20221002-国金证券-房地产行业行业周报_政策组合拳托底楼市_央国企销售逐步复苏_19页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告对2022年9月房地产市场进行了详细分析，重点包括市场数据、政策变化、行情回顾、数据跟踪及风险提示等方面。报告指出，尽管房地产行业整体面临下行压力，但政策支持和市场活跃度有所提升，央国企销售表现优于民营房企，政策组合拳对市场托底作用明显。

主要观点

• 政策支持：全国层面出台多项政策组合拳，包括降低首套房贷利率、取消首套住房贷款利率下限、个人所得税退税优惠等，旨在支持刚性和改善性购房需求，稳定市场信心。
• 市场表现：A股和港股房地产板块本周均下跌，但物业板块表现相对较好，部分物业股涨幅显著。
• 销售复苏：9月百强房企销售环比增长4%，其中头部央国企销售更具韧性，越秀地产表现最为突出。
• 新房成交：新房成交快速反弹，一线城市和二线城市表现优于三四线城市，但同比仍为负增长。
• 二手房成交：二手房市场活跃度提升，尤其在三四线城市，但一线城市和二线城市环比略有下降。
• 土拍热度：全国300城宅地成交面积环比增长5%，同比大幅增长36%，但整体累计同比仍为负，显示市场仍需时间恢复。
• 库存与去化周期：重点城市商品房库存环比微增，去化周期有所延长，但整体仍处于较高水平。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：1889
• 沪深300指数：3805
• 上证指数：3024
• 深证成指：10779
• 中小板综指：11289

房企销售表现

• 9月百强房企销售环比增长4%，同比减少26%。
• 头部TOP10房企销售同比减少39%，但环比增长7%。
• 央国企房企销售复苏明显，招商蛇口、华润置地、中海地产和保利发展单月同比均为正。
• 越秀地产表现最强势，同环比均超过100%。

土地市场

• 全国300城宅地成交面积1805万m²，环比增长5%，同比大幅增长36%。
• 平均溢价率3%，显示市场热度分化。
• 华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口权益拿地金额位居行业前五。

新房成交

• 本周35城商品房成交796万平米，周环比增长51%，周同比增长17%。
• 一线城市周环比增长23%，二线城市增长66%，三四线城市增长28%。
• 月度累计同比为-13%，年度累计同比为-30%。

二手房成交

• 本周15城二手房成交176万平米，周环比减少4%，周同比增长28%。
• 一线城市周环比增长22%，二线城市减少12%，三四线城市增长9%。
• 年度累计同比为-16%，三四线城市表现优于其他城市。

政策动态

• 央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，允许符合条件的城市自主决定下调首套房贷利率下限。
• 财政部推出个人所得税退税政策，加速存量房流通。
• 央行下调首套个人住房公积金贷款利率，进一步降低购房成本。

投资建议

• 推荐房企：稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 关注平台：政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 多家房企出现债务违约。

图表与数据

• 图表1：2022年1-9月TOP100房企销售情况。
• 图表2：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势。
• 图表3：TOP100房企单月全口径销售金额及同比走势。
• 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序。
• 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序。
• 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名。
• 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名。
• 图表8：恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅。
• 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名。
• 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名。
• 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率。
• 图表12：全国300城累计宅地成交建面及同比。
• 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企。
• 图表14：40城新房成交面积及同比增速。
• 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比。
• 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比。
• 图表17：35城新房成交明细。
• 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）。
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比。
• 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比。
• 图表21：15城二手房成交明细。
• 图表22：12城商品房的库存和去化周期。
• 图表23：12城各城市能级的库存去化周期。
• 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期。
• 图表25：地产行业政策新闻汇总。
• 图表26：上市公司动态。
• 图表27：物管行业资讯。
• 图表28：物管公司动态。
• 图表29：A股地产PE-TTM。
• 图表30：港股地产PE-TTM。
• 图表31：港股物业股PE-TTM。
• 图表32：覆盖公司估值情况。

总结

报告指出，房地产行业在政策支持下逐步复苏，特别是央国企表现优于民营房企。尽管新房和二手房市场有所回暖，但整体仍面临较大的下行压力。未来，随着政策持续发力，市场信心有望进一步恢复，但需警惕政策效果不佳、三四线城市恢复缓慢及房企债务违约等风险。