20220522-国金证券-房地产行业研究_信贷支持持续增强_销售恢复仍需时间_18页_2mb

资源与环境研究中心：房地产行业研究买入（维持评级）

核心内容概述

本报告分析了2022年5月房地产行业的市场表现、政策动态、销售及土地市场情况，并对物业板块进行了评估。整体来看，房地产市场仍处于恢复阶段，政策持续宽松，销售数据尚未明显回暖，但部分城市出现积极信号。同时，房企融资环境有所改善，特别是民营房企通过信用保护工具获得支持。

主要观点

• 市场表现：本周A股房地产板块微涨0.6%，港股房地产板块上涨3.5%。物业板块表现优于地产板块，但部分个股跌幅较大。
• 政策宽松：自2022年3月以来，全国多数城市出台宽松政策，以稳定楼市。5月15日首套房贷利率下限下调，5月20日五年期LPR下调15BP，创实施LPR机制以来最大单次降幅。
• 销售恢复缓慢：1-4月全国商品房销售金额同比下降29.5%，4月单月同比下降46.6%。新房与二手房成交面积持续下滑，市场情绪和疫情影响销售回暖。
• 土地市场低迷：全国300城宅地成交面积和溢价率均显著下降，但部分房企权益拿地金额仍居行业前列。
• 融资环境改善：五家民企获信用保护工具支持，有助于稳定现金流并提升市场信心，相关房企有望获得阿尔法收益。
• 投资建议：推荐布局优质城市、产品服务力强的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块中，金科服务有反弹机会，同时具备成长能力的物业公司具有长期配置价值，推荐碧桂园服务。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：2004
• 沪深300指数：4078
• 上证指数：3147
• 深证成指：11455
• 中小板综指：11572

土地市场

• 本周300城宅地成交建面：348万m²，单周环比-57%，单周同比-86%
• 年初至今300城累计宅地成交建面：14968万m²，累计同比-56%
• 权益拿地金额前五：建发房产（285亿元）、绿城中国（283亿元）、华润置地（250亿元）、中海地产（191亿元）、滨江集团（182亿元）

销售数据

• 本周40城新房成交面积：389万m²，周环比-8%，周同比-45%
• 1-4月全国商品房销售金额同比下降29.5%，4月单月同比下降46.6%
• 17城二手房成交面积：140万m²，周环比-13%，周同比-34%
• 一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比分别为-38%、-31%、-70%

信贷政策

• 首套房贷利率下限下调20BP，五年期LPR下调15BP至4.45%
• 5月贝壳百城首套、二套房贷款利率分别为4.91%和5.32%，较2021年10月最高点分别下降81BP和66BP
• 当前房贷利率仍有下降空间

物管行业动态

• 本周恒生物业服务及管理指数上涨3%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.6%和+0.8%
• 物业涨跌幅前五：中骏商管（+11.4%）、银城生活服务（+11.1%）、旭辉永升服务（+10.7%）、融创服务（+9.9%）、碧桂园服务（+9.6%）
• 金科服务跌幅显著，为-74.5%

投资建议

• 地产板块：推荐绿城中国、建发国际、滨江集团
• 物业板块：推荐碧桂园服务，同时关注金科服务的反弹机会

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳
• 疫情影响市场恢复
• 多家房企出现债务违约，可能对市场信心造成冲击

数据与图表目录

• 图表1：全国商品房销售额1-4月累计同比-29.5%，4月同比-46.6%
• 图表2：LPR品种历史走势图
• 图表3：百城银行房贷利率及放款周期走势
• 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表8：恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表9：物业个股涨跌幅前5名
• 图表10：物业个股涨跌幅末5名
• 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率
• 图表12：全国300城累计宅地成交建面及同比
• 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企
• 图表14：40城新房成交面积及同比增速
• 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表17：40城新房成交明细
• 图表18：17城二手房成交面积及同比增速（周）
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表21：17城二手房成交明细
• 图表22：12城商品房的库存和去化周期
• 图表23：12城各城市能级的库存去化周期
• 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表25：地产行业政策新闻汇总
• 图表26：上市公司动态
• 图表27：物管行业资讯
• 图表28：物管公司动态
• 图表29：A股地产PE-TTM
• 图表30：港股地产PE-TTM
• 图表31：港股物业股PE-TTM
• 图表32：覆盖公司估值情况

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上