1-8月房地产行业数据点评：基本面全面回落态势扩大，销售增速跌至历史低位-20210917-东北证券-18页_866kb

报告摘要

房地产行业2021年1-8月数据点评总结

核心内容

2021年1-8月，中国房地产行业整体呈现基本面全面回落态势，销售和投资增速均降至历史低位。尽管部分区域表现相对稳定，但行业整体仍面临较大的压力，主要体现在投资、销售及融资环境等方面。

主要观点

投资增速回落至历史低位
- 2021年1-8月全国房地产开发投资完成额同比增长10.9%，其中8月单月投资增速为0.3%，为去年4月以来最低。
- 土地投资增速在7月回落至4.0%，预计土地投资仍将承压。
- 土地购置费增速滞后于土地成交价款增速，土地成交价款累计增速自2020下半年起至年初保持在15%左右，一季度末大幅回调至-17.2%，之后连续6个月为负，降幅走阔。
竣工增速维持韧性，新开工增速低迷
- 1-8月竣工面积同比增长26.0%，其中住宅竣工面积增长27.4%，保持较高增速。
- 新开工面积同比下降3.2%，8月单月新开工面积同比下降16.8%，为2016年9月以来最低。
- 新开工与竣工剪刀差回补惯性仍存，房企仍有动力通过竣工结转提升净资产。
土地市场持续降温
- 8月土地购置面积增速转负至-13.9%，成交价款降幅扩大至-10.5%。
- 楼面价增速小幅回正至3.9%，但整体溢价率降至2020年初以来最低。
- 各线城市土地成交溢价率均出现下滑，流拍现象增多，土地市场降温明显。
销售市场景气度明显回落
- 8月商品房销售面积和销售额增速均转负，分别为-15.5%和-18.7%，单月房价首次下跌。
- 克而瑞百强房企8月权益销售金额下滑21.22%，房管局30城销售面积下滑22.7%，34城累计销售面积增速为-17.1%。
- 销售降温主要受政策调控趋严及疫情影响下的需求滞后释放影响。
到位资金增速放缓
- 8月到位资金增速为-6.5%，主要受销售景气度下行及按揭受限影响。
- 开发贷增速连续6个月为负，自筹资金增速也有所下滑。

关键信息

区域表现：东部地区销售增长相对领先，中部和西部增长较稳定，东北地区增长乏力。
库存变化：商品房待售面积上升，住宅待售面积增加，办公楼和商业营业用房待售面积减少。
政策影响：政策调控趋严，尤其是居民按揭受限，导致销售市场景气度回落。
土地市场：土地成交溢价率下降，流拍增多，土地市场整体降温。
融资情况：房企融资环境承压，开发贷及自筹资金增速均下滑。

投资建议

推荐房企：财务稳健的绿档房企在销售景气度下行时具备相对优势，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。
估值修复动能：土拍政策调整有助于拿地利润率改善，为估值修复提供动能。

风险提示

基本面不及预期
融资收紧
供给侧改革出清影响情绪

重点公司主要财务数据

重点公司	现价	EPS 2020A	EPS 2021E	EPS 2022E	PE 2020A	PE 2021E	PE 2022E	评级
万科A	19.02	3.57	3.83	4.17	8.04	4.97	4.56	买入
保利地产	12.28	2.42	2.62	2.92	6.54	4.69	4.21	买入
金科股份	4.57	1.32	1.50	1.67	5.37	3.05	2.74	买入
新城控股	32.35	6.75	8.54	9.90	5.16	3.79	3.27	买入
阳光城	4.31	1.26	1.56	1.97	5.17	2.76	2.19	买入