20221106-国金证券-房地产行业研究_央国企单月销售增长_中债增支持民企融资_19页_2mb

房地产行业研究买入（维持评级）总结

核心内容

• 行业整体表现：本周A股和港股地产板块均有所反弹，其中港股地产板块涨幅较大，达3.5%。物业板块表现更为强劲，恒生物管指数涨幅达14.6%。
• 销售情况：在“金九银十”期间，TOP100房企销售金额同比下降26%和32%，但部分央国企逆势增长，主要得益于去年低基数、购房者对央国企的信用偏好以及聚焦一二线城市和加大推货力度。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积持续低迷，累计同比-39%。拿地企业以地方国资为主，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口为权益拿地金额前五。
• 新房成交：本周新房成交同比持续下降，但三四线城市表现优于一线和二线城市。整体市场仍面临较大压力。
• 二手房成交：二手房市场恢复速度较快，周同比显著增长，尤其三四线城市涨幅明显，显示市场韧性。
• 融资支持：三部门支持民营房企融资，通过中债增发债方式缓解房企偿债压力，龙湖、碧桂园等企业已成功发行中期票据。
• 政策动态：多地出台政策支持房地产市场，包括契税补贴、公积金贷款额度调整、鼓励团购等，以刺激市场活力。
• 公司动态：部分房企公布经营数据，如招商蛇口、中国海外发展等央国企表现相对稳健，而部分民营房企出现债务违约风险。
• 投资建议：推荐稳健经营且保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。同时关注房产交易平台贝壳。
• 风险提示：宽松政策对市场提振效果有限，三四线城市恢复较弱，多家房企出现债务违约。

主要观点

• 央国企表现优于民营房企：在市场整体低迷背景下，央国企凭借稳健经营和信用背书，销售表现优于行业平均水平。
• 政策支持缓解融资压力：三部门联合支持民营房企融资，推动中债增发债，有助于改善房企资金状况。
• 二手房市场恢复明显：二手房成交同比显著增长，尤其三四线城市表现突出，显示出市场对二手房的偏好增强。
• 土地市场持续低迷：土地成交面积和溢价率均处于低位，拿地企业以地方国资为主，市场观望情绪浓厚。
• 行业估值分化：A股和港股地产及物业股PE-TTM呈现不同走势，部分企业估值较低，具备投资潜力。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：1685
• 沪深300指数：3767
• 上证指数：3071
• 深证成指：11187
• 中小板综指：11936

销售数据

• TOP100房企：9月和10月销售金额分别同比下降26%和32%。
• 央国企销售：逆势增长，招商蛇口、华润置地等企业表现突出。

土地市场

• 全国300城宅地成交面积：1741万㎡，周环比+1%，周同比+2%。
• 累计成交面积：43416万㎡，累计同比-39%。
• 权益拿地金额前五：华润置地（803亿元）、中海地产（691亿元）、保利发展（563亿元）、建发房产（518亿元）、招商蛇口（511亿元）。

新房成交

• 35城新房成交面积：436万㎡，周环比+2%，周同比-24%。
• 一线城市：周环比-4%，周同比-14%。
• 二线城市：周环比+4%，周同比-20%。
• 三四线城市：周环比-7%，周同比-57%。

二手房成交

• 15城二手房成交面积：165万㎡，周环比+3%，周同比+50%。
• 一线城市：周环比+0%，周同比+26%。
• 二线城市：周环比+4%，周同比+56%。
• 三四线城市：周环比-12%，周同比+129%。

债务与融资

• 房企待偿债务余额：2022年11月为509亿元，累计至2022年10月31日为7007亿元。
• 中债增支持民营房企：龙湖、碧桂园等企业已发行中期票据，未来或有更多企业通过该方式融资。

公司动态

• 招商蛇口：第三季度营收319.22亿元，净利润10.70亿元，表现优于行业。
• 中国海外发展：10月合约销售金额312.91亿元，同比增长15.1%。
• 碧桂园、龙湖集团：已发行中期票据，缓解融资压力。
• 部分房企债务违约：如蓝光发展、上坤地产、金科股份、旭辉控股集团等，需警惕信用风险。

政策动态

• 多地出台支持政策：包括契税补贴、公积金贷款额度调整、鼓励团购等，旨在刺激市场。
• 正阳县、泰安市、南宁、鄂尔多斯、义乌等城市：通过财政支持和政策调整促进房地产市场发展。

行业估值

• A股地产PE-TTM：万科A、保利发展、招商蛇口等公司PE-TTM分别为6.9、5.6、11.5。
• 港股地产PE-TTM：部分公司PE-TTM较低，如招商蛇口为8.8。
• 港股物业股PE-TTM：碧桂园服务、世茂服务等公司PE-TTM分别为11.5、10.5。

总结

房地产行业整体仍处于调整阶段，但央国企表现出较强韧性，销售和经营相对稳健。政策支持在一定程度上缓解了房企融资压力，但市场恢复仍需时间。二手房市场恢复速度较快，尤其三四线城市表现亮眼。建议关注央国企及改善型房企，同时留意政策变化和债务风险。行业估值分化，部分企业具备投资价值。