全国楼市2022趋势预判-同策研究院_45页_2mb

不畏浮云遮望眼——2021年全国楼市年报暨宏观经济及市场趋势预判总结

核心内容

2021年全国房地产市场在宏观经济下行压力和政策收紧的背景下呈现明显降温趋势，尤其在下半年，市场加速下行，成交量与价格均出现下滑。与此同时，房地产作为基建的下一环，其调控适度放松成为稳定经济的重要手段。面对美国加息带来的外部压力，中国需要通过适度放宽信贷政策来保持经济活力。整体来看，房地产市场进入精细化发展阶段，房企需关注城市点状投资机会，重视客户需求研究，以提升市场竞争力。

主要观点

宏观经济与房地产业形势分析

• 经济下行压力：2021年四季度GDP增速降至4.0%，房地产业对经济增长产生拖累。
• 双循环模式困境：内需有限，消费动力不足；出口成本优势逐渐消失，依赖政府补贴。
• 基建投资的重要性：基建投资是当前经济破局的主要手段，特别是新型基础设施建设，如“东数西算”工程，具有显著的经济拉动效应。
• 房地产调控的必要性：房地产作为政府回笼资金的重要渠道，其降温将影响基建投资效果，因此需适度放松调控以维持市场稳定。

2021年全国房地产市场特征总结

• 市场整体下行：房地产开发投资增速下降，拿地和新开工进入负增长。
• 土拍市场分化：一线城市表现相对较好，二线城市趋稳，三线及以下城市成交量价双降，政策维稳频繁。
• 信贷政策松动：2021年下半年信贷政策逐渐松动，央行多次降准降息，释放流动性。
• 政策支持：政府出台购房补贴、降首付等政策，以稳定市场预期，促进市场健康发展。

房地产市场未来趋势预测

• 中短期市场触底：2022年市场逐渐下行，2023年二季度前后预计回温。
• 长期供需均衡：市场处于高位均衡状态，未来上涨空间有限，供需平衡易被打破。
• 政策调控方向：未来调控重点在于摆脱土地财政依赖和控制市场价格增长，房产税可能成为重要工具。

关键信息

基建投资与房地产关系

• 基建投资的经济作用：基建投资能直接拉动上下游产业和就业，改善市场预期。
• 土地财政依赖：土地出让金和房地产相关税收用于反哺产业、创新和出口，但财政收入支出剪刀差扩大，需加快转型。
• 新型基建的拉动效应：每1亿元新型基础设施建设可拉动GDP增长2.6亿元，考虑产业链效应可达到6.2亿元。

房地产市场分化

• 一线城市：土地成交总量走高，下半年价格小幅回升，但成交量下降。
• 二线城市：成交量稳中有增，价格保持稳定。
• 三线及以下城市：成交量价双降，市场低迷，政策维稳频繁。

房企投资建议

1. 关注城市点状投资机会：根据城市发展阶段，识别8类投资机会类型，如地缘客高度认同板块、核心地段、产业带动区域等。
2. 重视C端研究：通过客户调研，细分客户群体，制定针对性产品策略，满足不同客户的需求。

市场数据与趋势

• 全国土地市场：2021年1-12月，全国住宅用地供应同比下跌7.8%，成交同比下跌27.8%。土地流拍率上升，成交量价下行。
• 房地产开发投资：房地产开发投资增速自2017年以来首次低于固定资产投资增速，市场整体进入调整期。
• 信贷政策调整：央行多次降准降息，释放流动性，支持房地产合理融资需求。
• M1周期预测：M1同比增速下降，预计2023年二季度前后市场回温。

结论

2021年全国房地产市场面临多重挑战，包括宏观经济下行、政策收紧、外部环境变化等。然而，通过适度放松调控、加大基建投资力度、关注城市点状机会和重视客户需求研究，房地产市场有望在未来实现稳定发展。政策层面需谨慎微调，以维持市场健康运行。