房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年2月）：百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续-20230326-光大证券-16页_999kb

行业研究总结：2023年2月房地产市场分析

核心内容概述

2023年1-2月，中国房地产市场整体呈现供需缩量但价格边际改善的趋势。百城宅地供应和成交面积均同比下降，但成交楼面均价有所回升，尤其受二线城市成交结构影响显著。同时，TOP50房企新增土储价值和面积均出现同比下降，但部分房企在核心城市积极布局，显示出市场回暖迹象。政策层面，监管机构释放积极信号，推动房地产市场平稳健康发展，政策利好频发，对行业信心和市场需求产生提振作用。

主要观点

土地市场表现

• 整体趋势：2023年1-2月，百城土地供应建面2.10亿平，累计同比+0.9%；成交建面1.88亿平，累计同比+5.2%。宅地供应和成交面积均同比缩量，但成交均价小幅反弹。
• 一线城市：供应和成交面积同比大幅下降，分别-71.9%和-67.0%，成交楼面均价同比下降16.8%，供需比为3.3。
• 二线城市：供应面积同比+9.5%，成交面积同比-33.7%，但成交楼面均价同比大幅上涨187.2%，供需比为1.4。
• 三线城市：供应面积同比-32.6%，成交面积同比-13.2%，成交楼面均价同比-4.7%，供需比为0.8。

房企拿地情况

• TOP50房企：1-2月新增土储价值1075亿元，同比-24.7%；新增土储面积1786万平，同比-17.3%。
• 拿地金额排名：新增土储价值前三为华润置地（116.6亿元）、建发房产（67.3亿元）、越秀地产（59.1亿元）。
• 拿地面积排名：新增土储面积前三为岳阳城投（84.4万平）、华润置地（68.5万平）、永州经投发展（64.9万平）。

22城“两集中”供地

• 2022年数据：22城集中供地涉宅成交建面1.46亿平方米，同比下降41.0%；成交总价1.81万亿元，同比下降21.5%；成交楼面均价同比提升33.0%。
• 2023年首批供地：截至2023年3月24日，18个城市发布首批集中供地公告，7个城市已开启首轮土拍。合计成交建面约489万平，成交总价约692亿元，楼面均价约14150元/平米，整体溢价率约6.8%，核心城市核心地块溢价成交增加，非核心地块零溢价居多。

关键信息

• 政策支持：2023年开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，释放积极信号。
• 供给侧：多部委通过信贷、债券、股权等综合方式协同发力，推动“三箭连珠”，提升政策执行可操作性。
• 需求侧：5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准、下调首付比例及按揭利率。
• 市场回暖：供需均现回暖，资本市场关注度提升，房地产市场整体信心有所恢复。
• 投资建议：
  1. 关注综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团。
  2. 关注布局多元赛道、第二增长曲线稳健、存量资产丰富、有望运用REITs提高资产回报率的房企，如万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团。
  3. 关注产业园进入存量改革+创新发展期，公募REITs有助于资产重估，建议关注上海临港。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策推进速度或效果不及预期，可能影响居民及企业信心修复。
• 市场需求不及预期：就业情况恶化可能导致居民可支配收入下降，影响购房需求。
• 项目竣工不及预期：疫情反复可能拖缓施工进度，影响企业竣工规模及业绩兑现。
• 多元化业务经营不佳：宏观经济环境变化或行业竞争加剧，可能影响房企多元化业务效果。
• 信用风险：部分房企面临债务到期高峰，叠加“三道红线”要求，现金流管理能力弱的房企债务违约风险增加。

附录

• 分析师信息：

  • 何缅南，执业证书编号：S0930518060006，联系方式：021-52523801，邮箱：hemiannan@ebscn.com。
  • 联系人：庄晓波，联系方式：021-52523416，邮箱：zhuangxiaobo@ebscn.com。

• 相关研报：

  • 20230317 楼市成交价格企稳，需求恢复领先一步
  • 20230312 需求侧按揭增量仍有限，供给侧民企融资略改善
  • 20230305 防范化解行业金融风险，全面发展住房租赁市场
  • 20230301 百强销售边际改善，期待温暖小阳春
  • 20230228 促进金融政策落地实效，优质民企地产再迎利好

• 评级体系：

  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数变动幅度相差-5%至5%
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%-15%
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上
  • 无评级：因信息不足或不确定性事件无法给出明确投资评级

• 法律声明：本报告由光大证券股份有限公司制作，仅向特定客户传送，不构成投资建议，客户应自行承担投资风险。