20210517-东北证券-东北地产物管周报_成都划分物业服务等级评价新标准_保利物业获多处商管项目_13页_1mb

报告摘要

物业管理/房地产周报总结

核心内容

本报告为东北证券发布的2021年5月17日物业管理/房地产行业周报，主要分析了近期物业管理板块的市场表现、公司动态、行业新闻及住宅专项维修资金的现状与发展趋势，并给出了投资建议和风险提示。

主要观点

市场表现：
- 东北地产H股物业指数上周累计下跌5.07%，而恒生指数下跌2.04%；
- A股物业指数下跌3.73%，同期沪深300上涨2.29%，上证综指上涨2.09%；
- 上周涨幅前三的物管公司为雅居投资控股（+5.84%）、弘阳服务（+3.13%）、永升生活服务（+3.10%）；
- 金科服务获港股通最多增持（+1.93%）。
公司动态：
- 雅居投资控股发布2021年一季度业绩公告，实现收入增长32.5%、利润大幅改善；
- 保利物业获得保利国际广场等多处商业物业经营管理项目；
- 新大正特定股东罗渝陵拟减持不超过120万股；
- 彩生活董事会任命吴庆斌为公司副主席；
- 建业新生活CEO王俊增持公司股份；
- 第一服务宣布股权激励计划。
行业新闻：
- 成都市住建局发布物业服务等级评价新标准；
- 北京京城佳业物业股份有限公司向港交所递交招股书；
- 世茂服务旗下浙大新宇品牌上线，聚焦校园后勤服务；
- 多个城市推进物业智能化与市场化改革，如达州物业服务曝光台上线、江岭香江与招商积余签署合资协议、雅生活明日环境与东戴河新区合作等。
周内专题探讨：住宅专项维修资金：
- 维修资金管理体系初步建立，但使用率低，多数城市提取率不足10%；
- 使用决策难、使用方向不明确、资金增值不确定性强是主要问题；
- 2020年4月财政部发布《住宅专项维修资金会计核算办法》，减少使用模糊空间；
- 十部委政策进一步明确资金管理使用，鼓励业委会管理与资金收益提升，但资金收益与支出矛盾仍存，需探索更优政策与管理模式。

关键信息

投资建议：
- 推荐品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企，如碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业；
- 未来提价空间打开，社区增值服务拓展潜力大。
风险提示：
- 物管费提价可能受阻；
- 外拓不及预期；
- 增值服务拓展不及预期。

重点公司财务数据

公司名称	现价(元)	2020A EPS	2021E EPS	2022E EPS	2020A PE	2021E PE	2022E PE	评级
碧桂园服务	63.88	0.92	1.42	2.22	69.73	45.07	28.76	买入
招商积余	20.07	0.41	0.65	0.88	48.91	30.89	22.76	买入
保利物业	49.09	1.22	1.60	2.07	40.24	30.65	23.76	买入
金科服务	47.81	0.95	1.63	2.75	50.16	29.33	17.39	买入
永升生活服务	15.81	0.23	0.36	0.53	67.65	43.76	30.10	买入

市场表现数据

指数/板块	涨跌幅 (%)
东北地产H股物业指数	-5.07
恒生指数	-2.04
恒生综指	-2.45
东北地产A股物业指数	-3.73
沪深300	+2.29
上证综指	+2.09

住宅专项维修资金使用情况

城市	资金使用情况（2018-2020年）
北京	归集549.6亿元，提取44.4亿元，提取率8.1%
深圳	归集150.4亿元，提取3.6亿元，提取率2.4%
天津	归集57亿元，提取1.9亿元，提取率3.3%
上海	归集393亿元，提取29亿元，提取率7.4%
广州	归集104.8亿元，提取1亿元，提取率1%

估值对比

公司	股价	市值 (亿)	2021E PE	2022E PE	2023E PE	利润CAGR(17-20)	利润CAGR(20-23)	2020在管面积(万方)	合管比
碧桂园服务	75.15	2,274.25	45.07	28.76	18.64	88.4%	55.2%	37,730	2.10
中海物业	7.83	257.36	24.65	19.02	13.87	31.7%	31.7%	18,230	-
绿城服务	11.54	374.26	29.91	20.56	14.39	22.4%	45.8%	25,050	2.10
永升生活服务	18.60	310.69	43.76	30.10	20.97	72.2%	47.8%	10,160	1.90
新城悦服务	22.10	192.73	21.71	15.66	11.21	83.3%	44.8%	10,140	2.30
雅生活服务	35.25	470.00	15.68	10.90	7.69	82.3%	43.6%	37,480	1.40
保利物业	57.75	319.55	30.65	23.76	18.73	44.2%	29.0%	38,013	1.60
彩生活	3.23	46.99	5.97	-	-	16.1%	-	36,370	1.50
宝龙商业	27.65	178.07	36.38	26.26	19.32	57.2%	37.0%	2,300	1.60
建业新生活	6.10	76.69	10.80	7.63	-	163.1%	-	10,000	2.10
金科服务	56.25	367.23	29.33	17.39	10.55	75.9%	68.1%	15,617	2.00