20221113-安信证券-固定收益主题报告_地产股的三级火箭_6页_369kb

房地产市场与地产股投资逻辑总结

核心内容概述

当前房地产行业的底层逻辑已发生显著变化，政策支持逐步增强，销售市场成为化解房企资金压力的关键环节，销售能力成为决定房企资金状况的核心变量。政策导向从单一支持转向全面支持，旨在通过多种手段缓解房企流动性压力，增强市场信心，推动房地产销售回暖，从而为行业复苏奠定基础。

主要观点与关键信息

1. 政策支持增强，房地产底层逻辑转变

• 政策障碍减少，支持增加：近年来，房地产政策逐步放松，从限购、限贷到信贷支持、债券融资支持，政策正在为楼市销售创造有利条件。
• 政策组合拳：央行银保监16条政策覆盖房企纾困、项目交付与楼市销售三大方面，形成合力以缓解房企流动性危机。
• 政策分层与精细化：政策支持逐步从三四线城市向一二线城市延伸，支持力度和方式更加灵活，有助于不同城市根据自身情况制定差异化政策。

2. 销售市场成为化解房企压力的核心

• 居民购房意愿受阻：房价上涨预期较弱与烂尾楼疑虑是当前影响居民购房意愿的主要因素。
• 销售尚未见底：由于居民新增存款同比增速较高，房价持续下跌，销售市场尚未出现明显回升，房企新开工动能不足。
• 销售见底时间较长：二线城市面临更大压力，需更长时间消化政策放松带来的影响，销售复苏可能滞后。

3. 地产股的3级火箭投资逻辑

• 第1级火箭：受困房企解围

  • 政策预期走在第一波，房企融资支持政策逐步落地，受困上市房企有望率先受益。
  • 政策支持与需求端放松形成双重驱动，有利于改善房企财务状况。

• 第2级火箭：出险房企解压

  • 销售预期走在第二波，若销售市场逐步回暖，出险房企可通过经营现金流改善偿债能力。
  • 销售复苏可能需要一定时间，投资者可适度布局。

• 第3级火箭：国有房企扩表

  • 投资预期走在第三波，随着销售见底，民企可能专注于表内经营，国企则有望成为拿地扩表的主力。
  • 行业集中度将进一步提升，国有房企具备更强的资金实力与政策支持。

风险提示

• 政策超预期：房地产政策可能进一步放松或收紧，影响市场走势。
• 疫情/防疫政策影响：疫情可能对房地产销售与投资产生不确定性影响。

总结

当前房地产市场正经历从政策支持到销售市场驱动的转变，政策逐步为销售市场创造条件，销售能力成为房企资金状况的核心变量。地产股投资可按照“政策预期—销售预期—投资预期”的顺序分阶段布局，其中受困房企已率先受益，出险房企有望随销售复苏逐步改善，而国有房企则将在未来成为行业扩张的主要力量。投资者需关注政策动向及市场变化，同时警惕政策与疫情带来的不确定性风险。