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上海商品住宅市场总结（2017年11月刊）

核心内容概览

2017年10月，上海商品住宅市场在政府持续的限购、限贷政策下，整体呈现“量缩价涨”的态势。市场热度明显降温，成交量与供应量均大幅下滑，价格结构则出现一定变化，高价位房源占比上升，市场趋于理性。

主要观点

• 市场降温：10月商品住宅网签量为33.62万平米，环比下降37%，同比下降60%。供应量仅为0.74万平米，环比、同比分别下降97%和98%。
• 价格结构变化：3-5万元/平米的房源成交占比扩大至57%，而2-3万元和5-10万元/平米的成交占比分别下降至15%和18%。整体均价为47495元/平米，环比上涨3%，同比上涨9%。
• 户型结构变化：120-140平米、140-200平米以及200平米以上的房源成交占比均有所扩大，但90平米以下及90-120平米的户型仍是市场主力。
• 区域板块表现：青浦区、嘉定区和南汇区分别位列10月成交面积前三，其中青浦区安亭汽车城板块以1.40万平米销量位列第一。
• 物业类型变化：公寓市场成交面积为27.62万平米，环比、同比分别下降41%和56%，别墅市场则无供应，成交量为6.00万平米，环比下降7%，同比下降71%。
• 政策影响：政府持续高压调控，抑制投资性需求，市场预期稳定，政策不会松动，未来商品房销售增速将继续收窄。

关键信息

价格结构

• 均价段：

  • 3-5万元/平米房源占比57%，继续居首。
  • 2-3万元/平米房源占比15%，较上月下降3个百分点。
  • 5-10万元/平米房源占比18%，较上月下降3个百分点。
  • 10万元/平米以上房源占比3%，环比上升。

• 总价段：

  • 1000万元以上总价段房源占比13%，较上月上升3个百分点。
  • 300-500万元总价段房源占比38%，较上月下降2个百分点。

户型结构

• 主力户型段：
  • 90平米以下房源占比25%。
  • 90-120平米房源占比36%。
  • 120-140平米、140-200平米、200平米以上房源占比分别为14%、14%和11%，较上月均有不同程度的上升。

位置分布结构

• 环线结构：

  • 外郊环房源成交占比达51%，较上月增加1个百分点。
  • 郊环外房源成交占比增至34%，中外环成交占比6%，较上月下降6个百分点。

• 区域板块结构：

  • 青浦区（安亭汽车城板块）以1.40万平米销量位列第一。
  • 嘉定北部板块以0.90万平米销量位列第三。
  • 三区成交均价分别为44009元/平米、37325元/平米、32472元/平米。

物业类型结构

• 公寓市场：

  • 10月成交面积27.62万平米，环比、同比分别下降41%和56%。
  • 成交均价47898元/平米，环比、同比均上涨5个百分点。
  • 外郊环及郊环外项目仍是公寓市场主力。

• 别墅市场：

  • 10月成交量为6.00万平米，环比下降7%，同比下降71%。
  • 成交均价45461元/平米，环比下降3%，同比上升20%。
  • 本月无别墅项目入市，青浦区别墅成交表现抢眼。

存量分析

• 可售余量：截至2017年10月底，上海商品住宅存量为510.82万平米，环比下降5个百分点，已连续4个月低于600万平米。
• 存销比：近三个月平均去化速度下，当前存销比为11.72个月，市场无库存压力。
• 预测：四季度房企可能迎来推盘高峰期，成交量可能略有回升。

政策背景

• 调控持续：政府继续实施限购、限贷政策，抑制投机性需求，楼市调控政策短期内不会放松。
• 长效机制：随着经济结构调整，楼市调控政策将更加注重长效机制建设，以支持经济转型。
• “房子是用来住的，不是用来炒的”：该政策导向已成为调控核心，预计后续政策将围绕此展开。

市场展望

• 成交量：四季度成交量可能略有回升，但整体市场仍处于降温状态。
• 价格趋势：高总价房源占比上升，可能带动价格松动。
• 户型趋势：中小户型仍为市场主力，政策鼓励加大中小套型供应。
• 区域发展：嘉定区因轨交及产业利好，成为市场关注重点。

总结

2017年10月，上海商品住宅市场整体降温，成交量和供应量大幅下降，但价格结构有所调整，高价位房源占比上升。政策持续收紧，抑制投资性需求，市场趋于理性。未来四季度，成交量可能略有回升，但市场仍面临较大压力，高总价房源和中小户型将继续成为市场主力。