20161219-东兴证券-房地产行业周报_明确住房居住属性_长效监管_长征第一步__15页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2016年12月19日发布的房地产行业周报指出，地产板块在上周继续下跌，中信房地产指数周涨幅为-2.99%，低于沪深300指数的-4.23%。整体来看，148家地产股中仅32家上涨，96家下跌，19家停牌或持平。部分房企如中华企业、渝开发等涨幅显著，而万科A、银润投资等则跌幅较大。

主要观点

1. 行业整体表现

• 地产板块表现：上周地产股整体表现不佳，与大盘趋势紧密相连，尤其受到险资监管趋严、美联储加息和债市波动等因素影响。
• 投资组合表现：上周投资组合累计绝对收益为-1.93%，与房地产指数差距1.06%，主要由于新城控股周内大幅上涨。

2. 政策方向

• 居住属性确立：中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，标志着房地产监管思路的调整，未来将通过金融、土地、财税等手段建立长效机制，严格限制信贷流向投资性购房。
• 热点区域：长期看好京津冀、长三角、珠三角和西南地区的房地产上市公司，建议重点关注首开股份、荣盛发展、上实发展、新城控股和迪马股份。
• 转型方向：关注房地产企业通过转型医疗服务的养老地产企业，如华业资本、南京高科、蓝光发展、保利地产和上实发展。

3. 市场动态

• 城市成交情况：福州环比上涨最大，涨幅达557.79%，厦门、北京等城市也有较大涨幅，而南京、深圳、广州等城市则出现环比下跌。
• 土地市场：郑州首次出现熔断地块，1-11月土地成交价款增长21.4%，但部分城市如武汉、北京土地供应减少，导致规划建筑面积下降。

关键信息

1. 上周涨幅前五的房地产股

• 中华企业：21.58%
• 渝开发：18.40%
• 轻纺城：17.62%
• 中南建设：12.77%
• 卧龙地产：10.84%

2. 上周跌幅前五的房地产股

• 万科A：-9.47%
• 银润投资：-8.75%
• 华发股份：-8.54%
• 京投银泰：-8.53%
• 华丽家族：-8.00%

3. 土地市场亮点

• 郑州：首次熔断地块，土地供应量大。
• 厦门：首次试水“限地价、竞配建”模式，土拍参与房企减少，国企成为主力。
• 深圳：房企通过“双限双竞”模式竞拍，人才住房面积和限售价格均有规定。
• 武汉：楼市新政后土地市场降温明显，部分地块流拍或底价成交。

4. 企业动态

• 万科：在年末积极拿地，但受股权大战影响，股价下跌，恒大账面浮亏近6亿。
• 融创：以18.5亿元摘得西安地块，成为新的“地王”。
• 嘉凯城：拟变更会计政策，将投资性房地产由成本计量改为公允价值计量。
• 复星：出售外滩BFC项目50%权益，交易金额达53.3亿元。
• 深深房A：收购恒大地产方案复杂，申请继续停牌。

5. 投资建议

• 下周投资组合：维持关注题材股，推荐荣盛发展（40%）、阳光城（20%）、新城控股（20%）和厦门国贸（20%）。
• 月度投资组合：建议关注荣盛发展（50%）、新城控股（25%）和阳光城（25%）。

行业评级体系

• 公司投资评级：以沪深300指数为基准，定义如下：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%；
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 行业投资评级：以沪深300指数为基准，定义如下：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

总结

本周房地产市场整体承压，但部分房企因政策利好和转型预期表现较好。政策层面，政府进一步明确住房的居住属性，强调建立长效机制，对地产行业监管思路进行调整。市场层面，部分城市出现显著的房价波动，土地市场热度不减，但部分城市因政策调控出现降温。企业层面，部分房企积极布局，但也面临政策风险和市场不确定性。投资建议方面，重点关注具备转型潜力和政策支持的房企，以及具备估值修复空间的价值型房企。