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固定收益研究：区域“断供”压力分析

核心内容

本文聚焦于2022年“抱团断供”事件，分析其背后区域压力的分布情况。通过考察法拍住房数量、新房库存去化周期及商品住宅开竣工面积，评估各区域居民还贷压力、开发商资金压力及市场风险。

主要观点

1. 居民还贷压力与法拍住房数量相关

• 法拍住房分布：法拍住房主要集中在沿海发达省份（如浙江、江苏、广东）及产业相对薄弱区域（如东三省、宁夏、内蒙古、河南、四川、云南、贵州等）。
• 人均法拍住房数量：全国人均法拍住房数量达24套/万人，其中郑州、银川、长沙、昆明、南昌、苏州、沈阳等城市人均法拍住房数量超30套/万人，福州、哈尔滨、杭州、重庆等城市人均法拍住房数量超20套/万人。
• 新增挂拍量：2022H1新增法拍住房挂拍量较多的省份包括河南、广东、山东、四川、广西、江苏、湖北、湖南、辽宁，其中宁夏、北京、湖北、四川等地新增挂拍量同比增幅超过100%。
• 城市表现：重点城市中，重庆、成都、郑州法拍住房挂拍总量居前三，人均挂拍量较高的城市主要集中在中西部和东北地区。

2. 新房库存压力与去化周期挂钩

• 库存积压：主要积压在北方和内陆二线城市，如青岛、武汉、沈阳、北京、成都、天津、郑州等。
• 去化周期：哈尔滨、呼和浩特、长春、兰州、西宁、沈阳等城市的去化周期均超过30个月，拉萨、昆明、郑州、北京、武汉、天津、青岛、福州、厦门等城市去化周期位于20-30个月区间。
• 库存压力：去化周期长意味着销售承压，开发商资金回笼困难，进一步影响土拍积极性。

3. 新房施工压力与开竣工面积相关

• 施工增量：2021年新增商品住宅施工绝对增量较多的省份包括河南、江苏、广东、四川、河北、湖南，均超过4000万m²。
• 2022H1施工变化：市场低迷背景下，各省份新增在建项目面积同比减少，但山东、江西、安徽、山西、宁夏等地新增在建面积占比较高，需关注其后续开发情况。
• 施工与销售关系：若销售市场持续承压，新开工与竣工面积差额大将加剧在建项目压力。

关键信息

1. 重点关注区域

• 短期风险：东三省、内蒙古、云南、贵州、河南等区域法拍住房较多且库存去化压力较大，居民还贷压力高，短期更易发生“断供”。
• 中长期风险：河南、山东、湖北等区域库存去化压力大且新增在建面积较多，若市场持续低迷，项目停工风险更高。
• 边际变化风险：山东、湖北、甘肃、天津等地法拍住房挂拍量增速高，库存去化压力大，需重点关注；陕西、安徽、江西等地居民还贷和库存压力较小，可适当关注投资机会。

2. “断供”事件的解决措施

• 专项纾困基金：由郑州地产与河南资产成立房地产纾困专项基金，调动市区国资平台和社会资本共同参与问题项目处理。
• 四大纾困模式：棚改统贷统还、项目收并购、破产重组、保障性租赁住房。该模式具有示范效应，可有效缓解“断供”问题。

风险提示

• 政策变化超预期
• 信用风险超预期
• 新冠疫情超预期
• 楼市变化超预期
• 数据统计存在一定偏差

投资建议

• 推荐关注区域：陕西、安徽、江西等地居民还贷压力和库存去化压力较小，法拍住房新增挂拍量增速低，具有一定的投资机会。
• 警惕区域：东三省、内蒙古、云南、贵州、河南、山东、湖北等地法拍住房数量多、库存去化压力大，需密切跟踪其市场动态。

图表目录

• 图1：各省近5年商品住宅销售面积及复合增长率
• 图2：各省城镇人口及5年复合增长率
• 图3：各省法拍住房挂拍量及人均挂拍量
• 图4：各省法拍住宅挂拍量变化
• 图5：重点城市法拍住房数量及人均挂拍量
• 图6：重点城市法拍住房数量及人均挂拍量
• 图7：重点城市2021H1-2022H1法拍住房挂拍量
• 图8：重点城市商品住宅狭义库存量及去化周期
• 图9：商品住宅开工与竣工情况
• 图10：商品住宅施工绝对增量及2022H1占比
• 图11：商品房周度销售面积
• 图12：商品住宅现房与期房月度销售情况

固定收益小组介绍

• 靳毅：国海证券研究所固定收益首席分析师，负责信用债、可转债等研究。
• 姜雅芯：国海证券研究所信用债、可转债研究员。
• 张赢：可转债研究员。
• 吕剑宇：宏观、利率方向研究员。
• 周子凡：海外宏观研究员。
• 范圣哲：可转债研究员。

投资评级标准

• 行业投资评级：推荐、中性、回避
• 股票投资评级：买入、增持、中性、卖出

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