20220522-天风证券-房地产行业研究周报_时间比空间更重要_22页

报告摘要

房地产行业分析总结（2022.5.14-2022.5.20）

核心内容

2022年5月，中国房地产市场经历了多项政策调整与市场变化，主要围绕信贷宽松、政策调控、市场成交及投资建议等方面展开。整体来看，政策放松力度加大，市场成交数据持续走低，但部分城市出现政策优化与市场回暖迹象。

主要观点

房贷利率下调
- 5月20日，央行将5年期LPR下调15个基点至4.45%，这是继1月下调5个基点后的第二次下调。
- 与5月15日新政结合，首套房贷利率下限降至4.25%，二套房贷利率下限降至5.05%。
- 当前首套房贷利率已低于2009年6月与2016年9月的前期低点。
政策调整加速
- 多个城市的房贷利率出现单月下调50-60个基点的情况，表明政策执行力度加快。
- 从政策效果角度看，一步到位的调控更有利于稳定市场信心和加快政策效应释放。
市场成交持续下滑
- 本周新房成交面积为387万平，月度同比-49.58%，降幅较上月有所收窄。
- 二手房成交面积为140万平，月度同比-29.37%，降幅也有所改善。
- 土地市场成交面积为1761万平，成交总额417亿元，同比均大幅下滑。
政策结构性宽松
- 行业beta（整体表现）取决于政策托底力度、行业结构调整和产能出清节奏。
- alpha（个股表现）则依赖于收并购对重点房企资产负债表的修复、逆周期加杠杆的精准度及住房场景价值的挖掘。
投资建议
- 持续推荐优质龙头房企：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
- 推荐优质成长型房企：新城控股、旭辉控股集团。
- 推荐优质物管企业：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
- 建议关注地方国企：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际。

关键信息

信贷与利率调整

5年期LPR下调15个基点，叠加政策，首套房贷利率下限降至4.25%，二套房贷利率下限降至5.05%。
贝壳研究院数据显示，重点103城首套房贷利率为4.91%，二套房贷利率为5.32%，较4月下降26、13个基点，连续8个月环比下调。

政策调整

全国政策：包括金融政策支持、行政调控、土地规划等。
- 深交所推出信用保护凭证，龙湖供应链ABS发行成功。
- 国家发改委强调守住开发边界、历史文化根脉等底线。
- 李克强总理强调支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。
- 多地放宽公积金贷款条件，提高贷款额度，降低首付比例。
地方政策：
- 成都：优化预售办理条件、家庭住房套数认定标准。
- 海南：降低首付款比例，放宽贷款期限。
- 海口：提供购房补贴，降低首付比例。
- 衡阳：提高公积金贷款额度。
- 安阳：提高公积金贷款额度，放宽贷款条件。
- 北京：允许缓缴公积金，不作逾期处理。
- 杭州：优化社保缴纳年限，三孩家庭可多购一套房。
- 绵阳：提高公积金贷款额度，允许提取公积金支付首付款。
- 烟台：取消异地贷款户籍限制，不纳入商业贷款记录。
- 长春：允许缓缴公积金，最低缴存比例为5%。
- 惠州：支持职工提取公积金支付首付款。
- 高安：提高公积金贷款额度，降低首付比例。
- 泰州：提高公积金贷款额度，缩短转让年限，提供购房补贴。
- 宿州：降低首付款比例，缩短放款时限。
- 安庆：降低首付比例，提高贷款额度。
- 信阳：提高公积金贷款额度。
- 铜仁：规范商品房预售，明确退款时限。
- 广州：优化土地征收程序，保障村民安置。
- 中山：规范预售资金监管，防止强制扣划。
- 天津：实行存量房屋交易资金监管银行托管模式，降低首套房贷利率。
- 六安：提供契税补贴，优化公积金政策。
- 周口：发放购房券，提供契税补贴。
- 枣庄：阶段性提高公积金贷款额度。
- 池州：提高公积金贷款额度，允许提取账户余额支付房款。