【戴德梁行】2024大中华区写字楼供应与需求前沿趋势报告_32页_8mb

大中华区甲级写字楼供需前沿趋势总结

核心内容概述

2023年，大中华区甲级写字楼市场在疫情后迎来新的挑战。尽管经济逐步复苏，但租赁需求仍显疲软，而新增供应持续高位，导致空置率上升和租金下降。2024年，优质写字楼项目继续入市，同时二线城市新增供应将显著增加，推动去中心化趋势发展，进一步影响租金和空置率。报告对北京、上海、深圳、广州、香港和台北六大市场进行了深入分析，并展望了未来三年的供需趋势。

主要观点

• 2023年市场表现：整体写字楼租赁需求疲软，空置率上升，租金下降，但较2022年有所改善。
• 未来趋势：2024至2027年，大中华区写字楼市场将经历新一轮供应高峰，尤其是二线城市，这将对租金形成下行压力。
• 租户行为：企业更倾向于续租、搬迁和升级，注重性价比与ESG标准，影响市场供需格局。
• 行业分布：金融、专业服务和TMT行业依然是写字楼租赁市场的主力，新兴行业如生物科技和高端装备制造也将逐步活跃。
• 区域差异：一线城市（如北京、上海、深圳、广州）与香港、台北的市场表现各有不同，但均面临供应与需求不匹配的问题。

关键信息

2023年供需概况

• 整体市场：大中华区21个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达约6,819万平方米，净吸纳量为161.7万平方米，较2022年有所提升。
• 六大城市空置率：
  • 北京：18.7%
  • 上海：21.8%
  • 深圳：26.1%
  • 广州：18.7%
  • 香港：14.6%
  • 台北：8.3%
• 租金变化：
  • 北京：297.9元/平方米/月，同比下降7.3%
  • 上海：239.5元/平方米/月，同比下降1.8%
  • 深圳：186.5元/平方米/月，同比下降8.4%
  • 广州：149.7元/平方米/月，同比下降10.1%
  • 香港：63.9港元/平方英尺/月，同比下降6.7%
  • 台北：3,417.0新台币/坪/月，同比下降4.5%

各城市详细分析

北京

• 供应：2023年新增供应60.7万平方米，其中核心商圈占比30.2%，新兴商圈占比69.8%。
• 需求：全年净吸纳量为14.8万平方米，同比下降14.5%。续租面积占比显著上升。
• 未来趋势：2024至2026年预计新增供应约108万平方米，其中新兴商圈占比65%。租金预计继续下调，空置率将上扬，但2025-2026年有望逐步企稳。

上海

• 供应：2023年新增供应约160万平方米，主要集中在新兴商圈，总存量突破1,600万平方米。
• 需求：全年净吸纳量为388,370平方米，金融、专业服务及TMT行业仍是主力。
• 未来趋势：预计到2027年，新增供应将达350万平方米，其中新兴商圈占比68%。租金和空置率预计继续承压，但高端产业将带来新的需求增长。

深圳

• 供应：2023年新增供应84.6万平方米，其中南山、前海及福田占比分别为30.4%、26.6%及25.3%。
• 需求：全年净吸纳量为39.3万平方米，高于过去十年平均水平，但高供应量仍导致空置率上升。
• 未来趋势：预计2024年新增供应将接近100万平方米，租金和空置率料进一步回落，但人工智能、金融科技等领域的发展将带来新的需求。

广州

• 供应：2023年新增供应46.1万平方米，主要集中在琶洲商务区，占新增供应量的57.4%。
• 需求：全年净吸纳量为90,510平方米，实现由负转正，专业服务业和贸易零售业表现突出。
• 未来趋势：预计到2027年新增供应将达332.5万平方米，主要集中在国际金融城和琶洲，租金承压，但市场复苏节奏有望加快。

香港

• 供应：2023年新增供应114,900平方米，较2022年下降57%。新增供应集中在新兴商圈，如九龙东和九龙西。
• 需求：全年净吸纳量为负24,000平方米，整体待租率升至18.8%。本地企业租赁需求最活跃，外资企业仍占重要比例。
• 未来趋势：预计2024年新增供应将达161,800平方米，其中核心商圈占比53%。租金将继续受压，但升级搬迁需求将增加。

台北

• 供应：2023年新增供应96,200平方米，较2022年增长3倍。主要集中在新兴商圈。
• 需求：全年净吸纳量为32,900平方米，外资占比大幅下降。
• 未来趋势：预计2024至2026年新增供应约64万平方米，租金有望回升，市场将更趋多元化。

趋势总结

• 供应趋势：2024至2027年，大中华区写字楼市场将经历新一轮供应高峰，尤其在二线城市，这将加剧市场竞争。
• 需求趋势：租户更注重成本控制与性价比，续租成为主流，TMT、金融及专业服务行业仍是主力，新兴行业将逐步活跃。
• 租金与空置率：整体市场租金将面临下行压力，空置率持续走高，但部分城市如台北有望在2024年后逐步企稳。
• ESG与可持续发展：可持续建筑成为吸引租户的重要因素，ESG理念将推动市场发展。
• 行业分布：金融、专业服务及TMT行业持续主导租赁市场，而新兴行业如生物科技和高端制造也将带来新增需求。

联系信息

• 业务联系人：廉峰哲（北京）
  邮箱：leon.fz.lian@cushwake.com
• 大中华区研究部联系人：魏东（上海）
  邮箱：sabrina.d.wei@cushwake.com
• 研究部联系人：张晓端
  邮箱：xiaoduan.zhang@cushwake.com