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上海商品住宅市场总结（2017年4月）

核心内容

2017年4月，上海商品住宅市场在政策调控下呈现全面降温态势。整体市场成交量和供应量均出现波动，其中成交量环比下降10%，同比下降24%；供应量环比上升42%，同比下降54%。全市商品住宅均价为46950元/平米，环比持平，但同比上涨45%。限售政策成为调控新手段，对市场产生了显著影响。

主要观点

• 调控影响显著：全国范围内的楼市调控，尤其是“限售”政策，对上海市场造成较大压力，抑制了投资性需求，促使市场向刚需和改善型需求倾斜。
• 价格结构变化：4月，5-10万元/平米均价段房源成交占比达30%，成为新的价格主力；而3-5万元/平米均价段房源占比缩减至40%。
• 户型结构：90-120平米户型仍是成交主力，占比达39%；小户型（90平米以下）占比26%，虽略有下降，但仍保持一定市场热度。
• 区域板块：原南汇、青浦、浦东成为成交前三区域；临港新城、泗泾、嘉定主城区成为成交前三板块。
• 物业类型：公寓市场在调控下量价齐跌，别墅市场则表现出一定的活跃度，尤其是松江泗泾板块。

关键信息

一、市场整体情况

• 成交面积：4月上海商品住宅成交面积为66.45万平米，环比下降10%，同比下降24%。
• 供应面积：4月商品住宅供应面积为57.33万平米，环比上升42%，同比下降54%。
• 均价：全市商品住宅均价为46950元/平米，环比持平，同比上涨45%。
• 存销比：存销比为10.72个月，处于合理区间。

二、重点项目开盘情况

• 临港蓝湾诚园（绿城·上海诚园）：成交面积25628平米，成交套数220套，均价18046元/平米，位于奉贤海湾板块，成为4月销冠。
• 森兰名轩：成交面积23018平米，成交套数154套，均价55343元/平米，位于浦东外高桥板块。
• 上海西环中心·星信名邸：成交面积22915平米，成交套数233套，均价50767元/平米，位于嘉定南翔板块。
• 绿地天呈：成交面积20585平米，成交套数189套，均价35220元/平米，位于嘉定主城区。
• 凯德新视界：成交面积18074平米，成交套数204套，均价20063元/平米，位于临港新城板块。
• 新城上坤樾山：成交面积16455平米，成交套数128套，均价55356元/平米，位于泗泾板块。

三、市场回顾

1. 价格结构

• 均价结构：5-10万元/平米房源成交占比达30%，环比上升9个百分点；3-5万元/平米房源成交占比为40%，环比下降16个百分点。
• 总价结构：300-500万元总价段房源成交占比达34%，环比上升3个百分点；200-300万元总价段房源成交占比为18%，环比下降9个百分点。

2. 户型结构

• 90-120平米：占比39%，仍为成交主力。
• 90平米以下：占比26%，虽然环比下降4个百分点，但仍是刚需市场的代表。
• 120-140平米：占比16%，环比上升3个百分点。
• 140-200平米：占比11%，环比上升2个百分点。

3. 位置分布结构

• 外郊环：成交比重为44%，环比上升1个百分点。
• 中外环：成交比重为12%，环比上升4个百分点。
• 郊环外：成交比重为34%，环比下降4个百分点。
• 临港新城、泗泾、嘉定主城区：成为成交前三板块，分别以5.08万平米、4.40万平米、3.89万平米的销量位列前三。

4. 物业类型结构

• 公寓市场：成交量为56.07万平米，环比下降13%，同比下降23%；成交均价为47331元/平米，环比下降2%，但同比上升49%。
• 别墅市场：成交量为10.38万平米，环比上升7%，同比下降28%；成交均价为44889元/平米，环比上升13%，同比上升28%。

四、未来趋势预测

• 政策窗口期：预计2017年9-10月将是新一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期，原因包括调控政策时效性降低及“十九大”召开。
• 市场走势：2017年上半年交易量预计整体下滑，下半年可能以“以价换量”为主，部分中高端楼盘和外环沿线“地王”板块可能率先降价。

五、市场展望

• 政策影响：限购、限售政策持续加码，进一步抑制投资需求。
• 区域潜力：临港新城、泗泾、嘉定主城区等区域因轨交建设、规划发展等因素，具备较高的市场潜力。
• 户型趋势：政府将继续加大中小户型比例，小户型市场有望进一步升温。

六、数据来源与免责声明

• 数据来源：数联天下。
• 免责声明：本报告信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性，仅供参考。

七、同策咨询服务

• 服务范围：营销代理、顾问咨询、金融服务、养老地产、海外地产、商业运营、大数据分析。
• 研究团队：同策咨询研究部，具备专业研究能力和大数据资源，致力于房地产市场深度研究。

以上总结涵盖2017年4月上海商品住宅市场的主要数据、结构变化及未来趋势预测，为理解市场动态提供全面参考。