38.0%，金融业占比25.6%，专业服务业占比10.1%。
• 未来展望：预计2022-2026年新增供应超过600万平方米，其中90.2%位于核心商圈。前海和深圳湾超级总部基地的总部自用物业将缓解市场压力。

广州

• 供应：2021年新增供应430,744平方米，同比增长86.3%。
• 需求：全年净吸纳量达425,969平方米，同比增长超过4倍，内资企业占主导地位。
• 未来展望：预计2022年供应集中入市，短期内将带来空置率和租金的承压，但长期来看将释放更多办公需求。

香港

• 供应：全年仅一个甲级写字楼项目入市，新增供应7,100平方米。
• 需求：全年净吸纳量为-53,800平方米，市场表现低迷。
• 未来展望：2022年下半年有望复苏，金融业和新经济产业将带动市场活跃。

台北

• 供应：2021年新增供应68,800平方米。
• 需求：全年净吸纳量57,800平方米，租赁市场保持稳定。
• 未来展望：2022-2025年预计新增供应102,718平方米，主要集中在核心商圈。新兴商圈的租金竞争力将吸引租户。

要点总结

• 市场复苏：2021年写字楼市场表现优于预期，净吸纳量显著增长。
• 去中心化趋势：新兴商圈成为供应和需求的重要增长点，推动写字楼市场向郊区扩展。
• 绿色趋势：随着“双碳”目标的提出，绿色建筑和绿色租赁将成为写字楼市场的新标签。
• 政策影响：政府政策支持将推动金融、TMT和医疗健康等行业的发展，带动写字楼租赁需求。
• 行业动态：金融、TMT和医疗健康行业成为主要的租赁需求驱动力，尤其是金融科技和数字资产相关企业。
• 交通与配套：城市轨道交通的扩展和商业配套设施的完善将提升写字楼的吸引力和使用率。