2023大中华区写字楼供应、需求前沿趋势_61页_13mb

大中华区甲级写字楼市场供需前沿趋势总结

核心内容概览

2023年，大中华区写字楼市场预计将逐步复苏。2022年，尽管受到疫情、经济下行和外部环境影响，甲级写字楼市场整体仍表现出一定的韧性，尤其在TMT、金融和专业服务行业。2023年，随着疫情防控政策的优化和经济活力的恢复，写字楼市场的需求和供应都有望提升，租金和空置率将趋于稳定。

主要观点

• 整体市场趋势：大中华区写字楼市场在2022年面临挑战，但2023年将逐步复苏。预计未来三年，主要城市的写字楼供应将显著增加，尤其是新兴商圈，这将推动市场多中心发展。
• 绿色可持续发展：随着全球对气候变化的关注增加，写字楼业主和租户将更加重视绿色建筑和可持续发展，GRESB评级系统成为衡量可持续性的重要工具。
• 租户需求变化：租户对健康和福利的关注增加，特别是TMT、医疗健康/生命科学和零售商贸行业。此外，Z世代员工对办公空间的偏好也推动了写字楼设计的革新。
• 行业影响：疫情对多个行业造成影响，但部分行业如TMT、医疗健康/生命科学和零售商贸表现出较强的韧性，未来有望带动写字楼租赁需求增长。

关键信息

供应情况

• 2022年供应：大中华区21个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达约6,526.2万平方米，净吸纳量为约100.0万平方米，同比下降74.3%。
• 各城市供应：
  • 北京：2022年新增供应423,858平方米，其中69.8%位于新兴商圈。未来三年预计新增209.2万平方米，其中69.1%将集中在新兴商圈。
  • 上海：2022年新增供应达1,570,158平方米，主要集中在新兴商圈。预计到2026年，新增供应将超过400万平方米，其中62%位于新兴商圈。
  • 深圳：2022年新增供应597,950平方米，主要集中在前海。未来三年预计新增供应将达645.6万平方米，其中核心商圈占比35%。
  • 广州：2022年新增供应416,953平方米，未来五年预计新增供应371.9万平方米。
  • 香港：2022年新增供应266,500平方米，全部位于非核心商圈。预计2023年供应量将有所回升。
  • 台北：2022年新增供应28,800平方米，未来三年预计新增供应33万平方米。

需求情况

• 2022年需求：全年净吸纳量为约100.0万平方米，同比下降74.3%。主要需求来自TMT、金融和专业服务行业。
• 行业分布：
  • TMT行业：占比约43.2%，是北京写字楼需求的主要来源之一。
  • 金融业：占比约25.0%，上海和北京是主要需求地区。
  • 专业服务业：占比约13.6%，主要集中在核心商圈。
• 租户偏好：租户更倾向于绿色、健康和灵活办公空间，尤其是靠近自然景观和绿化的办公区域。

未来趋势

• 多中心发展：随着新兴商圈供应增加，写字楼市场将向多中心格局发展，特别是北京的丽泽、上海的前滩和西岸、深圳的前海等区域。
• 绿色建筑趋势：绿色建筑和可持续发展将成为写字楼市场的重要趋势，GRESB评级系统被广泛采用，以提升楼宇的可持续性。
• 混合办公模式：混合办公模式将继续受到关注，企业将更加注重办公空间的灵活性和员工福利。
• Z世代影响：Z世代员工对办公环境的偏好将推动写字楼设计向更现代化、灵活化方向发展。
• 政策支持：政府政策的调整和优化将有助于写字楼市场的复苏，特别是中港通关和防疫政策放宽。

各城市市场分析

北京

• 供应：2022年供应量同比下降32.1%，新兴商圈占比69.8%。未来三年预计新增209.2万平方米，其中69.1%位于新兴商圈。
• 需求：2022年净吸纳量为17.3万平方米，同比下降79.4%。主要需求来自TMT、金融和专业服务行业，其中TMT占比43.2%。
• 趋势：未来写字楼市场将更加注重绿色建筑和健康办公环境，同时新兴商圈的发展将推动市场多中心格局。

上海

• 供应：2022年供应量增加，主要集中在新兴商圈。预计到2026年，新增供应将达400万平方米，其中62%位于新兴商圈。
• 需求：2022年净吸纳量为625,725平方米，需求主要来自TMT、金融和专业服务行业。
• 趋势：随着疫情管控措施的调整，市场供应将逐步释放，同时绿色建筑和智能技术将成为重要发展方向。

深圳

• 供应：2022年供应量为597,950平方米，主要集中在前海。未来三年预计新增供应达645.6万平方米。
• 需求：2022年净吸纳量为215,081平方米，金融业成为最大需求来源，占比36.5%。
• 趋势：随着深港通关和经济复苏，需求将逐步恢复，但短期内租金和空置率仍可能承压。

广州

• 供应：2022年供应量为416,953平方米，未来五年预计新增371.9万平方米。
• 需求：2022年净吸纳量为-1,130平方米，整体需求下滑。内资企业仍是主要租户。
• 趋势：随着市场信心恢复，需求将逐步回升，特别是实体行业的发展将为写字楼市场带来支撑。

香港

• 供应：2022年新增供应266,500平方米，全部位于非核心商圈。
• 需求：2022年净吸纳量为23,300平方米，首次回归正数。金融业和专业服务行业仍是主要需求来源。
• 趋势：随着中港通关和防疫政策放宽，写字楼市场有望进一步复苏，租金跌幅可能收窄。

台北

• 供应：2022年新增供应28,800平方米，未来三年预计新增供应33万平方米。
• 需求：2022年净吸纳量为35,200平方米，主要来自银行总部扩编。
• 趋势：核心地段的旧楼将面临升级压力，未来写字楼市场将更加注重ESG永续发展。

总结

大中华区写字楼市场在2023年将迎来复苏，主要得益于疫情防控政策的优化和经济活力的提升。未来三年，供应量将显著增加，特别是新兴商圈，这将推动市场向多中心发展。同时，绿色建筑、健康办公环境和混合办公模式将成为写字楼市场的重要趋势。各主要城市如北京、上海、深圳、广州、香港和台北都将面临供应和需求的变化，而政策支持和市场信心恢复将是推动市场发展的关键因素。