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2023年5月一线城市二手房市场月报总结

核心内容概述

2023年5月，全国百城二手房市场景气度指数持续回落，并接近冰点。四个一线城市中，北京、上海、广州和深圳的市场表现各有差异，其中广州市表现相对较好，而上海市的挂牌均价持续上涨，未出现调整。整体来看，市场仍处于调整期，部分城市二手房挂牌量和在架时长出现波动，价格方面则呈现分化趋势。

主要观点

• 全国市场：全国百城二手房市场景气度指数环比持续回落，预计短期内还有探底的可能性。
• 一线城市表现：
  • 北京：二手房在架房源量环比减少1.0%，在架时长首次出现上涨，但整体仍处于低位调整状态。
  • 上海：在架房源量环比下跌1.1%，在架时长涨幅达到13.1%，创今年新高，挂牌均价持续上涨。
  • 广州：在架房源量环比增加1.3%，是唯一出现回升的城市，挂牌均价处于相对低位，有利于成交。
  • 深圳：在架房源量连续3个月回落，环比下跌2.4%，挂牌均价与上月持平，但整体市场仍偏冷。

关键信息

一、在架房源分析

• 北京：

  • 在架房源量为17.6万套，环比减少1.0%。
  • 通州和密云的在架房源量减幅超过5%。
  • 各房型在架房源变化不大，1房和2房占比略降，4房和其他大户型占比略升。

• 上海：

  • 在架房源量为50.1万套，环比下跌1.1%。
  • 虹口、宝山、普陀等区域减幅较大，奉贤和长宁出现小幅增长。
  • 各房型在架房源变化较小，1房小幅增长，3房小幅减少。

• 广州：

  • 在架房源量为8.6万套，环比增加1.3%。
  • 番禺、黄浦、南沙、天河出现小幅回落，其他区域增长。
  • 各房型中，1房和2房占比减少，其他大户型占比增加，4房占比未变。

• 深圳：

  • 在架房源量为8.2万套，环比下跌2.4%。
  • 宝安、坪山和盐田挂牌量增长，其他区域回落。
  • 各房型中，1房、2房和3房在架时长减少，其他大户型在架时长增加。

二、在架时长分析

• 北京：

  • 在架时长为75.70天，环比增加3.9%。
  • 延庆涨幅最大，其他区域普遍上涨。

• 上海：

  • 在架时长为53.93天，环比增加13.1%。
  • 虹口涨幅最大，超20%；闵行、普陀和松江涨幅也超过15%。

• 广州：

  • 在架时长为88.59天，环比下跌1.3%。
  • 从化、花都和番禺出现小幅上涨，其他区域回落。

• 深圳：

  • 在架时长为93.16天，环比增加2.7%。
  • 盐田涨幅最大，其他区域普遍上涨。

三、供求关系分析

• 北京：

  • 新增上架房源环比减少14.3%，购房需求热度环比下跌3.0%。
  • 房东挂牌意愿和购房需求均处于长期低位调整中。

• 上海：

  • 新增挂牌量环比下跌28.8%，为近四个月最大跌幅。
  • 购房需求热度下跌5.4%，市场热度相对较低。

• 广州：

  • 新增上架房源环比减少9.3%，购房需求热度环比上涨2.7%，是四个城市中唯一出现上涨的城市。

• 深圳：

  • 新增上架房源环比下跌16.9%，购房需求热度回落0.9%。
  • “负首付”短期对购房需求形成一定刺激。

四、挂牌价格分析

• 北京：

  • 挂牌均价为60704元/平方米，环比上涨0.4%。
  • 中心区域东西城挂牌均价下跌，其他区域变化不大。

• 上海：

  • 挂牌均价为57118元/平方米，环比上涨0.3%。
  • 8万元/平方米以上房源占比减少，购房需求集中在3-8万元/平方米之间。

• 广州：

  • 挂牌均价为34209元/平方米，环比下跌1.9%。
  • 挂牌均价处于相对低位，有利于成交。

• 深圳：

  • 挂牌均价为57705元/平方米，与上月持平。
  • 挂牌均价以指导价为准，已出现一定程度的失真。

各价格段房源情况

• 北京：

  • 2-3万元/平方米房源占比持续减少，需求热度也持续萎缩。
  • 5万元/平方米以下房源在架时长持续增长，其他价格段房源在架时长回升。

• 上海：

  • 8万元/平方米以上房源占比减少，购房需求集中在3-8万元/平方米之间。
  • 各价格段房源在架时长全面上涨。

• 广州：

  • 2万元/平方米以内房源在架时长连续上涨，需求热度也出现上涨。
  • 8-10万元/平方米房源在架时长上涨，其他价格段房源在架时长回落。

• 深圳：

  • 2万元/平方米以内房源持续减少。
  • 3-5万元/平方米房源购房需求增加，其他价格段房源在架时长上涨。