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上海商品住宅市场分析（2017年7月）

核心内容

2017年7月，上海商品住宅市场在政府高压调控影响下，整体呈现“量跌价稳”的态势。当月商品住宅网签量为65.28万平米，环比下降3%，同比下降50%；供应量为45.01万平米，环比下降27%，同比下降42%。商品住宅均价为46381元/平米，环比微降2%，但同比上涨24%。市场整体成交面积和供应量均处于低位，而价格则保持稳定增长。

主要观点

• 调控政策持续从严：政府限价政策对市场影响显著，外郊环项目因价格优势成为热销主力。
• 市场降温趋势明显：成交量持续下滑，部分房企采取“以价换量”的策略以冲刺年度销售目标。
• 小户型受政策支持：90平米以下户型成交占比达37%，成为市场主力，且政策鼓励中小户型供应。
• 区域分化明显：原南汇、宝山、青浦成为成交前三区域，其中临港新城因轨交和旅游项目注入活力。
• 公寓与别墅市场遇冷：公寓市场成交量同比下滑51%，别墅市场成交量同比下滑48%。

关键信息

一、重点项目开盘情况

二、市场回顾

1. 价格结构

• 3-5万元/平米：成交占比40%，环比下降7%，仍为第一大价格段。
• 2-3万元/平米：成交占比25%，环比上升9%，主要受刚需项目拉动。
• 5-10万元/平米：成交占比23%，环比上升2%。
• 10万元/平米以上：成交占比12%，环比上升1%。

2. 总价结构

• 300-500万元：成交占比29%，环比下降5%，仍为最大总价段。
• 150万元以下：成交占比6%，环比上升4%。

3. 户型结构

• 90平米以下：成交占比37%，环比上升5%，成为市场主力。
• 90-120平米：成交占比32%，环比下降2%。
• 120-140平米：成交占比10%，环比下降4%。
• 140-200平米：成交占比14%，环比上升2%。
• 200平米以上：成交占比1%，环比上升1%。

4. 位置分布结构

• 外郊环：成交比重47%，环比下降1%，仍为成交主力。
• 郊环外：成交比重41%，环比上升3%。
• 内环内：成交比重16%，环比下降1%。

5. 区域板块结构

• 南汇区：成交面积11.03万平米，位列第一。
• 宝山区：成交面积10.05万平米，位列第二。
• 青浦区：成交面积8.59万平米，位列第三。

三、物业类型结构

1. 公寓市场

• 成交量：54.75万平米，环比持平，同比下降51%。
• 均价：46500元/平米，环比下降2%，同比上升22%。
• 热销项目：外郊环宝山淞宝板块的上海长滩以6.50万平米成交，成为销冠。

2. 别墅市场

• 成交量：10.52万平米，环比下降14%，同比下降48%。
• 均价：45758元/平米，环比下降5%，同比上升36%。
• 活跃板块：青浦朱家角板块因轨交和旅游发展成为市场热点。

四、存量分析

• 商品住宅存量：587.97万平米，环比下降3%，连续10个月低于700万平米。
• 存销比：8.70个月，处于合理区间。
• 去化速度：由去年1-10月月均124万平米降至1-7月月均62万平米。
• 预计趋势：随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，三季度去化周期可能回升至12个月甚至15个月以上，市场调整预期增强。

数据来源与免责声明

• 数据来源：数联天下
• 执笔人：同策咨询研究部研究经理 任丹萍
• 免责声明：本报告信息来源于公开资料，仅供参考，不保证信息的准确性和完整性。