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一线城市二手楼市报 - 2023年5月月报（基于2022年3月至2023年5月）

1 市场环境

2023年5月，全国百城二手楼市景气指数持续下滑，“冰点前方”已成常态。广州表现最佳，成交量逆势增长，加之房价处于低位，有望支撑成交。而上海量价齐升但供需失衡加剧，北京、深圳成交量转跌后的回温仍有待观察。

2 各城市在架量分析

• 北京：在架房源量环比降25.3%，为17.6万套。各行政区变化不大，除通州、密云降幅明显。
• 上海：在架量环比降1.1%，5月降至50.1万套。虹口、宝山、普陀降幅较大，奉贤、长宁小幅增长。
• 广州：在架量环比增13%至8.6万套。除番禹、黄浦回落，其余区域均录得增长。
• 深圳：在架量环比降2.4%至8.2万套，连续三个月小幅下滑。大多数行政区在架量回落，宝安、坪山、盐田表现差异显著。

3 各城市在架时长分析

• 广州：是唯一在架时长下跌的一线城市，环比降1.3%至88.6天。番禹、花都、从化房源成交速度最快。
• 北京、上海、深圳：在架时长均有不同幅度增长，尤其是上海环比上涨13.1%，北上广深四城市中2房、3房房源成交周期最短。
• 细分房型：二线城市新需求强度占比普遍出现结构性分化，例如北京一手房价格上涨快于二线持续减缓趋势。

4 供求关系分析

• 北京：新增上架量环比下滑14.39%，购房人需求热度环比下降3%。
• 上海：新增挂牌量环比大幅降28.8%，…，购房人需求热度环比降5.4%，短期需求受优惠政策影响暂时得到刺激。
• 深圳：新增上架量环比下滑16.9%，需求热度小幅回落后开始增长。
• 广州：新增挂房源量环比降9.3%，但购房人需求热度环比增长2.7%，是四个城市中需求仅有的增长。

5 挂牌价格分析

• 上海：5月二手住宅指导价达57118元/㎡，环比上涨0.3%。高价房源占比下降，集中分布于3-8万元/㎡区间。
• 广州：均价为34209元/㎡，环比下跌19%，低价房源增长，月底八荣均出现下滑。
• 北京、深圳：核心区域房价分化较大，除广州整体偏低外，其余一线城市房价持续保持上涨与稳定的态势均相对较高。

分析师观点

整体二手楼市处于量价下行周期后期，预期短期内仍有探底可能。在一手房调控与低库存下，一线城市二手楼市之间的竞争格局将继续影响各自的市场份额。

报告来自：58安居客研究院，分析师：张波