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上海商品住宅市场2018年2月总结

核心内容

2018年2月，上海商品住宅市场整体表现低迷，成交量和供应量均大幅下滑。具体数据如下：

• 成交量：20万平米，同比去年下降42%，环比上月下跌60%。
• 供应量：9.64万平米，环比、同比分别下降78%、66%。
• 均价：42571元/平米，环比、同比分别下降1%、12%。
• 存销比：12.48个月，库存量479.61万平米，同比下滑26%。

整体来看，市场成交以刚需为主，价格结构进一步向低总价、中小户型倾斜，郊区成为主要成交区域，同时政策调控持续影响市场供需关系。

主要观点

1. 价格结构变化显著

• 低均价段产品占比大幅提升：2-3万元/平米房源占全市比重达40%，较上月提升14个百分点；3-5万元/平米房源占比46%，较上月下降16个百分点。
• 成交均价整体下滑：全市商品住宅均价42571元/平米，环比和同比均出现下降。
• 限价政策影响明显：高价房源推迟入市，导致市场价格进一步分化，成交均价整体走低。

2. 成交总价结构以刚需为主

• 低总价房源占比超7成：500万以下房源占比超7成，其中200-300万元区间成交占比达36%，环比大幅增长10个百分点。
• 刚需产品表现突出：200-300万元房源成为市场主力，集中于郊区，如崇明、嘉定、南汇等地。
• 高端产品成交减少：1000万元以上房源成交占比仅占少数，主要集中在内环内高端项目。

3. 户型结构以中小户型为主

• 90-120平米户型占比41%，环比上涨4个百分点，仍为市场主力。
• 90平米以下小户型占比30%，环比下滑8个百分点。
• 200平米以上户型占比上升：200平米以上户型成交占比上涨3个百分点，但整体仍以中小户型为主。

4. 位置分布结构郊区化趋势明显

• 郊环外成为主力区域，成交占比达52%，外郊环占比40%，合计92%。
• 嘉定区登顶成交区域榜单，成交量达3.86万平米，排名前三的区域还包括崇明县和青浦区。
• 内环内供应稀缺：仅有静安康鑫家园入市，但价格远低于市场预期。

5. 物业类型结构分化明显

• 公寓市场：供应量和成交量均大幅下滑，但均价略有上涨，TOP10项目均价均在5万元/平米以下。
• 别墅市场：供应量和成交量均下降，均价环比下降16%，但崇明市场表现亮眼，供需两旺。

关键信息

供应与成交数据

成交TOP10项目

成交均价结构（按套数）

成交总价结构（按套数）

户型结构（按套数）

区域板块结构（按面积）

总结

2018年2月，上海商品住宅市场在春节因素和政策调控的影响下，整体表现低迷，成交量和供应量均大幅下降。市场呈现出以下特点：

• 价格结构：低均价段产品占比显著提升，均价下降趋势明显。
• 户型结构：中小户型成为市场主力，90-120平米户型占比最高。
• 位置分布：郊区成为主要成交区域，尤其是郊环外。
• 物业类型：公寓和别墅市场均表现疲软，但崇明市场因低总价项目而表现突出。
• 未来展望：随着限价政策和预售许可证加快审批，预计3月将迎来供应高峰，市场成交量可能有所回升，但价格仍受调控影响。

整体来看，上海商品住宅市场正经历结构性调整，郊区化趋势明显，政策调控持续影响市场供需关系。