20220721-德邦证券-_断供_如何影响下半年房地产复苏__14页_1mb

文档总结

核心内容

本文主要分析了“断供”事件对下半年房地产市场复苏的影响，从停工率、已售未交付期房面积、风险敞口测算、政策变化、销售结构分化及投资端变化等多个角度展开，旨在评估当前房地产市场面临的挑战与未来发展趋势。

主要观点

• 房地产市场面临“断供”风险：部分业主因担忧楼盘烂尾而选择“断供”，这一现象对房地产市场信心造成打击。
• 政策重心转向“保交楼”：在“断供”风波后，政策重心从“促复苏”转向“保交楼”，强调稳定市场秩序和保障业主权益。
• 销售复苏受阻：居民预期减弱导致观望情绪加剧，影响房地产销售。同时，期房销售受挫，进一步拖累整体市场。
• 投资端承压：融资收紧对房地产投资形成下行压力，尽管竣工加速可能带来一定提振，但资金问题仍是制约竣工的关键。
• 宏观经济影响：房地产复苏受阻可能对全年经济增长目标形成压力，需要宏观政策进一步加码。

关键信息

1. 停工涉贷的风险敞口测算

• 2021年房地产停工率：约为6.6%，停工面积为4.57亿平。
• 已售未交付期房面积：2021年底约为74亿平。
• 风险敞口测算：若20%-50%的已售未交付期房烂尾，对应按揭贷款风险敞口为2880亿-7200亿元。但实际风险敞口更小，因多数业主仍会选择继续还贷。
• 按揭贷款占比：假设按揭贷款占期房销售的40%，则停工项目对应的按揭贷款约为1.44万亿元。

2. “断供”事件对房地产复苏的影响

2.1 政策端

• 政策重心转变：上半年政策以“促复苏”为主，下半年政策将更侧重“保交楼”。
• 政策放松：央行和银保监会已下调房贷利率，首套房利率降至5.03%，二套房利率降至5.36%，为2017年以来最低。
• 政策方向：政府引导金融机构参与风险处置，加强与住建部门协同，支持“保交楼、保民生、保稳定”工作。

2.2 销售端

• 居民预期减弱：5月消费者预期指数为87.7，为历史最低，居民存贷差扩大，体现购房意愿下降。
• 销售结构分化：二手房销售好于新房，现房销售好于期房。
• 期房销售拖累总量：期房销售占商品住宅销售的86%，期房销量每减少10%，商品住宅总量销售减少8.6%。
• 市场表现：30个大中城市新房成交面积在7月出现连续下滑，房地产销售复苏前景不明朗。

2.3 投资端

• “快周转”模式风险：竣工率持续下降，从2000年的40%降至2021年的10.6%，导致未完工项目积压。
• 投资增速下滑：上半年房地产投资增速为-5.4%，主要受资金约束影响。
• 资金来源受阻：销售回款、预售资金监管、银行风险偏好下降三方面影响房企融资。
• 竣工加速有限：尽管政策推动竣工提速，但资金仍是主要制约因素，投资整体仍面临下行压力。

结构分化趋势

• 期房 vs 现房：现房销售好于期房，居民对期房交付信心不足。
• 新房 vs 二手房：二手房市场复苏更快，成为当前市场亮点。
• 预期影响：居民预期转弱进一步抑制购房意愿，影响整体销售复苏。

风险提示

• 数据误差：房地产开发投资统计数据可能存在偏差。
• 事件演化超预期：若“断供”事件持续扩大，可能对市场信心造成更大冲击。
• 复工不及预期：若项目复工进展缓慢，将加剧市场不确定性。

结论

“断供”事件对房地产市场复苏形成阻力，政策重心转向“保交楼”将影响市场信心和销售结构。房地产投资端因融资收紧和资金问题，整体承压，进一步拖累经济增长预期。未来房地产市场复苏仍面临较大不确定性，需密切关注政策执行效果和市场信心恢复情况。

图表目录（摘要）

• 图1：每年停工面积
• 图2：每年期房销售和交付
• 图3：未交付期房
• 图4：5年期LPR两次共下调20BP
• 图5：房贷利率下调
• 图6：消费者预期指数达到有数据以来最低
• 图7：居民贷款和存款之差达到历史最高
• 图8：70城房价仍处于下跌区间
• 图9：30城成交面积回落到低位
• 图10：6月周均成交面积环比增速
• 图11：去年8月以来现房销售好于期房
• 图12：新开工和竣工
• 图13：商品住宅竣工率
• 图14：房地产行业“负循环”
• 图15：房地产投资增速
• 图16：房企资金来源
• 图17：房企负债率超红线数量

分析师与研究助理信息

• 分析师：芦哲，德邦证券首席宏观经济学家，中国人民大学金融市场与政策研究所联席所长。
• 研究助理：未提供具体信息。
• 相关研究：《迎接存量房时代：中国住房供需十年变动》（2022.7.14）。

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投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：优于大市、中性、弱于大市。
• 评级标准：以报告发布后6个月内市场表现与基准指数比较为依据。

（字数：约999字）