2023年11月全国土地市场月报-58安居客研究院_12页_4mb

全国土地市场报告总结（2023年11月）

核心内容

2023年11月，全国土地市场呈现明显的分化趋势，整体成交量和价格波动不大，但供地计划完成率低的城市在年末加大供地力度，推动市场活跃度。重点监测的65个城市在土地供应和成交方面均出现显著变化，尤其是宅地供应量大幅上升，而溢价率和成交热度则普遍偏低。

主要观点

1. 供求走势：年末冲刺供地计划，宅地供应量激增

• 11月宅地供应量：全国重点监测65城共推出宅地792宗，规划建面7436.40万平米，是10月份的3倍，带动整体土地供应量环比增长114%。
• 成交情况：11月共成交756宗土地，规划建面5839.09万平米，环比和同比分别下降14%和23%。其中，宅地成交242宗，基本持平上月。
• 供地计划完成率：1-11月全国65城供地计划完成率不足70%，导致11月大量优质地块集中推出，以完成年度目标。
• 集中供地22城：预计全年成交宅地将在1330宗左右，较去年同期减少15%，符合市场预期。

2. 价格及溢价率：楼面地价下降，溢价率低位震荡

• 平均楼面地价：11月全国重点65城土地成交楼面地价为2961元/平米，环比下降25%，同比上升14%。
• 宅地楼面地价：由上月万元以上回落至7180元/平米，环比下跌30%。
• 溢价率：11月宅地溢价率为5.32%，较上月上升0.46个百分点，但整体仍处于低位。其中，15%以上溢价率的地块仅占16%。
• 城市分化：部分三四线城市因人口流出和财政压力，土拍热度不高，楼面地价持续下滑。

3. 土地出让金成交排行：福州、苏州、合肥居前三

• 福州：以23宗地成交233.61亿元，成为本月出让金榜首。
• 苏州：17宗地成交175.04亿元，排名第二。
• 合肥：8宗地成交108.44亿元，排名第三。
• 其他城市：淮安、湖州、景德镇、扬州等三四线城市因年末补拍，土地出让金排名进入前十，显示出供地计划完成度低的区域加大了土拍力度。

4. 宅地流拍率：流拍率小幅上升，部分城市流拍率高达100%

• 流拍情况：11月全国重点65城共流拍46宗宅地，流拍率16%，较上月略有上升。
• 高流拍城市：秦皇岛、威海、长春、哈尔滨、南昌、绍兴、昆明等城市流拍率均在50%以上，其中长春流拍率高达100%。
• 原因分析：这些低能级城市因人口流出和财政压力，土地市场热度不足，部分城市已尝试将商办地块转为租赁类住宅，以改善市场供需结构。

关键信息

集中供地情况

• 22城参与土拍：11月22城共公示304幅地块，几乎是上月的3倍，部分地块10月份已进行出让。
• 预计12月供地高峰：22城预计12月宅地出让数量将超过342宗，较去年同期增长80%。
• 地块热度分化：虽然部分城市如福州、合肥、苏州、成都等地块热度较高，但多数城市地块成交以底价为主，流拍率高。

拿地企业分析

• 企业类型变化：11月涉宅用地中，地方平台和国企拿地比重增加，分别为40%和27%，而央企和民企分别为7%和25%。
• 民企拿地难度上升：取消限地价后，企业需依靠资金实力获取土地，中小房企在优质地块上的竞争力下降。
• 地方平台托底：成都、合肥、南京、济南、无锡、武汉、长沙、郑州等城市地方平台拿地比重超过50%，成为市场主力。

总结

2023年11月全国土地市场呈现明显的“供大于求”和“价格下行”趋势，尤其是三四线城市。尽管宅地供应量大幅上升，但成交热度和溢价率仍处于低位，市场分化加剧。企业拿地行为更加精准，重点聚焦于优质地块，而地方平台和国企在土地市场中占据主导地位。随着年末供地计划的冲刺，预计12月土地市场将迎来短暂的活跃期，但整体热度和成交情况仍难以逆转当前的低迷态势。