20160705-首创证券-2016年3季度房地产策略报告：回归趋势下寻求核心价值领域_32页_2mb

房地产行业证券研究报告总结

核心内容概览

本报告是2016年7月5日发布的房地产行业证券研究报告，由首创证券分析师王剑辉撰写。报告分析了房地产行业的市场概况、细分板块机遇及投资机遇，并对相关企业进行了推荐。

主要观点

• 行业趋势：房地产行业已进入分化阶段，销售增速疲态显现，投资回升基础薄弱，行业面临小周期拐点。
• 政策与市场：政策主基调由全面去库存转向因城施策，流动性宽松的必要性降低，但银行对需求端的信贷支持力度预期增强。
• 细分板块：传统开发销售、商业地产、物业管理、园区地产及长租公寓是当前的重点关注领域。
• 投资机遇：短期关注核心资源兑现，中期看好区域协同发展，长期静待物业管理市场突破。

关键信息

市场概况

1. 销售端：双宽松周期下政策刺激和流动性偏好受力不均，市场分化加剧，销售增速显露疲态。
2. 库存端：全国商品房待售面积连续2个月减少，但同比增速仍保持正值，长期去库存压力依然存在。
3. 投资端：投资对销售的敏感度提升，地王热潮蔓延，未来投资面临回归压力。
4. 政策端：政策从全面去库存转向因城施策，部分城市收紧限购，鼓励发展租赁市场。
5. 公司端：盈利能力呈现下行分化，融资规模加大利好一线房企，中小房企面临被动转型升级。

细分板块机遇

1. 传统开发销售：核心城市进入资源为王的新时代，重点看好京津冀一体化。
2. 商业地产：去库存任务艰巨，核心物业在经济震荡阶段表现出良好的抗周期性。
3. 物业管理：行业集中度提升，传统模式向混合模式过渡，智能社区发展前景广阔。
4. 园区地产：京津冀产业重构和长三角新兴产业发展利好当期园区。
5. 长租公寓：政策刺激力度提升，高端市场迎来快速发展良机。

投资机遇

1. 核心资源：短期关注核心城市本土房企的业绩改善，重点推荐华发股份、北京城建。
2. 核心区位：中期看好京津冀一体化带来的政策红利，推荐华夏幸福。
3. 核心业务模式：长期看好物业管理市场，建议关注世联行等物管公司。

结构化总结

1. 市场概况

• 销售端：政策刺激和流动性偏好不均导致市场分化，销售增速放缓。
• 库存端：库存改善依赖成交量高位，未来去库存依赖其他路径。
• 投资端：投资对销售敏感度提升，地王热潮加剧回归压力。
• 政策端：政策转向因城施策，信贷支持增强。
• 公司端：盈利能力分化，融资利好一线房企。

2. 细分板块机遇

• 传统开发销售：核心城市资源为王，京津冀一体化为主要关注点。
• 商业地产：核心物业抗周期性强，REITs推广将缓解去库存压力。
• 物业管理：行业集中度提升，智能社区和增值服务成为增长点。
• 园区地产：京津冀产业重构和长三角新兴产业利好园区发展。
• 长租公寓：政策支持下高端市场迎来发展机遇，租赁需求巨大。

3. 投资机遇

• 短期：关注核心资源兑现，重点推荐华发股份、北京城建。
• 中期：看好京津冀一体化带来的政策红利，推荐华夏幸福。
• 长期：关注物业管理市场突破，推荐世联行等物管公司。

风险提示

• 宏观经济持续低迷
• 去库存新政难以跟进
• 区域市场波动较大，政策态度可能转向
• 细分行业盈利空间难以突破

分析师简介

• 王剑辉，宏观策略分析师，拥有10年证券行业经验。

免责声明

• 本报告由首创证券有限责任公司制作，仅供参考，不构成投资建议。
• 报告内容可能随时更改，过往表现不预示未来表现。
• 投资者应独立评估报告内容，并考虑自身需求。

评级说明

• 投资评级分为股票评级和行业评级，以6个月内的市场表现为基准，与沪深300指数对比。