20230106-光大证券-房地产_对房贷利率政策的点评-建立首套房贷利率动态调整机制_常态化挂钩房价走势_2页_371kb

行业研究总结：房地产行业政策动态与投资建议

核心内容

2023年1月5日，中国人民银行与银保监会联合发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，标志着房地产行业信贷政策进一步向需求侧倾斜。该机制将新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市纳入利率调整范围，允许其阶段性维持、下调或取消首套房贷利率政策下限，从而实现利率与房价走势的常态化挂钩。

与此同时，住建部部长倪虹在专访中强调对首套房购买者的支持，提出降低首付比例和首套房贷利率，合理支持二套房购买者，对三套及以上住房原则上不支持，以遏制投机行为，促进房地产市场平稳健康发展。

主要观点

1. 政策导向明确
   新机制突破了2022年9月阶段性调整政策的时间限制，为需求侧政策提供更灵活的操作空间，有助于稳定市场预期，释放刚性住房需求。

2. 市场信心提振
   2022年以来，房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转，政策面持续释放积极信号，对房地产行业信心形成有效支撑。

3. 信贷支持强化
   5年期LPR已累计下调35个基点，首套房贷利率下限为4.10%，二套房贷利率下限为4.90%。新政策为部分需求疲软城市进一步下调利率提供了空间。

4. 需求侧政策工具箱扩展
   地方政府可基于市场变化灵活调整政策，包括优化“认房认贷”标准、降低首付比例等，以促进合理住房需求释放。

关键信息

• 政策机制：首套房贷利率动态调整机制，与房价走势挂钩，允许符合条件的城市阶段性调整利率下限。
• 市场导向：支持首套房需求，遏制投机行为，推动房地产市场平稳健康发展。
• LPR下调情况：截至2022年12月21日，5年期LPR为4.3%，首套房贷利率下限为4.10%，二套房贷利率下限为4.90%。
• 投资建议：关注三类房企：
  1. 核心城市龙头房企：土储充裕、信用优势显著、品牌优秀，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展。
  2. 多元赛道布局房企：注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长，如万科A、万科企业、龙湖集团。
  3. 存量资产优化房企：资源丰富、管理高效，适合通过REITs提高资产回报率，如华润置地、上海临港。

风险提示

• 房地产行业宽松政策推进不及预期
• 房地产市场需求不及预期
• 房地产企业项目竣工不及预期
• 房地产企业多元化业务经营不佳

评级与基准指数说明

基准指数说明：A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。

分析与估值方法的局限性

本报告基于合法合规信息，分析结果可能因假设不同而有所变化。采用的估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

作者信息

• 分析师：何缅南
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