20210727-克而瑞证券-上海楼市新政点评_上海调控加码_短期或致新房二手房销量下滑_3页_376kb

上海楼市调控政策分析总结

核心内容

2021年7月，上海市出台了一系列楼市调控政策，旨在进一步抑制房地产市场的过热现象，规范市场秩序。这些政策主要包括房贷利率上调和房产赠与管理两个方面。政策实施后，预计会对新房和二手房市场产生一定的影响，短期内可能造成销量下滑。

主要观点

1. 房贷利率上调

• 政策内容：自2021年7月24日起，上海市首套房贷利率从4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。
• 影响分析：利率上调将直接增加购房者的月供金额，以100万贷款为例，首套和二套月供分别增加212元和282元，长期来看可能抑制购房需求。
• 背景：这是对中央房地产调控政策的响应，显示了地方政府在收紧信贷方面的决心。

2. 房产赠与管理

• 政策内容：自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，该住房在限购政策中将被计入赠与人名下房产，受赠人需符合限购政策。
• 影响分析：该政策旨在遏制部分家庭通过赠与方式规避限购政策的行为，从而减少“打新”热。
• 背景：部分购房者通过赠与转移房产以获取更高购房积分，新政对此类行为进行规范。

3. 二手房挂牌价格核验

• 政策内容：自2021年7月19日起，新申请核验的二手房房源需提供挂牌价格信息，未通过核验的房源不得对外发布。
• 影响分析：类比深圳，该政策可能导致二手房挂牌量和价格短期内下降，从而抑制成交量。
• 背景：该政策旨在规范二手房市场信息，防止虚高挂牌价格扰乱市场秩序。

关键信息

• 政策时间线：

  • 7月14日：发布《关于进一步规范存量房源核验及信息发布工作的补充通知》
  • 7月23日：人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调
  • 7月24日：房贷利率上调正式实施；住建部门发布《关于加强住房赠与管理的通知》

• 数据支持：

  • 以100万、300万、500万、800万贷款为例，月供和总还款额均有显著增加。
  • 深圳市的二手房市场在实施类似政策后，成交量大幅下降，为政策效果提供参考。

• 风险提示：

  • 新冠疫情扩散超预期
  • 政策调控超预期
  • 行业融资进一步收紧

相关报告

1. 《境内融资恢复，境外高息频发、月度估值上行：中资地产债市6月跟踪》（2021-07-19）
2. 《1家“BB”评级样本房企1-6月销售累计同比翻番：“BB”评级房企系列之样本房企销售跟踪》（2021-07-05）
3. 《2家“B”评级及样本房企1-6月销售累计同比翻番：“B”评级房企系列之样本房企销售跟踪》（2021-07-05）

评级指南

• 行业评级标准：以报告日起6个月内，行业指数相对于同期市场基准（恒生指数）的表现为标准。
  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数，10%以上
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数，-10%到10%之间
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数，10%以上

免责声明

• 本文件基于可靠信息编制，但未独立验证其内容。
• 本文件中的事实、意见、估计、预测和推测可能发生变化，恕不另行通知。
• 对于使用本文件内容而造成的任何损失，克而瑞证券有限公司及其关联方不承担任何责任。
• 本文件不构成认购或购买任何证券的要约，也不作为任何合同或承诺的依据。
• 投资涉及风险，过往业绩不预示未来表现。投资者应审慎考虑自身状况，并在必要时寻求专业意见。

披露事项

• 本文件由克而瑞证券有限公司编制。
• 克而瑞及其子公司、母公司和/或关联公司与文中提及的公司及其子公司、母公司和/或关联公司之间存在正常业务关系和/或股权关系。

数据来源

• 表1：贷款增加敏感性分析，数据来源为克而瑞证券研究院