2022-05-25-城市测量师行-多主体参与下的城市更新项目难点简析及若干对策_9页_762kb

多主体参与下的城市更新项目难点及对策

背景

近年来，随着我国城镇化进入存量更新阶段，城市更新成为重要发展方向。上海作为超大城市，积极响应城市更新行动，并成立了市城市更新中心，推进相关条例编制。

项目概述

本文以上海中心城一城市更新项目为例进行分析。项目位于三区交界，涵盖工业、仓储、交通用地等，存在土地权属复杂、跨区协调难、多方管理要求等问题。

更新难点简析

1. 原规划指标限制更新动力

   • 上位规划无经营性用地，制约土地权利人的更新积极性。
   • 土地出让成本高，投资回报低。

2. 开发总量与资金平衡问题

   • 规划调整后开发总量限制导致投资回报下降。
   • 跨区协调难度大，涉及区域交通、市政设施等问题。

3. 工业遗存保护与规划冲突

   • 工业厂房保留与规划绿地指标冲突。
   • 不同行业主管部门的要求难以协调。

4. 多部门管理要求难以平衡

   • 绿化、交通、水务等多方审查导致项目推进缓慢。
   • 更新方案需兼顾不同部门的指标要求。

5. 政策时效性与审批流程

   • 政策变化影响原权利人决策与信心，审批流程时间长。

对策探讨

1. 建立多主体合作机制

   • 引入股权合作或合资公司形式，统筹多方利益。
   • 通过制度设计减少土地权利人之间的竞争。

2. 优化土地价格与奖励政策

   • 合理定价“存量补地价”，提供灵活奖励政策。
   • 针对不同区域特点，设置不同的奖励系数。

3. 探索区域统筹与技术规范

   • 建立跨区协调机制，统筹公共要素分配。
   • 创新技术规范，适当放宽相关指标控制要求。

4. 颁布一贯制政策体系

   • 统一城市更新政策，增加稳定性。
   • 补充管理空白，明确负面清单，减少政策波动影响。

结论

多主体参与下的城市更新需要监管与机制创新。通过完善政策体系、优化流程、激发市场主体参与，可以提升城市更新效率与质量，促进城市发展提质增效。
©城市测量师行 2022年