20221106-国盛证券-房地产开发2022W44行业周报_新房销售面积同比-17.9_环比-6.0_中债增扩大民企支持范围_12页_597kb

房地产开发行业分析总结

核心内容

2022年第四十四周，房地产行业面临持续的下行压力，新房销售面积同比和环比均出现下滑，而二手房市场则表现出一定的回暖迹象。中债增进公司扩大了对民营房企的支持范围，但市场信心不足，仍需更多直接的政策支持。整体来看，政策放松空间仍被看好，但政策执行力度和效果仍需观察。

主要观点

• 中债增扩大民企支持范围：中债增进公司于11月1日召开座谈会，明确将加大对民企发债支持，但部分参与增信的房企出现风险，显示政策效果有限。
• 政策放松空间仍存在：尽管市场仍处弱复苏阶段，但政策组合包可能推动销售复苏，包括核心城市放松限购限贷、加强保交楼力度、支持房企拿地。
• 行情回顾：本周中信房地产指数上涨1.0%，在29个中信行业板块中排名垫底，但上涨个股数量增加，表明市场情绪有所回暖。
• 新房成交情况：30个城市新房成交面积为304.4万平方米，环比下降6.0%，同比下降17.9%。其中，三线城市下滑最为明显，同比减少27.6%。
• 二手房成交情况：11个重点城市二手房成交面积为122.5万方，环比下降6.4%，但同比增长54.0%。一线城市二手房成交同比下滑29.2%，而二线城市略有增长。
• 信用债市场：本周房企信用债发行量减少，净融资额为负，显示房企融资环境依然紧张。

关键信息

房企信用债发行情况

• 本周共发行7只房企信用债，环比减少12只。
• 发行规模共计49.50亿元，环比减少147.50亿元。
• 总偿还量187.18亿元，环比增加63.38亿元。
• 净融资额为-137.68亿元，环比减少210.88亿元。
• 主体评级以AAA为主，占比64.6%。
• 债券类型以一般公司债为主，占比57.6%。
• 债券期限主要集中在1-3年和3-5年，分别占比45.5%和46.5%。

新房销售情况

• 30城新房成交面积304.4万平方米，环比下降6.0%，同比下降17.9%。
• 一线城市新房成交面积76.6万方，环比-1.4%，同比-15.0%。
• 二线城市新房成交面积164.8万方，环比-6.0%，同比-14.8%。
• 三线城市新房成交面积63.0万方，环比-11.2%，同比-27.6%。
• 30城累计新房成交面积同比下降31.5%，三线城市降幅最大，为40.6%。

二手房销售情况

• 11城二手房成交面积122.5万方，环比下降6.4%，同比增长54.0%。
• 一线城市二手房成交面积33.4万方，环比0.4%，同比-29.2%。
• 二线城市二手房成交面积74.3万方，环比-8.4%，同比0.9%。
• 三线城市二手房成交面积14.8万方，环比-10.2%，同比0.9%。
• 30城累计二手房成交面积同比下降11.4%，一线城市降幅较大。

市场表现

• 本周房地产股涨幅居前的是ST新梅、西藏城投、珠江实业、万泽股份、银亿股份，涨幅分别为38.9%、23.6%、19.2%、16.4%、14.3%。
• 跌幅前五为保利地产、电子城、万方发展、*ST松江、栖霞建设，跌幅分别为-8.3%、-7.3%、-5.6%、-3.7%、-3.6%。
• 重点房企中，龙光地产、建发国际集团、碧桂园、中梁控股、美的置业涨幅居前。
• 旭辉控股集团、保利地产、华发股份、龙湖集团、滨江集团跌幅居前。

投资建议

• 地产“进可攻退可守”：政策到位则可获得相对+绝对收益，政策不到位则仅能获得相对收益。
• 维持“增持”评级：对地产开发板块整体持积极态度。
• 推荐关注：
  • A股：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展
  • 物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业

风险提示

• 政策执行力度不足：政策出台速度和执行力度若不及预期，可能影响市场复苏。
• 基本面继续下行：房地产行业基本面若持续恶化，可能引发连锁反应。
• 疫情反复影响：疫情反复可能对房地产市场造成超预期影响。

图表目录（摘要）

• 图表1：各行业涨跌幅排名
• 图表2：本周各交易日指数表现
• 图表3：近52周地产板块表现
• 图表4：本周涨幅前五个股
• 图表5：本周跌幅前五个股
• 图表6：重点房企涨跌幅排名
• 图表7：重点房企涨幅前五个股
• 图表8：重点房企跌幅前五个股
• 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表13：30城周度成交面积跟踪
• 图表14：本周11城二手房成交面积及同环比
• 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表17：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表18：11样本城市二手房成交面积数据跟踪
• 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表22：本周房企债券发行以期限划分
• 图表23：房企每周融资汇总
• 图表24：全国性政策及消息
• 图表25：地方性政策及消息

作者信息

• 分析师：金晶（执业证书编号：S0680522030001）
• 研究助理：
  • 肖畅（执业证书编号：S0680122050008）
  • 肖依依（执业证书编号：S0680121070010）

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