20160705-首创证券-2016年3季度房地产策略报告_回归趋势下寻求核心价值领域_31页_1mb

报告摘要

首创证券房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告由首创证券发布，分析了2016年第三季度房地产行业的市场概况、细分板块机遇及投资机遇。报告指出房地产行业进入分化趋势，核心价值领域成为关注重点，包括核心资源、核心区域及核心业务模式。在整体增长放缓的背景下，行业面临小周期拐点，未来价值发现将更多集中于具备资源优势、区域协同及新兴业务模式的企业。

主要观点

市场概况：
- 房地产复苏周期已延续近15个月，但销售增速显露疲态，投资回升基础薄弱。
- 政策由全面去库存转向因城施策，信贷支持增强，但市场分化加剧。
- 上市房企盈利能力呈现下行分化，融资规模加大利好一线房企。
细分板块机遇：
- 传统开发销售：核心城市进入资源为王的新时代，京津冀一体化成为重点。
- 商业地产：去库存任务艰巨，核心物业在经济震荡中表现出抗周期性。
- 物业管理：行业集中度提升，智能社区与增值服务成为新增长点。
- 园区地产：京津冀产业重构与长三角新兴产业发展利好园区地产。
- 长租公寓：政策刺激力度提升，高端市场迎来快速发展良机。
投资机遇：
- 短期：关注核心资源兑现，重点推荐华发股份、北京城建等。
- 中期：看好区域协同发展，建议关注华夏幸福等京津冀园区类企业。
- 长期：静待物业管理市场突破，世联行等物管企业前景向好。

关键信息

行业数据：
- A股公司家数：138家
- 总市值：23506.91亿元
- 本周涨跌幅：-0.45%
- 年初以来涨跌幅：-24.99%
- 市盈率TTM：22.96
- 市净率TTM：2.34
投资建议：
- 行业评级：看好
- 投资策略：短期关注核心资源兑现，中期看好区域协同发展，长期静待物管市场突破。
重点推荐公司：
- 华发股份：珠海市国资委旗下重要地产平台，传统业务及新兴业务均有良好发展预期。
- 北京城建：聚焦大北京地区，土地储备丰富，未来业绩增长可期。
- 华夏幸福：京津冀产业园区开发及运营商，业绩锁定能力强，受益于区域产业转移。
- 世联行：房地产顾问公司，资产管理业务扩展迅速，具备协同效应。

图表目录

图1：二线城市成交面积环比增速自2015年10月份超越一线城市，并始终保持领先。
图2：沪深限购之后价格增速放缓，二线城市保持强势。
图3：2016年5月份全国商品房销售面积和金额累计同比增速收窄。
图4：商品房待售面积绝对数量连续2个月减少。
图5：商品房待售面积同比增速保持正值，长期去化压力依然较大。
图6：房地产开发投资额和新开工面积同比增速年内首现回落。
图7：土地市场量缩价涨趋势拉大，地王热潮蔓延。
图8：上市房企销售毛利率统计区间对比。
图9：上市房企扣非净利润同比增速统计区间对比。
图10：板块季度盈利指标。
图11：板块有息负债同比增长率。
图12：京津冀协同发展规划纲要主要目标。
图13：热点地区同板块销售毛利率对比。
图14：热点地区同板块销售商品、提供劳务收到的现金流与营业收入比值对比。
图15：热点地区同板块资产负债率对比。
图16：热点地区同板块存货周转率对比。
图17：商业地产同板块销售毛利率对比。
图18：商业地产同板块营收同比增长率对比。
图19：商业地产同板块资产负债率对比。
图20：商业地产同板块销售商品、提供劳务收到的现金流与营业收入比值对比。
图21：REITs一般结构。
图22：物业管理同板块销售毛利率对比。
图23：物业管理同板块营收同比增长率对比。
图24：彩生活物管服务内容。
图25：彩生活增值服务明细。
图26：物业管理包干制与薪酬制对比。
图27：产业地产同板块销售毛利率对比。
图28：产业地产同板块净资产收益率对比。
图29：产业地产同板块营收同比增长率对比。
图30：产业地产同板块营业利润同比增长率对比。
图31：地产板块一年走势。
图32：地产细分板块行情及估值水平对比。

表格目录

表1：2016年以来行业政策汇总。
表2：主流长租公寓品牌及布局情况。
表3：热点地区上市房企业绩锁定能力对比。
表4：京沪重点园区盈利能力和估值水平对比。

风险提示

宏观经济持续低迷。
去库存新政难以跟进。
区域市场波动较大，政策态度发生转向。
细分行业盈利空间难以突破。

评级说明

股票投资评级：买入（相对沪深300指数涨幅15%以上）、增持（相对沪深300指数涨幅5%-15%之间）、中性（相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间）、减持（相对沪深300指数跌幅5%以上）。
行业投资评级：看好（行业超越整体市场表现）、中性（行业与整体市场表现基本持平）、看淡（行业弱于整体市场表现）。

总结

本报告强调房地产行业进入分化趋势，核心价值领域成为投资重点。短期关注核心资源兑现，中期看好区域协同发展，长期静待物业管理市场突破。重点推荐具备资源优势、区域协同及新兴业务模式的企业，如华发股份、北京城建、华夏幸福和世联行等。同时，报告指出行业面临小周期拐点，未来需关注政策变化、区域市场及细分业务模式的发展潜力。

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