戴德梁行：2023大中华区写字楼供应、需求前沿趋势_61页_16mb

大中华区甲级写字楼市场供需及未来趋势总结

核心内容概览

2023年，大中华区写字楼市场正经历从疫情冲击中逐步复苏的过程。尽管2022年整体市场需求低于预期，但随着疫情防控政策的优化及经济活力的恢复，市场预计将在2023年迎来积极变化。本报告总结了大中华区六大主要城市（北京、上海、深圳、广州、香港、台北）的写字楼市场现状及未来趋势，重点分析了供需变化、行业需求分布、新兴商圈发展以及绿色可持续发展等关键因素。

主要观点

1. 2022年市场概况

• 总存量：截至2022年四季度，大中华区21个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达到约6,526.2万平方米。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为100.0万平方米，较2021年下降74.3%。
• 空置率：台北核心商圈空置率最低（2.8%），杭州核心商圈空置率最高（16.6%）。
• 租金表现：整体租金承压，2022年四季度平均租金为158.3元/平方米/月，同比下降1.1%。

2. 2023年市场展望

• 供应高峰：2023年至2026年，优质写字楼供应将进入高峰期，尤其集中在新兴商圈。
• 需求复苏：TMT、医疗健康/生命科学、零售商贸等行业需求将有所回升。
• 混合办公模式：随着疫情后工作方式的改变，混合办公模式将更加受到重视，企业对办公空间的健康和福利需求增加。
• 绿色建筑：随着“双碳”目标的推进，绿色建筑和绿色租赁将成为市场关注的焦点，GRESB等评级系统将发挥更大作用。

关键信息

1. 供应趋势

• 2023年供应：预计大中华区主要城市新增供应超过1,000万平方米，其中33.6%位于新兴商圈。
• 北京：2023-2025年新增供应约209.2万平方米，其中通州运河商务区和亚奥商圈为主要供应区域。
• 上海：2023-2026年预计新增供应超过400万平方米，其中西岸、前滩等新兴商圈将成为重点。
• 深圳：未来供应量最大，核心商圈未来供应达645.6万平方米，将加剧市场竞争。
• 广州：未来五年新增供应约371.9万平方米，推动市场活力重启。
• 台北：预计2025年新增供应约33万平方米，占现有总量的13%。

2. 需求趋势

• 行业需求：TMT、金融业及专业服务业仍是主要需求来源，其中TMT占比最高。
• Z世代影响：年轻员工对办公空间的健康和灵活性要求提高，企业需调整办公设计以吸引人才。
• 绿色健康需求：租户对绿色建筑、健康办公环境的关注度上升，推动绿色认证和可持续发展。
• 区域分布：核心商圈仍是金融、专业服务等行业的首选，但新兴商圈因租金优势逐渐受到青睐。

3. 政策与经济影响

• 政策导向：政府优化疫情防控措施，推动经济复苏，带动写字楼市场需求增长。
• 经济复苏：2023年，大中华区整体经济有望改善，企业租赁活动将逐步恢复。
• 内资主导：内资企业仍是写字楼市场的主要参与者，2022年租赁面积占比达88.5%。

六大重点城市分析

北京

• 2022年供应：新增供应423,858平方米，其中69.8%位于新兴商圈。
• 2022年需求：净吸纳量17.3万平方米，同比下降79.4%。
• 未来供应：2023-2025年新增供应约209.2万平方米，其中通州运河商务区和亚奥商圈占主导。
• 行业偏好：TMT、金融业及专业服务业为主要需求来源，其中TMT占比43.2%，金融业25.0%，专业服务业13.6%。

上海

• 2022年供应：新增供应597,950平方米，其中前海占56.5%，福田CBD及后海各13万平方米。
• 2022年需求：净吸纳量625,725平方米，同比下降。
• 未来供应：预计到2026年，新增供应将达约1,920万平方米，其中62%来自新兴商圈。
• 行业偏好：专业服务、TMT、金融等行业的租赁面积占比高，新兴商圈吸引大量优质企业。

深圳

• 2022年供应：新增供应597,950平方米，前海占比最高。
• 2022年需求：净吸纳量22.2万平方米，同比下降66.3%。
• 空置率：2022年底空置率22.8%，租金环比下降1.8%。
• 未来趋势：预计2023年新增供应达132.8万平方米，中短期租金可能继续承压。

广州

• 2022年供应：新增供应416,953平方米，推动总存量至6,034,199平方米。
• 2022年需求：净吸纳量大幅回落，甚至出现负值。
• 未来供应：预计未来五年新增供应371.9万平方米，总存量将升至943.6万平方米。
• 行业偏好：专业服务业仍是主力，租赁面积占比达28.4%。

香港

• 2022年供应：新增供应266,500平方米，主要位于非核心商圈。
• 2022年需求：净吸纳量首次重返正数，为23,300平方米。
• 未来趋势：随着中港通关和防疫政策放宽，写字楼租金跌幅有望收窄。

台北

• 2022年供应：新增供应28,800平方米，其中银行总部扩编占80%。
• 2022年需求：净吸纳量35,200平方米，平均租赁面积较小。
• 未来供应：预计至2025年新增供应约33万平方米，占现有总量的13%。
• 绿色升级：核心地段旧A级写字楼将面临升级压力，满足ESG需求的办公空间成为首选。

要点总结

• 市场复苏：2023年，大中华区写字楼市场有望迎来复苏，尤其在供应和需求端都有望实现增长。
• 新兴商圈崛起：随着企业寻求租金优势，新兴商圈将成为写字楼市场的重要增长点。
• 绿色建筑趋势：GRESB等绿色评级系统将推动写字楼市场向可持续发展转型。
• 行业需求分化：TMT、医疗健康、零售商贸等新兴行业需求将上升，而传统行业如房地产及建筑可能面临挑战。
• Z世代影响：年轻员工对办公环境的健康和灵活性要求提高，推动企业优化办公空间设计。
• 政策支持：政府政策优化、中港通关及防疫措施调整将促进市场活跃度和投资信心。

附注

• 报告联系人：
  • 廉峰哲（北京）：leon.fz.lian@cushwake.com
  • 魏东（研究部）：sabrina.d.wei@cushwake.com
  • 魏超英（上海）：jonathan.cy.wei@cushwake.com
  • Shaun Brodie（研究部）：shaun.fv.brodie@cushwake.com