房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年10月）：前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升-20231108-光大证券-16页_1011kb

行业研究总结：2023年10月房地产市场分析

核心内容

2023年10月房地产行业研究报告显示，房地产市场整体处于调整期，土地市场与住宅类用地供需均呈现疲软态势。但随着土拍限价政策的调整，部分城市溢价率有所回升，显示出政策对市场信心的提振作用。

主要观点

土地市场整体表现

• 百城土地供需疲软：2023年9月，百城土地供应和成交面积同比分别下降57.6%和36.1%；1-9月，供应和成交面积累计同比分别下降20.9%和17.9%。
• 住宅类用地供需双降：1-9月，百城住宅类用地供应和成交面积同比分别下降31.6%和30.6%。
• 供需比差异：一线城市住宅类用地供需比为1.4，二线城市为1.5，三线城市为1.4，显示不同能级城市市场表现不一。

成交价格趋势

• 百城宅地成交均价上涨：1-9月，百城宅地成交楼面均价同比上涨5.3%，其中二线城市涨幅最为明显，达到20.0%。
• 区域分化明显：一线城市成交均价同比上涨5.6%，二线城市上涨20.0%，三线城市上涨8.6%。

房企拿地情况

• TOP50房企土储价值下降：1-10月，TOP50房企新增土储价值同比减少12.2%，其中中海地产、华润置地、保利发展排名前三。
• 土储面积下降：TOP50房企新增土储面积累计同比下降11.7%，保利发展、华润置地、建发房产为面积前三。

22城集中供地情况

• 第一批供地：累计成交总价3689亿元，整体溢价率7.0%，平均溢价率5.9%。
• 第二批供地：累计成交总价3544亿元，整体溢价率6.9%，平均溢价率5.3%。
• 第三批供地：整体溢价率4.6%，平均溢价率4.8%。
• 第四批供地：整体溢价率5.4%，平均溢价率5.9%。
• 杭州表现突出：完成10批土拍，累计成交溢价率7.16%，成交情况稳定。

关键信息

• 政策影响：2023年政策利好频发，包括“三箭连珠”提振行业信心，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求。
• 投资建议：
  1. 关注具备片区综合开发能力，有机会参与城市更新的稳健龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。
  2. 关注先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产具备核心竞争力的房企，如华润置地、龙湖集团、新城控股。
  3. 关注产业园进入存量改革与创新发展期，公募REITs有助于资产重估，如上海临港。
• 风险提示：
  • 房地产行业宽松政策推进不及预期。
  • 房地产市场需求不及预期。
  • 房地产企业项目竣工不及预期。
  • 房地产企业多元化业务经营不佳。
  • 房地产企业信用风险。

附件与数据来源

• 图表与数据来源：本报告引用了Wind、克而瑞数据中心、中指研究院等数据来源。
• 评级体系：报告提供行业及公司评级，包括买入、增持、中性、减持、卖出和无评级，评级基于未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的对比。
• 法律声明：报告由光大证券股份有限公司发布，具有证券投资咨询业务资格，不构成投资建议，投资者需自行判断。

总结

整体来看，2023年房地产市场在政策调整与市场供需变化中呈现分化趋势，一线城市表现相对稳定，二线城市涨幅明显，三线城市则面临较大压力。土拍限价调整促使部分城市溢价率回升，房企拿地意愿有所增强。投资建议聚焦于具备综合开发能力、多元赛道布局及产业园运营的房企，同时提醒投资者注意政策推进、市场需求及企业信用等潜在风险。