20231120-财通证券-房地产行业周报（2023年第46周）_三部门_对正常经营的房地产企业不惜贷_抽贷_断贷_24页_1mb

房地产行业周报（2023年第46周）总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现温和上涨态势，申万房地产指数上涨0.41%，跑赢沪深300指数0.93个百分点，在31个板块中排名第18位。政策层面持续发力，三部门联合召开金融机构座谈会，强调对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，支持融资需求，推动行业稳定发展。此外，多地出台刺激政策，如购房补贴、降低首付比例、优化公积金贷款等，以促进市场平稳健康发展。

主要观点

1. 销售情况：整体销售表现有所回升，但同比仍呈下降趋势。新房和二手房成交面积均环比增长，其中二手房表现更为亮眼，14城二手房成交面积环比增长2.0%，同比大幅增长28.8%。高能级城市销售恢复较快，尤其是部分三四线城市出现显著增长，如泉州新房成交环比增长801.2%，同比激增3423%。

2. 库存及去化：一线城市中，上海去化周期最短，为6.73个月；二线城市中，杭州去化周期最短，仅为2.52个月，而福州去化周期最长，达46.39个月。整体库存面积增长或减少不一，一线城市新房库存面积多数上涨，而部分二线城市库存面积下降。

3. 土地市场：一线城市商办用地成交1宗，平均溢价率为0%，而二线城市住宅用地成交17宗，平均溢价率6.81%。三四线城市土地市场活跃，住宅用地成交793宗，商办用地成交430宗，土地出让金分别为319.01亿元和117.79亿元，平均溢价率分别为2.02%和1.92%。

4. 重点企业表现：重点企业中，保利发展、华发股份、建发股份等获得“增持”评级，而招商蛇口、越秀地产、龙湖集团等被建议关注。部分企业如富力地产、恒大地产、华夏幸福等面临信用风险，出现被执行信息及债务逾期问题。

5. 投资建议：在政策支持下，销售有望逐步修复，尤其高能级城市将率先回暖。建议关注在核心区域提前布局、融资信用优势明显的房企，以及具备城中村改造经验的地方性国企。

关键信息

行业销售概览

• 30大中城市商品房成交面积：201万平米，环比增长7.4%，同比下降16.5%。
• 一线城市：商品房成交面积50万平米，环比增长6.5%，同比下降14.3%；二手房成交面积33万平米，环比增长3.6%，同比增长17.7%。
• 二线城市：商品房成交面积113万平米，环比增长7.3%，同比下降9.3%；二手房成交面积131万平米，环比下降0.2%，同比增长30.8%。
• 三四线城市：商品房成交面积39万平米，环比增长8.8%，同比下降34.1%；二手房成交面积9万平米，环比增长40.9%，同比增长47.1%。

土地市场概览

• 一线城市：商办用地成交1宗，平均溢价率0%；推出1宗住宅用地和4宗商办用地。
• 二线城市：成交住宅用地17宗，总规划建面201.39万方，土地出让金107.70亿元，平均溢价率6.81%；成交商办用地19宗，总规划建面61.53万方，土地出让金10.56亿元，平均溢价率0.04%。
• 三四线城市：成交住宅用地793宗，商办用地430宗，土地出让金分别为319.01亿元和117.79亿元，平均溢价率分别为2.02%和1.92%。

重点企业拿地情况

• 11月至今，重点企业共拿地8块，总土地出让金129.07亿元。
• 拿地企业包括：华润置地、龙湖集团、保利发展、中国金茂、越秀地产及万科。
• 地块分布在南昌、成都、佛山、西安、合肥和三亚。

融资情况

• 建发集团发行10亿元一般公司债，利率4.03%。
• 华侨城发行25亿元超短期融资债券，利率2.98%。

债务到期情况

• 下周重点房企中，保利发展有三笔债到期，金额分别为20亿元、0.001亿元、4.939亿元。
• 招商蛇口有一笔债到期，金额为5.1亿元。

重点企业信息跟踪

• 富力地产：新增被执行人信息，涉及合同纠纷，被执行总金额超104亿元。
• 恒大地产：新增被执行人信息，涉及合同纠纷，被执行总金额超17.18亿元。
• 华夏幸福：累计未能如期偿还债务金额243.09亿元，债务重组金额约1,875.65亿元。
• 世茂集团：吕翼先生辞任非执行董事。
• 招商蛇口：调整董事会专门委员会委员。

风险提示

• 基本面不及预期
• 行业政策收紧
• 资金面收紧
• 个别企业出现信用风险

投资评级

• 看好：行业表现优于市场基准指数
• 增持：行业表现与市场基准指数持平
• 中性：行业表现与市场基准指数持平
• 减持：行业表现弱于市场基准指数
• 未覆盖：未给出明确评级

重点企业估值表

重点政策回顾

• 河南信阳：允许提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款。
• 济南：提高首套房贷款最高额度至80万元。
• 广东潮汕：优化住房公积金缴存和提取管理。
• 甘肃：支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心。
• 广州：优化个人住房公积金贷款政策。
• 上饶市：调整改善型住房贷款首付比例。
• 宁波：对新建商品住宅和二手住宅给予1%的购房补贴。
• 岳阳：支持非住宅改建保障性租赁住房。
• 珠海高新区：对本科以上学历人才提供2%购房优惠。
• 海南：调整房贷最低首付比例，首套20%，二套30%。

重点企业动态

• 富力地产：新增被执行信息，涉及金额10.4亿元。
• 恒大地产：新增被执行信息，涉及金额17.18亿元。
• 华夏幸福：债务逾期243.09亿元，债务重组1,875.65亿元。
• 世茂集团：吕翼辞任非执行董事。
• 华侨城：1-10月合同销售面积167.9万平米，销售金额343.9亿元，同比分别减少25%和27%。
• 招商蛇口：调整董事会专门委员会委员。
• 中华企业：前三季度营业收入同比增长400.71%，净利润大幅增长。

总结

本周房地产行业在政策支持下有所回暖，但整体销售仍面临较大压力。重点企业中，部分房企表现较好，而个别企业出现信用风险。随着政策逐步落地，市场有望逐步修复，建议关注具备融资优势及区域布局能力的房企。同时，需警惕行业基本面不及预期及政策收紧带来的风险。