20220208-东北证券-东北地产物管周报_合肥建立物业信用登记制度_招商积余转让三家子公司于招商蛇口_10页_1mb

物业管理/房地产行业周报总结

核心内容

1. 市场表现
   上周东北地产H股物业指数下跌5.20%，恒生指数下跌5.67%，恒生综指下跌6.37%。A股物业指数下跌4.47%，沪深300下跌4.51%，上证综指下跌5.38%。
   涨幅前三公司：滨江服务（+13.59%）、世茂服务（+10.03%）、旭辉永升服务（+10.03%）。
   跌幅前五公司：时代环球集团（-19.13%）、彩生活（-2.15%）、弘阳服务（-1.33%）、雅居投资控股（-1.32%）、银城生活服务（-0.77%）。
   港股通增持情况：保利物业、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、宝龙商业、金科服务、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、建业新生活、首程控股、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，其中金科服务增持最多（+1.64%）。

2. 公司动态

   • 招商积余拟以7.78亿元转让三家子公司（中航城投资、昆山中航、赣州九方）100%股权给控股股东招商蛇口，三家子公司主要为公寓、购物中心等持有型地产经营企业，净资产约7.73亿元，对应PB约1.0倍，对价合理。
   • 保利物业、新大正发布盈喜公告，预计2021年净利润增长显著。

3. 行业新闻

   • 合肥拟建立物业信用信息登记制度，以提升行业信用管理。
   • 金科服务中标无锡惠山玉祁街道停车服务项目，显示其在城市服务领域的竞争力。
   • 广州通过老旧小区改造实施方案，碧桂园服务获纳入恒生指数成分股。

4. 投资建议

   • 中长期关注：市场化外拓能力与单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业。
   • 短期关注：需评估关联方信用风险，结合估值性价比，看好保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

5. 风险提示

   • 物管费提价受阻
   • 外拓不及预期
   • 增值服务拓展不及预期

关键信息

重点公司主要财务数据

重点公司	现价(元)	2020A EPS	2021E EPS	2022E EPS	2020A PE	2021E PE	2022E PE	评级
碧桂园服务	41.61	0.92	1.33	2.05	48.19	31.30	20.27	买入
金科服务	35.70	0.95	1.69	2.77	55.52	21.09	12.88	买入
旭辉永升服务	12.68	0.23	0.37	0.55	61.30	34.17	22.87	买入
华润万象生活	39.36	0.36	0.65	0.92	84.46	60.54	42.90	买入
宝龙商业	14.21	0.47	0.71	0.99	44.06	20.08	14.32	买入

历史收益率曲线

涨跌幅(%)	1M	3M	12M
绝对收益	27.88%	6.01%	-13.54%
相对收益	20.61%	7.20%	2.05%

估值对比

公司	股价	市值(亿)	2021E PE	2022E PE	2023E PE	利润CAGR(17-20)	利润CAGR(20-23)	2021H1在管面积(万方)	2021H1合管比
碧桂园服务	48.95	1,647.69	31.30	20.27	14.12	88.4%	47.6%	64401	1.87
中海物业	9.18	301.73	27.76	21.11	16.23	31.7%	31.2%	23250	-
绿城服务	8.84	286.88	25.09	18.86	14.26	22.4%	33.7%	27270	2.11
旭辉永升服务	14.92	261.68	34.17	22.87	15.97	72.2%	50.3%	12996	1.69
新城悦服务	14.90	129.65	16.39	11.33	8.03	83.3%	41.9%	12238	2.04
雅生活服务	15.92	226.06	7.94	5.93	4.58	82.3%	30.9%	42416	1.38
保利物业	60.45	334.49	32.23	24.80	19.17	44.2%	30.1%	42824	1.45
彩生活	0.91	13.54	2.15	1.98	1.89	16.1%	6.4%	35940	1.57
宝龙商业	16.72	107.49	20.08	14.32	10.37	57.2%	42.5%	2522	1.64

主要观点

• 市场整体回调：H股和A股物业板块均出现下跌，但部分公司表现优于板块整体，如滨江服务、世茂服务、旭辉永升服务。
• 重资产剥离：招商积余通过转让三家子公司股权，加速轻资产转型，预计在招商蛇口的支持下逐步处置重资产项目。
• 行业监管加强：合肥、北京等地推出物业信用信息登记制度，推动行业规范化发展。
• 投资机会：中长期看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期则关注保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余的估值性价比与关联方信用风险。
• 公司动态：保利物业和新大正发布盈喜公告，预计2021年利润增长显著；金科服务中标停车服务项目，显示其在第三方服务市场的竞争力。

总结

本报告聚焦物业管理与房地产行业，涵盖市场表现、公司动态、行业新闻及投资建议等内容。整体市场表现疲软，但部分公司仍表现出较强的市场竞争力。招商积余的子公司转让被视为轻资产转型的重要举措，而合肥、北京等地的物业信用制度建设则为行业带来新的监管趋势。投资建议中，中长期关注外拓能力与单盘优化潜力，短期则需结合估值与关联方风险进行评估。风险提示包括物管费提价受阻、外拓及增值服务拓展不及预期。