20210510-东北证券-东北地产物管双周报_北京业委会组建率超九成_卓越商企服务董事长增持公司股份_16页_1mb

物业管理/房地产行业动态报告总结

核心内容

本报告为东北地产物管双周报，主要分析了物业管理行业的市场表现、公司动态、行业新闻及社区增值服务的发展情况，并提出了投资建议与风险提示。

主要观点

• 市场表现：上周东北地产H股物业指数上涨2.39%，而恒生指数和恒生综指均下跌；A股物业指数下跌2.77%，沪深300指数也下跌2.71%。保利物业表现最佳，涨幅达20.48%，成为板块领涨公司。
• 港股通持股：多只物管公司获港股通增持，其中保利物业增持最多，占比达到51.83%。
• 公司动态：卓越商企服务董事长李晓平及郭莹增持公司股份；南都物业服务发布2021年一季度报告，显示收入与净利润均有所增长。
• 行业新闻：北京市业委会组建率从11.9%提升至90.1%，物业服务覆盖率也显著提高，政策推动行业快速发展。多家物业公司递交招股书，行业关注度持续上升。
• 社区增值服务：2020年11家重点物业公司增值服务收入达108.51亿元，同比增长63.4%，收入占比从13%提升至15.3%。增值服务的拓展成为行业增长的重要方向。

关键信息

市场表现

• 东北地产H股物业指数两周累计上涨2.39%，而恒生指数下跌1.61%。
• 东北地产A股物业指数两周累计下跌2.77%，同期沪深300下跌2.71%。
• 保利物业、中海物业、绿城服务等公司获港股通增持，其中保利物业增持最多。

公司公告

• 金融街物业发布2020年度报告，收入和净利润均有所增长。
• 南都物业服务发布2021年一季度报告，收入和净利润同比增长。
• 卓越商企服务董事长及执行董事增持股份，体现对公司未来发展的信心。
• 和泓服务收购盘锦四季城物业51%股权，中海物业与深圳领潮签订供应链管理协议。

行业新闻

• 北京市业委会组建率提升至90.1%，物业服务覆盖率提升至93.7%，党组织覆盖率提升至98.1%。
• 多家物业公司如海悦生活控股、富力物业等递交招股书，显示行业吸引力增强。
• 北京市蔡奇书记强调完善物业市场机制，提高物业费缴费率和市场调节价。
• 河北省出台物业服务监管办法，自5月1日起实施。

社区增值服务进展

• 财务变化：2020年11家重点物业公司的增值服务收入达108.51亿元，同比增长63.4%，收入占比从13%提升至15.3%。
• 拓展空间：
  • 社区传媒及空间运营、车位运营：毛利率50-60%，渗透难度低，已全面覆盖，但拓展空间有限。
  • 租售经纪、金融服务：毛利率30-60%，渗透难度高，需专业壁垒，目前发展受限。
  • 社区零售、家政、团餐：毛利率15-30%，渗透难度低，市场供过于求，物业公司具备线下流量优势。
  • 美居服务、社区养老、文旅：毛利率15-40%，生活相关性强，具备溢价空间，拓展潜力较大。
• 外包与自营模式：
  • 外包模式：适用于门槛低、市场供给充足的服务，毛利率高，风险低。
  • 自营模式：适用于专业壁垒高、溢价空间大的服务，毛利率较低，但能有效控制服务质量。

投资建议

• 品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企具有较大发展潜力。
• 推荐公司包括：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。

风险提示

• 物管费提价受阻：政策和市场环境可能限制物管费的上涨。
• 外拓不及预期：行业外拓可能受到市场变化的影响。
• 增值服务拓展不及预期：增值服务的拓展可能受制于市场竞争和公司执行能力。

重点公司财务数据

增值服务拓展情况

• 碧桂园服务：已覆盖社区传媒、到家服务、家装服务、房屋租售、园区空间等。
• 金科服务：发展社区文旅和康养服务，依托邻里文化和高满意度。
• 绿城服务：转向佣金模式，构建全消费场景，发展居家生活服务。
• 永升生活服务：重点发展家政、养老、美居等服务。
• 融创服务：重点发展美居和到家服务。
• 雅生活服务：打造“小雅”和“乐享荟”品牌，与五粮液、宝洁等公司合作。
• 新城悦服务：形成社区增值服务梯队，包括成熟级、成长级和储备级。
• 恒大物业：收购恒大保险经纪，获得保险经纪牌照。

增值服务开展模式

估值对比

风险提示

• 物管费提价受阻：受政策和市场环境影响，可能限制提价空间。
• 外拓不及预期：行业外拓可能受到市场变化和公司执行力影响。
• 增值服务拓展不及预期：增值服务的拓展可能受限于市场竞争和公司资源。

总结

本报告强调了物业管理行业在政策支持和市场拓展方面的潜力，指出社区增值服务是未来增长的重要方向。建议关注品牌优、科技实力强、具备区域浓度和整体规模的头部企业，如碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。同时，报告也提醒了潜在风险，包括物管费提价受阻、外拓不及预期和增值服务拓展不及预期。