20251221-国盛证券-房地产开发C-REITs周报_二级持续走弱_仓储物流REIT寒意未消_11页_2mb

报告摘要

房地产开发：C-REITs周报总结

核心内容概览

本周C-REITs市场整体延续回调行情，中证REITs全收益指数下跌2.85%，中证REITs（收盘）指数下跌3.06%，收于773.2点。市场整体表现疲软，但部分板块如高速公路（申万）表现相对较好，周涨幅为0.13%。本年中证REITs全收益指数涨幅为3.24%，而中证REITs（收盘）指数则下跌2.08%。

主要观点

市场整体表现
- 本周C-REITs二级市场整体下跌，已上市REITs中仅2支上涨，其余76支下跌，周均涨幅为-2.6%。
- 仓储物流板块中，华安外高桥仓储物流REIT和博时津开科工产业园REIT表现较好，涨幅靠前。然而，新上市产品华夏安博仓储REIT开盘即跌破发行价，最终收跌10.16%，反映出市场对仓储物流板块基本面的担忧。
板块表现
- 仓储物流、产业园区、保障房、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施、水利设施及数据中心REITs板块均出现不同程度的下跌，其中交通基础设施跌幅最大，达-4.65%。
- 数据中心板块交易最为活跃，日均成交量150.5万股，日均换手率0.6%。部分数据中心REITs如南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT表现优于其他板块。
估值分化
- 本周REITs中债IRR（内部收益率）呈现明显分化，前三为平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（10.2%）和易方达广开产园REIT（9.2%）。
- P/NAV（市价/净资产）在0.7-1.7之间波动，其中嘉实物美消费REIT、华夏安博仓储REIT和易方达华威农贸市场REIT的P/NAV较高，分别为1.7，而华夏中国交建REIT的P/NAV较低，为0.7。

关键信息

市场趋势
- 本周整体市场情绪偏弱，REITs价格持续下跌，但部分优质资产表现相对抗跌。
- 本年中证REITs全收益指数涨幅为3.24%，而中证REITs（收盘）指数下跌2.08%，显示出市场在全年内的波动性。
投资建议
- 鉴于2025年低利率环境，REITs具备较好的配置机会。
- 投资策略建议关注以下主线：
  - 政策主题下的弹性及优质低估值项目，特别是高能级城市消费、物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。
  - 弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，但价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。
  - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，其后续龙头效应值得期待。
风险提示
- 二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。

数据总结

板块	本周涨跌幅	本年涨跌幅
仓储物流	-1.62%	19.33%
产业园区	-1.92%	31.11%
保障房	-2.37%	5.68%
交通基础设施	-4.65%	-8.97%
能源基础设施	-3.12%	-7.47%
生态环保	-0.96%	2.96%
消费基础设施	-2.29%	39.40%
水利设施	-3.95%	5.96%
数据中心	-1.82%	11.28%