上海写字楼市场简报2020年第三季度_2页_2mb

报告摘要

2020年第三季度，上海甲级写字楼市场呈现回暖趋势，租赁活动逐步恢复，市场需求显著增强。尽管部分商务区出现负吸纳，但整体市场表现优于二季度，净吸纳量回升至16.8万平方米，接近2019年平均水平。全市甲级写字楼总存量升至1,350万平方米，新增供应主要来自北站、浦东世博板块的三个全新项目。

市场供需变化：
三季度新增供应10.6万平方米，但市场需求回暖带动空置率下降0.5个百分点至16.9%。
- 金融行业继续主导核心商务区租赁成交，占比达28%。
- 商务和专业服务、零售及贸易分别以22%和15%的占比紧随其后。
- 零售贸易类已知成交中，约70%由外资企业完成。
- 传媒及娱乐行业需求显著增长，占比由二季度的3%上升至11%，其中在线娱乐行业成为重要驱动力。
租金走势：
全市甲级写字楼租金环比下跌1.4%，至人民币每平方米每天7.4元。
- 南京西路板块租金持续走高，成为当前租金最高的区域。
- 部分区域如淮海中路租金企稳并微涨0.3%。
- 核心商务区与非核心商务区租金差距缩小至2.7元，五年前为3.5元。
企业布局趋势：
企业更倾向于降低中长期营运成本，推动去中心化办公布局。
- 非核心商务区净吸纳量达75,100平方米，占全市净吸纳量的45%。
- 以前滩、莘庄、东外滩为代表的非核心区域空置率显著改善。
外资与内资动态：
外资企业继续在上海核心区位布局，占已知租赁成交面积的52%，较2019年提升4个百分点。
- 非核心商务区以内资为主导，占比约70%。
- 外资企业对上海市场的信心持续增强，得益于金融行业开放、疫情控制和经济复苏。

新增供应：第三季度新增三个甲级写字楼项目，合计10.6万平方米，其中金融街中心一期、盈凯文创广场和华泰金融大厦。
租赁活跃度：净吸纳量达16.8万平方米，较第二季度明显回升，接近2019年季平均水平。
行业分布：
- 金融行业占比最高（28%）
- 商务和专业服务（22%）、零售及贸易（15%）紧随其后
- 传媒及娱乐行业增长显著（11%）
区域表现：
- 南京西路板块因零售类企业青睐，成为租赁热点。
- 陆家嘴板块虽曾为租金最高区域，但二季度后南京西路板块租金持续走高。
- 非核心商务区需求主导行业为零售及贸易，占比达27%。
租金调整：
- 全市租金环比下跌1.4%，跌幅较上季度收窄。
- 部分区域如淮海中路租金微涨0.3%。
市场展望：
- 预计第四季度将有64.6万平方米新供应入市，其中58%计划对外出租。
- 随着经济复苏和政策支持，未来市场需求或显著回暖。
- 但大量新供应可能进一步推高空置率。

租户案例：
- 爱库存（零售及贸易）承租鲁能国际中心7,000平方米
- 大陆集团（制造）承租光大安石中心5,800平方米
- 拳头游戏（传媒及娱乐）入驻博华广场5,000平方米
- 办伴（商务中心及共享办公空间）租用汇亚大厦4,800平方米
- 傲库路思（信息技术）租用世纪汇2,500平方米

市场研究部：James Macdonald，高级董事，中国区
- 电话：+862163916688
- 邮箱：james.macdonald@savills.com.cn
商业楼宇部：
- Cary Zheng，高级董事，华东区
- Peter Sheng，高级董事，上海
- Leon Fu，高级董事，上海
- 电话：+862163916688
- 邮箱：cary.zheng@savills.com.cn, peter.sheng@savills.com.cn, leon.fu@savills.com.cn