20161219-安信证券-房地产行业周报_库存开始向上_投资三大主线_16页_1mb

房地产行业周报总结（2016年12月19日）

核心内容概览

本周房地产行业整体呈现量缩价调的格局，市场调控影响持续发酵，成交量显著回落。政策层面，中央经济工作会议再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并提出加快推进基础性关键性改革，其中房地产税立法将加快。此外，土地市场出现供应量、挂牌价、成交总价环比下降，但成交量环比上升。在公司动态方面，多家房企进行重大资产重组或股权收购，显示行业整合趋势。

主要观点

• 市场表现：一手房成交量环比上升4.99%，但同比下降9.81%；二手房成交量环比上升5.21%，同比下降22.47%。一线城市成交量下滑最为显著，尤其是深圳和广州。
• 库存情况：全国24大城市住宅可售套数环比上升2.8%，去化周期为24.9周。其中二线城市库存增长明显，一线和三线城市库存略有下降。
• 土地市场：土地供应量、挂牌价、成交总价环比下降，但成交量环比上升。一线城市土地供应大幅减少，三线城市土地成交增长显著。
• 政策导向：中央经济工作会议强调房地产的居住属性，抑制投机炒作；同时提出加快推进国企、财税、金融、社保等改革，房地产税立法加速。
• 公司动态：多家房企完成重大资产重组，如陆家嘴收购陆金发88.20%股权，金科股份收购三家房地产公司股权等。

关键信息

一手房成交回顾

• 全国60城一手房成交：合计7.01万套，环比上升4.99%，同比下降9.81%，累计同比上升17.9%。
• 城市表现：
  • 一线城市：成交套数环比上升8.2%，但同比下降27.43%。
  • 二线城市：成交套数环比上升1.6%，同比下降25.9%。
  • 三线城市：成交套数环比上升6.11%，同比上升8.1%。
• 重点城市：
  • 北京：成交套数环比上升49.75%，但同比下降13.1%。
  • 上海：成交套数环比上升18.8%，同比下降42.7%。
  • 广州：成交套数环比下降19.2%，但同比上升37.6%。
  • 深圳：成交套数环比下降29.4%，同比下降72.7%。
  • 福州：成交套数环比上升557.8%，同比上升220.6%。

二手房成交回顾

• 全国17城二手房成交：合计1.68万套，环比上升5.21%，同比下降22.47%，累计同比上升32.91%。
• 城市表现：
  • 一线城市：成交套数环比上升20.93%，但同比下降28.5%。
  • 二线城市：成交套数环比下降1.5%，同比下降33.8%。
  • 三线城市：成交套数环比下降0.6%，同比下降2.3%。
• 重点城市：
  • 北京：成交套数环比上升33.2%，同比下降1.3%。
  • 深圳：成交套数环比下降20.9%，同比下降72.3%。
  • 杭州：成交套数环比下降7.5%，同比下降23.7%。
  • 南京：成交套数环比下降0.7%，同比下降26.8%。
  • 南昌：成交套数环比上升4.3%，同比下降23.7%。
  • 南宁：成交套数环比上升2.1%，同比下降23.7%。

库存情况

• 全国24城住宅可售套数：合计67.68万套，去化周期24.9周，环比上升2.8%。
• 城市表现：
  • 一线城市：环比下降0.89%，去化周期25.3周。
  • 二线城市：环比上升13.39%，去化周期20周。
  • 三线城市：环比下降1.24%，去化周期30.5周。

土地市场情况（2016.12.05-2016.12.11）

• 土地供应：建筑面积环比下降27.94%，同比下降2.17%。
• 挂牌均价：环比下降3.27%，同比上升21.3%。
• 土地成交：规划建筑面积环比上升61.75%，同比下降5.54%；成交均价环比下降54.69%，同比上升18.21%；成交总价环比下降26.7%，同比上升11.68%。
• 城市表现：
  • 一线城市：土地供应和成交面积环比下降，成交均价下降。
  • 二线城市：土地供应环比上升6.6%，成交面积环比上升65.88%。
  • 三线城市：土地供应环比上升49.71%，成交面积环比上升71.92%。

投资建议

• 推荐主线：
  1. 融资能力强（蓝筹和国企背景）：保利地产、招商蛇口、华侨城、金融街。
  2. 土地储备优：北京城建、上实发展、新湖中宝。
  3. 国企改革预期浓：中房地产、京能置业、上实发展。
• 四季度首选：保利地产、招商蛇口、上实发展、京能置业。

风险提示

• 二三线城市库存仍然高企。
• 市场对政策调控反应过度，可能导致进一步下行压力。

行业新闻

• 中央经济工作会议：重申房地产定位，强调抑制泡沫与防止大起大落。
• 国土资源部修正规定：简化建设用地审批流程，缩短审批时间至半年。
• 保监会监管险资：明确险资应为长期资金提供者，限制短期炒房行为。
• 珠海公积金新政：对拥有两套及以上住房的职工暂停发放公积金贷款。
• 统计局数据：地产调控取得初步成效，7个城市环比价格下降。

公司跟踪

• 中粮地产：与北京天恒乐活城联合竞拍取得房山区地块。
• 天健集团：出售海南酒店公司100%股权。
• 金科股份：收购三家房地产公司股权，发布股权激励计划。
• 泰禾集团：收购亚龙湾80%股权。
• 福星股份：申请发行中期票据。
• 招商蛇口：授予股票期权。
• 荣盛发展：签订多个项目框架协议。
• 南京高科：受让部分赛特斯股份。
• 云南城投：竞得大理地块，设立合资公司。
• 华夏幸福：收购固安东涵房地产公司股权。
• 迪马股份：申请发行债务融资工具。
• 天宸股份：收到业绩补偿款。
• 陆家嘴：完成收购陆金发88.20%股权。
• 张江高科：转让数讯信息30%股权。
• 新城控股：竞得张家港地块，子公司竞得佛山和青岛地块。

数据来源

• Wind资讯
• 安信证券研究中心